鉄骨造5階建て集合住宅の新築を検討してます - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

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鉄骨造5階建て集合住宅の新築を検討してます

住宅・不動産 新築工事・施工 2015/03/05 00:15

ローコストでの建設に挑戦してくれる工務店さん設計士の方、もしくは以前建設した方でお勧めの業者など、アドバイス等頂けたらと思います。都内で鉄骨造の5階建てもしくは6階建て(90~100坪)新築で考えてます。
希望としては、手抜き工事などしない事業者、為分離発注や、施主至急など施主の希望を聞いてくれてできる限り検討対応してくれる方、
ローコスト建築に豊富な経験とアイデアを持ってる方、
ただ安いだけで、雑な工事をしている業者さんはではダメだと思ってます。
宜しくお願いします

yoko888さん ( 東京都 / 女性 / 47歳 )

回答:8件

鉄骨造の集合住宅

2015/03/05 00:43 詳細リンク
(4.0)

横浜駅の近くで開業している設計事務所です。

ローコストと言っても安かろう悪かろうではいけませんよね。
ローコストにする為には一つ一つの設計を考え抜きながら計画する必要があります。
顧客になる入居者がどんな人達になるかを想定して、顧客満足度を高めつつローコストにする工夫が大事です。
また、仕上りを良くするには鉄骨のファブ(工場)にきちんと検査に行くなど監理も重要です。

杭の業者さんや鉄骨の業者さんなどに良いつても必要です。
杭と鉄骨の業者さんには良いつてがあります。
そう言った業者さんをまとめる工務店にもきちんとした所を知っています。

是非一度お話を伺わせて下さい。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

鉄骨造
集合住宅
顧客満足
コスト
設計

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:02

参考のお写真拝見しました。RCの打ちっぱなし、、かっこいいです。
バルコニーの手すりも良いですねー。
ありがとうございました

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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分離発注は推奨しています。

2015/03/05 09:02 詳細リンク
(4.0)

おはようございます。
練馬区の設計事務の中山です。
日常から分離発注や施主支給、直販を利用してコストダウンを図っております。
集合住宅の実績もございますし、構造は鉄骨造、鉄筋コンクリート造、在来軸組木造と
対応可能です。
ローコストに対応してもらえる工務店のお付合いもあります。

また、手抜きや施工ミスについては弊社で現場監理をしますのでご心配無用です。

よろしければ一度ご相談ください。
ご来所いただかなくてもこちらからご指定の場所へお伺いすることも可能です。

宜しくお願いいたします。

■株式会社 中山秀樹建築デザイン事務所
■代表取締役 中山秀樹
■177-0035
東京都練馬区南田中5-10-30 カラコレス302
■TEL03-6431-8100
■FAX03-6431-8161
■URL www.nhaads.com
■e-mail nhaads@vega.ocn.ne.jp

デザイン事務所
分離発注
集合住宅
ローコスト
支給

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:10

個人的に猫の家が好きです。ホームページでセルフビルドや分離発注についてもう少し詳しい内容が載ってたら、、って思いました。ありがとうございました。

回答専門家

中山 秀樹
中山 秀樹
(東京都 / 建築家)
株式会社 中山秀樹建築デザイン事務所 代表取締役
03-6431-8100
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

くつろぐ、食べる、寝る、遊ぶ、生活が楽しくなる快適な家

風通しの良い職場という言葉があります。上司や同僚の関係がオープンで健全な環境良い職場を意味しますが住宅も同じです。どこにいても風を感じる淀みのない住宅は健全な心と体を育みます。機械を極力使用しない風通し良く居心地良い住宅をご提案いたします。

集合住宅の計画。建築家による設計・設計監理は必須です。

2015/03/05 12:04 詳細リンク
(4.0)

yoko888さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。
都内で集合住宅を企画・設計し、実現させている建築家の者です。
(私自身も、賃貸集合住宅の運営・管理をしております。)

集合住宅を新築されるうえで
yoko888さんが もっとも気をつけたい点が、“雑な工事や手抜きをしない”
つまり、キチンと施工してくれる。ということだと思います。
そのためには
特定の工務店さんに、設計から施工まで、全てを任せてしまうのではなく、
建物を設計し、専門的で客観的な立場で工務店さんの工事を設計監理する
建築家 との設計・設計監理契約 は必須だと思います。

集合住宅の計画 とは、いはば事業です。
計画をいかにリーズナブルに(ローコストに)抑えて、付加価値を与えるか
が、集合住宅を設計する建築家の 実力 ということになります。
たとえば(周囲の状況や計画内容にもよりますが)
もしかしたら、鉄骨造よりもRC造や、他の構造のほうがリーズナブルかも
しれません。設計の工夫にもよりますね。

施工する工務店さん、完成した集合住宅の賃貸管理業者さん、金融機関さん
なども、(必要であれば)ご紹介できます。
よろしければ、ご相談ください。(ご相談は無料です。)

photo は5階建集合住宅(96.90坪)el Forty One です。

付加価値
集合住宅
ローコスト
建築家
住宅

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:20

建築家の実力、、そうなんです、ね。
建物は全て、最初の設計の良しあしでほぼ答えが出てしまう、なので、、とても怖いと言うか慎重にならずにはいられない、私自身こんなに悩むとは思ってませんでした。
参考写真見させて頂きました。スタイリッシュでかっこいいです。
窓が大きいのが価値を上げてますね。
アドバイスどうもです

岩間 隆司

2015/03/16 09:25

yoko888 さま
SOCIUS 岩間隆司 です。
ありがとうございます。

また、なんなりとご相談ください!

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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坪山 利明

坪山 利明
ハウスリフォームアドバイザー

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設計と施工は業者を分けましょう。

2015/03/05 10:38 詳細リンク
(4.0)

こんにちはyoko888さん。

問題点を整理させていただきました。

*手抜き工事と知識の無いゆえの雑な工事、
似ているようで、全く違います。
プロの設計者であれば見抜けます。

*設計と施工 1:同じ業者 2:紹介による業者 3:全く関係のない業者
9割が前1・2のケースと思われますがこちらも重要です。
3でないと難しいでしょう。

*まる投げ業者・・・こちらは設計者が施工の現場をある程度見れば解ると思います。

*要望を取り入れる
施工に関して<利害の無い>設計者であれば、的確に対処できます。

*以上を踏まえると、設計と施工を完全に分けることが重要と考えます。

上記の場合ですが、
打ち合わせ等で、建て主様の負担がある程度増えることをご理解願います。

問題点
負担
工事
設計

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:14

なるほど、と説得力があって、、やっぱり、工務店直接でなく建築家の方に相談するしたほうが良い!って思いました。まだ、、まだわからない事だらけで手探りの状態ですが、こうやってご意見を聞くことができると少しずつ方向性が見えてくる感じがしました。ありがとうございます

坪山 利明

坪山 利明

2015/03/10 00:31

高い評価いただきましてありがとうございます。
今後ともよろしくお願いいたします。

上村 美智夫

上村 美智夫
建築家

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ローコスト(コストダウン)の手法について

2015/03/05 13:03 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

ローコスト(コストダウン)にもっとも有効なのは、同一の図面で複数の業者から見積もりを取る、相(あい)見積もりだと思います。大規模な工事では広く行われている、競争入札と呼ばれている手法と同じ考え方のものになります。

ローコストにする手法には、できるだけ特殊な材料・技術等に頼らない等多数ありますが、まずは見積もる図面に曖昧な点が無いように図面をしっかり書く事だと思います。図面に曖昧な不明な点があると施工者は安全を見て高い金額を入れて来ます。

相見積もりは各社に競争原理が働き、より適正価格の見極めが容易で、結果的に最もコストダウンに有効と考えられています。

同じ図面を元に見積もるので、価格や見積り精度等(技術レベル・仕事への熱意・誠実さ等)の比較が容易になります。
この相見積もりで業者を選び、必要であれば更にコストダウンを検討していくことになります。

この図面を元に工事金額が決まり、工事請負契約をすることになります。
そして、この図面を元に工事を進めますので、手抜き等の防止になり、また我々設計者が工事中は定期的に現場に行き、工事を監理しますので間違いやミス等の防止にもなりますので、安かろう悪かろうの工事にはけしてならず、安心できます。
施主の希望・要望(コスト、間取り、分離発注や施主支給品等の対応)に元づいた設計で、図面通りの建物の品質確保、そして手抜き工事等の工事面や将来への建物の耐久性への不安の解消になります。

この相見積もりの事を下記で紹介していますので宜しければ参考にして下さい。
・建築工事費をコストダウンする為の最初の第一歩は、相見積(PAO建築設計ブログ:Pao's Blog)
http://pao-architects.seesaa.net/archives/20100513-1.html

以上、少しでも参考になれば幸いです。

個別に直接聞いてみたいことがあれば、「この専門家に相談する」ボタンをクリックして、お尋ねください。相談は無料です。
また、直接お会いして相談してみたいことがあれば、プロファイル内のサービス、「建築無料相談」をご利用下さい。


上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com

競争入札
相見積
コストダウン
ローコスト
手抜き

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:25

見積もる図面に曖昧な点が無いように図面をしっかり書く事、このアドバイス、本当にその通りだと思いました。HMなどわざと、残して後回しにし、、追加費用に回してきたりします。
あと、ダメな設計士さんは材料を拾えない、なので、見積もり金額が大幅に変わって、調整見出来ない、、など、あるかも知れません。参考になるアドバイスありがとうございました。

上村 美智夫

上村 美智夫

2015/03/10 12:34

返信ありがとうございます。

工事費については、支払う金額に見合った価値の建物を手にしたいということになるのだと思います。
ある意味それがローコスト(適正価格)ということではないでしょうか。

HM等はTV等で広告したり、維持費の掛かる住宅展示場等を持っていたりしますが、それらの費用は住宅の工事費に含まれていると考えるべきでしょう。そのことの意味をどう考えるかは建て主の判断になります。

建物を建てるには様々な判断を迫られ、何かと負担が大きく大変だとは思いますが、一生に一度あるか無いかの貴重なひと時かもしれません。後悔等を残さないように慎重に、そして楽しみながら、時には専門家の意見等も参考にされて、ご健闘をお祈り致します。

不明な事があれば何でもお尋ねください。相談は無料です。

上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com

佐山慎英

佐山慎英
建築家

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質とコストバランス、根拠の無いコストダウンは不可、、、

2015/03/05 13:10 詳細リンク
(4.0)

木造耐火建築4階建
5階建なら1FをRC2から5階を耐火木造
にて施工するがベスト
鉄骨より安く遮音性が高い。

分離発注における注意。
構造本体は一括発注しないと
施工責任が明確化されずに
業者の責任の擦り付けあいで
にげられる問題がおきます。
また、特殊保険や瑕疵担保保証完備が
必要です。

気がむくようでしたらどうぞ、、、、、、

耐火
分離発注
コスト

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:27

業者の責任の擦り付けあい、のところのアドバイス、、知らなかったのでとても勉強になりました。そんな事もあるかも知れない。注意が必要!ですね。
ありがとうございました

中舎 重之

中舎 重之
建築家

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集合住宅5階建て

2015/03/05 17:11 詳細リンク
(5.0)

延べ面積100坪で、5階建てならば、1階の面積は100/5=20坪になります。
20坪=66.0m2で、エントランス・階段・EVの共有面積が6.0x2.5m=15.0m2。
66.0ー15.0=51.0m2が居住面積で、規模は8.2x6.0=49.2m2になります。

これを、2戸の家族向けにするか、3戸のワンルームにするかで、建設費が決まります。
建設場所が駅の近くならば、独身者用に3戸のワンルームが良いでしょう。
逆に駅から離れているのなら、2戸の家族向けが良いでしょう。
いずれにしても、建設場所の不動産屋からの情報を収集して、計画される事を勧めます。

地盤が軟弱地盤ならば、躯体構造は鉄骨造で決まりですが、
地盤が良い場所ならば、躯体構造を鉄筋コンクリート造(RC造)の壁式構造を推奨します。

50年前の新潟地震、20年前の阪神・淡路大震災において、RC造壁式構造の建物は、
躯体の損傷がゼロ、死傷者もゼロの記録を持っています。

2015.3.5 中舎重之 Fax:046-263-9324

RC造壁式構造
阪神・淡路大震災
鉄骨造
ワンルーム
集合住宅

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:34

平米数の計算までして頂いた事に、恐縮し、また、勉強になりました。先生はあらゆる質問にお答えになってます。また地震の事を研究し尽くしてますから間違いがない!と言う感じでした。ワンルームで3つか大きめで2つにするか?鉄骨化RCか?いつも、シンプルに2者択一まで絞って解決してくれてます。先生の他のアドバイス案、ほとんど見てます。一番感動したのは、キッチンなどの設備は最初安いものを入れ、10年後買い替えの時少しグレードを上げたものにする!って言うやつです。頭が良いなーって思いました。その時一ファンになりました。

中舎 重之

中舎 重之

2015/03/10 08:18

評価を頂き有難う御座います。お礼を申し上げます。

手抜き工事とローコストについて、少しだけ記します。
当方の設計には、監理が表裏一体となります。
業者の選定には、当方が主導的役割を担います。
当方の設計図書により、最低3社による競争入札方式で、
見積書を提出して貰います。
業者の3社とは、お客様の推薦で1社、当方の推薦で1社、地元の信頼性で1社です。

見積書の比較検討は、当方の監理業務のスタートになります。
各工事の項目毎に、3社の見積金額を、横一列にして見ます。
見積には各社の顔が、正直に表れます。
顔とは、得意分野であれば、工事金額が割安で出てきます。
不得意の分野ならば、工事金額が割高になります。

当方の業者選定の基準は、工事に見合った適性価格を提示した業者を選びます。
該当する業者が出ますと、見積に不足している工事があれば、工事金額をプラスにします。
見積に過剰な数量や、金額があれば、業者と相談してマイナスの提示にさせます。
此の、プラスとマイナスの遣り取りにて、工事の適性価格が決まります。
ですから、ローコストとは言えませんが、手抜き工事には成らない手法です。

従って、安かろう悪かろうの業者は、自動的に排除されます。
但し、業者の選定における決定権は、お客様にありますので、
当方の発言は、あくまでもアドバイスの範囲なります。
ですから、当方とお客様の信頼関係こそが、
良い工事、良い建築へと導く第一歩になります。

以上です。 2015.3.10 中舎重之

島崎 義治

島崎 義治
建築家

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事業計画として進める必要があります。

2015/03/06 22:37 詳細リンク
(5.0)

17戸の賃貸住宅を設計中です。いくつか、留意点を上げたいと思います。

1.設計と建設をはっきりと分けることが重要です。図面に基づき工事を進めることができますし、設計業務には工事のチェックや検査も含まれますので大変重要です。こうしておくと、雑な工事や手抜き工事は基本的には存在しません。

2.施主支給は現在の流通を考えると多くなってきています。特に設備機器や住設機器などは私たち建築家側からも安いものを発注し、支給とすることもできるようになっています。

3.賃貸においても分譲においても、他との差別化や魅力付けが必要です。賃貸の場合では空室率の低下が最もダメージが大きいと思います。こうした集合住宅は完成直後も大切ですが、10年後、20年後の市場競争に打ち勝つために、耐久性や将来性を見込んだ計画が必要であり、そうした能力を持った建築家に依頼することが不可欠です。

4.住宅の企画や、販売、管理を行う会社との協力関係が必要です。現在、17戸の住宅では建築家、建設会社、管理会社との密接な協力のもとに魅力的な住宅を安価に作っています。

5.ローコスト住宅はコストを下げる部分のリスクマネージメントが重要です。建築家や建設会社の十分な能力と経験が要求されるところです。

6.17戸の住宅は来月より工事が始まる予定です。ご覧になられ参考にされてはいかがでしょうか。計画案をご説明したいと思います。


ご参考になれば幸いです。

島崎義治
島崎義治建築設計事務所 代表取締役
2012,13グッドデザイン賞受賞
http://architect-studio.com

集合住宅
ローコスト
建築家
差別化
事業計画

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/10 00:45

凄い経歴と実績を持った先生にアドバイスを頂いて恐縮してます。こちらに書き込むコメントも何を書いたら良いか?数日悩んだ次第です。ホームページ見させて頂きました。正直素人だと少々わかりずらいか、、と、ただ、先生のコメント内容や建物のデザインなど見てますと
やわらかい印象を受けます。押しつけや強制などの圧力がなく、有名な建築家の方でもプロ意識が高いと(こうしたほうが良いです)と少しこうしなさい!みたいになりますが、先生からはそれが全く感じられません、、先生のマインドがGOODデザインを生むんだな~とわかりました。GOODです。ありがとうございました

島崎 義治

島崎 義治

2015/03/10 13:33

コメントならびに評価ありがとうございます。

もちろん、プロとしての見識やセンスは持っているつもりなのですが、でも何より大切なのは住まう人の意識、建てようとする人の意識です。だから対話の中から答えを探して設計を進め、共に成長したいと思っています。

集合住宅というのは簡単なようで結構難しいです。事業計画としてのコスト意識も大切にしながら、入居しようとする人たちに存在感や魅力を感じてもらわないと事業が継続できません。(本文で空室率の低下が問題と書きましたが、「空室率の上昇」の間違いですね。)

でも、デザインとはかっこよさであるとか、美しさのことではなく(そう思っているのはプロの方でも多いのですが)、、、、もう少し中身のことだと思っています。道すじやストーリーを描いたり、あるべき姿や生活スタイルがいいかと模索したり、、、、、、思っておられる建築家の姿を異なるかもしれませんが、、、、それらはすべてデザインであり、建築家の役割だと思っています。

島崎

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