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対象:住宅・不動産トラブル

墨田区築35年の鉄骨は杭があるの?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2015/03/02 01:54

一昨年中古賃借鉄骨造を購入しました、購入後一週間後に台風が来て外壁からの雨漏りが起き、改修工事か?大規模修繕か?新築建て直し選択を迫られ、工務店の建築資産に相談したところ、図面はありますか?構造計算書?杭の位置は?検査済書は?と、その時(はっ!?)としました。仲介不動産業者さんが専門家だから何か問題があれば知らせてくれるはず、、ではなかった?の??と、そうです、そういった大事な書類など一切もらってない。いや、なかったら、ないです。と言うお話しさえして頂いてない。
ここは日本だから、専門家の方がきちんと仕事をしてくれる、、と言う時代は終わった?かと思い、ネットで調べましたところ私の様な同じ人が(騙されました)と書き込みがあって、知らされてないって事は私も、、騙されたの?もし、不法投棄とか杭の引き抜き工事とか、、あー大変な事になった。この場合、どうしたら良いのでしょうか?不動産屋は説明事項はしなくて良いもんなんでしょうか?墨田区では古い建物でも杭は打ってあるもんなんでしょうか?
どうか専門知識のある方、よろしくお願いします

yoko888さん ( 東京都 / 女性 / 47歳 )

回答:4件

重要事項の説明の重要性

2015/03/02 08:51 詳細リンク
(5.0)

横浜の設計事務所です。

建物の取引をする場合、業者は重要事項説明というものをしなければいけません。
これには不動産取引の時と建物の建築を依頼する時の二つあります。
詳しくは下記のサイトをご覧下さい。
http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/kodate/important.html

中古不動産取引の場合は、確認申請書、検査済証、建築図面があるかどうかは大事です。
(建築図面というのは間取り図程度ではなく、平面図、立面図、断面図、構造図などを含む図面集です)
古い建物にはこれらが揃っていない事が多いですが、購入後の使用計画によっては重要になります。
不動産業者は建築の専門家ではありませんから何が大事かはわからない事も多いです。
そうした場合は事前に建築士に相談することをお勧めします。

ちなみに設計を依頼する時や建築の時も重要事項説明が義務になってるのですが、知らない方が多く、業者側ですらやらない所も多いようですが基本的には義務違反です。
設計の時は管理建築士が重要事項説明をしなければいけません。

ところで、購入された建物の規模はどんなものでしょうか。
二階建てなのか三階建てなのか、建物の用途は何か、大体の大きさは、重量鉄骨なのか軽量鉄骨なのか?
そういった情報によってはある程度想像できる場合もあります。
ただ、実際に杭が入っているかどうかは図面がない場合は壊してみないとわかりません。

建て替えが良いのか、改修が現実的なのか、その場合どういう工事が必要なのかも詳しい情報をもって設計事務所に相談することをお勧めします。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

確認申請
重要事項説明
中古
設計
不動産

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/03 21:08

なるほど~と言う説明でした。感心しました。また、建築の時も重要事項の説明があって、また、それを知らない業者もいる。との事で、ますます、気を付けなければいけない事もたくさんあるんだと初めて知りました。ありがとうございます

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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佐山慎英

佐山慎英
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役所にいくと

2015/03/02 06:25 詳細リンク
(5.0)

役所には建物の地盤データベースが記録されています。計画地に近い地盤データーにて判断をいたします。そうそうはずれはありません。近いとよっぽどのこと(断層)がない限り地盤はかわりません。参考にしてみてください。また、設計図、構造図面、申請図面とう無い場合いご相談下さいませ。役所には滅法強いです!

地盤

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/04 00:28

早速役所に行って調べてきます。ありがとうございます^^

中舎 重之

中舎 重之
建築家

- good

築35年の鉄骨造について

2015/03/02 09:20 詳細リンク
(5.0)

外壁の雨漏りの現象を見て、先々の事を想定されているようですが、
当方の回答は、構造の技術者としての見解を、問題をひとつずつ取り上げて記します。
まず、外壁の雨漏りですが、外壁の仕上げがモルタルなのでしょうか、?
モルタル仕上げで、外壁にひび割れや亀裂があるのなら、
外壁の耐用年数が過ぎているいると判断して、外壁を全面的に貼り替えて下さい。
外壁がALC版なら、目地のシーリング材の劣化ですので、シーリングをやり直しして下さい。

屋上がたいら(フラット)ならば、アスファルト防水の立ち上がり(外壁側)に亀裂があります。
防水は、全面的に貼り替えになります。

鉄骨造の話です。
鉄骨の材料が重量クラスならば、建物の耐用年数は60年として、残り25年は有ります。
鉄骨の材料が軽量クラスならば、耐用年数は40年位ですので、建て替えを考えて下さい。

墨田区の地盤の話です。
地盤が軟弱地盤ならば、当然に杭基礎と推測します。
地盤が固い場合は、杭を使用しない直接基礎になります。
地盤の善し悪しは、区役所が公開している地盤調査資料で確認して下さい。

墨田区の地震の話です。
近々に発生する東京湾北部地震M7.0の震源地は荒川河口と思われます。
墨田区での揺れは震度6強(400ガル)の予想です。
建物の設計強度は、國の規準で震度5強(200ガル)で損壊しても、
倒壊しない事を前提にしています。
実際の地震が、400ガルならば、建物の揺れは國の規準の2倍になります。

本物件の建物が、近々に発生する地震に耐えられるか、否かを耐震診断する必要があります。
耐震診断の結果をみて、外壁の改修か、大規模修繕か、新規の立て替えか を判断して下さい。

当方は、鉄骨造の耐震診断と補強設計には実績があります。
参考に、当方のホームページを一読して下さい。

2015.3.2 中舎重之 ホームページ: スーパーフレーム「やすらぎ」 にて検索

東京湾北部地震
鉄骨造
耐震診断
耐用年数
軟弱地盤

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/04 00:24

わかりやすく、また詳細な説明助かりました。
先生のコメントで色々な角度から考える必要があることを知りました。
まずは耐震診断必要ですね、ありがとうございます

中舎 重之

中舎 重之

2015/03/04 09:08

杭の話です。
耐震診断では、上部構造は数値化して判定しますが、
基礎と地盤は、マニュアルがなく、判定はコメントのみになります。
地盤の関係で、杭が必要か、否かの判定だけは是非にもコメントを求めて下さい。

もし、杭が必要なのに、基礎に杭が無い場合は、新規に建て替えを決意して下さい。
地震がない現状でOKであっても、ひとたび地震が起きれば、間違いなく建物は横倒しになります。
当方のコラム「50年前の新潟地震」に液状化で建物が横倒しなったケースを記述しています。
一読して下さい。

以上です。 2015.3.4 中舎重之

坪山 利明

坪山 利明
ハウスリフォームアドバイザー

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個々の知識の問題です

2015/03/03 11:14 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、yoko888さん。

このような事案は良くあるケースです。

仲介業者の問題とも言い切れませんので、ご理解ください。

尚、基礎杭の件ですが、当時の構造ではS造3階ですと
通常では杭はないと思います。
地盤の状況にもよりますが、当時は杭無しで安全が出たものです。

当時は私も相当弱い地盤に杭無しで設計しましたが、
いまだに問題は起きていません。

尚、今は構造内容が変わってきていますので当時と同じではないことも考えられます。

相談費用を負担しても専門家に相談されたほうが良いと思いますよ。
でないと購入時と同じことの繰り返しになることも考えられます。

ケース
負担
相談

評価・お礼

yoko888さん

2015/03/03 21:02

参考になりました。ありがとうございます。ここ何十年間の間で建設の法律が変わってるという事も知らなかったです。こういう事は専門職を長くやって来た方が一番知ってる事で、
そう言った方からのお話は本当に説得力があるな~と感心しました。

坪山 利明

坪山 利明

2015/03/04 01:26

高い評価いただきましてありがとうございます。
また何か御用がありましたら、よろしくお願い申し上げます。

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