教育資金を増やすため満室ワンルーム購入してよいか

不動産コンサルタント＆ＦＰの野口です。

shasui 様は、お子様3人を養育中で大変頑張って、貯められそれなりのライフプランを計画されて、実行されておられ、感服いたします。

今回、預貯金を更に生かし、ワンルームに投資しようとご検討とのこと、確かに資金の有効活用（運用）は、投資方法により他の金融商品より、中長期に亘っては有利に働くでしょう。（不動産投資の優位性）

資金500万円でワンルームを23区内で購入しようとすると、多分中古Ｍで1～２戸が妥当でしょう。
[例] 築１５～２５年の２０平米平均1,500万を最大2戸、一戸当たり：賃料75,000円前後、ローン1,300万で月々ローン支払い（2.0％）48,000円管理費等10,000円で、月々手元キャシュ残は1７、000円が標準的な現状でしょう。
これだと、仰る通り2戸で3万円以上ですが、固定資産税等が発生（年約4万）更に場合によっては、修繕費等の発生、管理費等の増加発生、それぞれ現状から予想しなければなりません。

賃料down、空室、金利など求める物件によって選択が重要です。 他の投資より高利回りだけに魅力を感じて、不動産業者の言う事をうのみにして決断はリスクが多すぎます。

10～15年後にいざ売ろうとすると、ローン残高のほうが物件価格のほうが低く、返済の補填をしなければならない（＝オーバーローン）状態にならないとも限りません。

選択を誤ると、shasui 様のライフプランに大きく影響が出ないとも限りません。専門家のサポートを得てリスク軽減を計って実行されるよう推奨します。

個別の事はーーーーhttp://www.iriscon.co.jp

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、最近の低金利からお金の運用を考えると、不動産の投資など単なる預貯金以外でその利益を稼ぐ方が得では？と考えがちです。

いわゆる「お金」を増やす、つまり資産を増やすという点で、その資産を維持するためにコストがかかる資産とコストがかからない資産があります。
コストがかかる資産は、ご希望のような不動産の投資や株式などの運用型商品などがあります。
例えば、不動産投資のコストとは管理費や修繕費、固定資産税などがそれに該当します。

また、こうしたコストがかかる資産は、すぐに現金化できないものがあります。
先ほどの不動産は売り買いで現金に換えることが可能ですが、すぐに売れるわけではありませんし、希望の価格で売れない場合もあり、安価でないと売れないというリスクもあってデメリットが多い一面もあります。

そのため、単なる預貯金から比べると、不動産投資は大幅に資産価値が目減りする可能性もあります。
都内でも、賃貸住宅はすでに空室率が１５～２０％になっており、ご希望されているような価格帯での物件では家賃の下落や空室のリスクは逃れられません。
また、新潟の湯沢のリゾートマンションのように、いざ売却となった際に、いくら値を下げても売れないという可能性もあります。

こうした点を踏まえると、教育資金の作り方としてはリスクの多いものには運用すべきではないと感じます。
特に、家計に十分な余裕があれば別ですが、状況を察するに１万円でも目減りするようなお金の運用はさけるべきでしょう。

銀行の預金は預けるコストや預金を維持する経費はかかりませんし、目減りする不安はありません。
そう考えると、何にでも使えるお金、つまり現金を増やすことが一番のポイントかと思います。

また、学資保険や個人年金なども有効な資産形成の方法ですが、保険商品によっては普通預金の利率より悪いものもありますので注意すべきでしょう。

不動産投資は流行もの的な感がありますので、よく熟慮されてから始めることをお勧めいたします。
尚、以下のコラムをご参考にされてはと思います。

【コラム】
■個人年金は本当にお得か？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/c-145687/

■不動産投資は儲からない？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

以上、ご参考になれば幸いです。

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