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マンション購入の頭金&ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/09/06 13:04

マンション購入を検討中で、第一希望の物件が抽選で当たった場合、ローンの支払いが一年半後から始まります。頭金1000万+ローン3000万の予定とは別に、私が動かせるお金が2種類あります。

1)8年前に契約した貯蓄目的の生命保険で、前期全納で400万強を払い込みました。元々生命保険として活用するつもりはなく、まとまったお金が必要になった時に解約しようと考えていたものです。年を経るごとに、前納未経過残+解約返戻金の額が増え、ピークの74歳を境に減っていきます。
増えていく割合(利率?)は年々良くなっていき、10年後:13.21%、20年後:28.96%、30年後:46.40%、46年後(ピーク時):66.74%、といった具合です。

2)当初満期5年、銀行側の判断でさらに5年延びて10年満期になる可能性がある仕組み預金で、昨年始めました。元金300万円、金利は1.5%(税込み)です。10年に延びた場合、5年経過していても元本割れする可能性があります。

1)は今すぐ解約可能で、現時点での解約利率は11%前後です。2)はまだ2年目なので、元本割れを防ぐために、5年or10年満期時に解約し繰り上げ返済に充てるつもりです。

ローンは1円でも早く返した方が良い、とある本で読み(専門書ではなく、中古マンション購入経験のある、某作家のエッセイですが)、少しでも多く頭金に回してローンを少なくした方がいいのではと思う一方、ここまで率の良い生命保険を解約してしまうのは勿体ない気もします。かと言って、定期預金を動かせるのは最短でも3年後なので、満期を待っているよりは保険を解約してでも頭金に当てた方が良いのか迷っています。

あるいは、他の考え方もあるかと思いますので、ご指南いただければと存じます。よろしくお願い致します。

クミーさん ( 愛知県 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

頭金の件

2007/09/06 14:06 詳細リンク
(4.0)

クミーさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

住宅ローンを組む場合、頭金は多いに越したことはありません。

よって、8年前に加入されている生命保険につきまして、その頃は決して予定利率がいいとは言えません(2.75%程度。預貯金の利回りとは異なります。)ので、解約して頭金の一部に充当していただくことをおすすめ致します。

頭金を多くしていただくことで借入金を少なくできますので、毎月の返済もその分軽減することができます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

クミーさん

渡辺様:

再び、早急にご返答いただき心より感謝申し上げます。

借金は1円でも少なく!との思いから、2度目のようなお尋ねをしてしまいましたが、送信してしまってから、アホな質問を差し上げてしまった、と後悔致しました。申し訳ありませんでした。

“2.75%”の数値につきましては、統計を例に取るまでもなく、何の数字をどのように計算するかによって結果が全く異なってきますので、素人には分からない、専門家からの見方によるものかと思い、是非お教え願いたかったのですが、出過ぎた質問だったのかも知れませんね。もし、無礼を致しましたとしたら、お詫び申し上げます。何卒お許し下さい。

とまれ、色々参考になりました。
ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅の頭金について

2007/09/06 15:53 詳細リンク

こんにちは。
?FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンは借金です。早く返したほうがいいですね。
保険は、年利回り1.3%ぐらいですのでやめたほうが良いでしょう。仕組み預金のほうは、現時点でどのくらい元本割れするのか聞いてみてください。その額により判断したほうが良いでしょう。
最後に余談ですが、保険の利息の考え方について
保険みたいな商品は、利回りで考えましょう。
上記に10年後:13.21%、20年後:28.96%、30年後:46.40%、46年後(ピーク時):66.74%と書いてありましたが、1年当たりどのくらいの利息になるかを考えて比較しましょう。例えば10年後だと13.21%÷10年=1.321%、46年後だと66.74%÷46年=1.45%です。そうすると1年あたりもらえる利息はたいしたことないですよね。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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杉浦 順司

杉浦 順司
ファイナンシャルプランナー

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マンション購入の頭金

2007/09/06 13:29 詳細リンク
(4.0)

クミーさんへ

はじめまして、イマムラエージェンシーの杉浦と申します。

住宅ローンはなるべく早く返したほうが良いですし、お借入れ金額も少ないほうが良いことはご存知の通りです。今回は、どのような住宅ローンを選択され、生活設計をどのように計画されるかもポイントになりますが、実際の住宅ローンの返済利息と生命保険の受け取り利息、銀行預金の元本割れ金額等の差額を試算してご検討されると良いと思います。銀行の住宅ローン商品も様々ですので、時間をかけてお考えいただければと思います。

以上、ご参考していただき、ご質問があればお気軽にご相談ください。

評価・お礼

クミーさん

杉浦様:

早々にご返答いただきありがとうございました。

最初の質問では、字数の関係上、ローンの詳細を記入できませんでしたが、今のところ、夫の勤務先の共済 and 互助会+フラット35での借入れを考えております。
今後の生活設計は、子供を持つ予定もなく、夫も公務員のため、余程のことがない限り、将来大きなプラン変更は生じないと思います。

銀行預金は、元本割れさせないことしか頭にありませんでしたが、元本割れしてでも損をしないかどうかの検討が必要だということが分かり、勉強になりました。

ありがとうございました。

質問者

クミーさん

生命保険の利率の算出方法について。

2007/09/06 20:19 固定リンク

渡辺様:

早々にご返答いただきありがとうございました。

今回は、生命保険の利率をどう考えてよいか分からず質問させていただいたのですが、2.75%の算出方法を教えていただけますでしょうか?
この数字を元に、あれこれ電卓を叩いてみたのですが、分からず申し訳ありません。

また、生命保険を頭金に充てた場合、銀行預金は、将来の万一のために取っておくつもりでおりますが、両方とも頭金に回した方が良いのでしょうか?

何度も申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

クミーさん (愛知県/36歳/女性)

質問者

クミーさん

判断の仕方について。

2007/09/06 20:32 固定リンク

辻畑様:

ご返答誠にありがとうございました。

今回は、生命保険の利率の算出方法が分からずご相談したのですが、なるほど、そのように計算するのですね!!
確かに、こうして見ると全然大したことないですね…ガッカリ。

そこで、再度ご質問なのですが、元本割れしてでも解約した方が良い基準はどのように考えれば良いでしょうか?

また、生命保険を頭金に充てた場合、銀行預金は、将来の万一のために取っておくつもりでおりますが、両方とも頭金に回した方が良いのでしょうか?

申し訳ありませんが、再度よろしくお願い致します。

クミーさん (愛知県/36歳/女性)

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