木造耐火3階建の建築コスト - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

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木造耐火3階建の建築コスト

住宅・不動産 新築工事・施工 2015/01/27 13:50

玄関が1つで1階が両親で2階が私達夫婦が住んでいた二世帯住宅に住んでいますが、昨年に両親が他界して1階を使っていない状況で、前回、リフォームをして、1階を人に貸せないだろうかと思って相談をいたしましたが、妻と新しく建て替えるのはどぉか?という案も考えた方が良いと言うことになり、そこで質問なのですが、この土地は東京都の江東区で、近隣商業で防火地域なのですが、駐車場スペースも欲しいので、3階建ての木造で考えた時に、木造耐火?にしなくてはならないとのことなのですが、通常の木造に比べてザックリで良いのですが、木造耐火はどれくらいコストアップすると思えば良いでしょうか?
いろいろと状況によってコストが変わるとは思いますが、まず予算的に新築で建てれるのか可能性が知りたいので、よろしくお願いします。

f1999さん ( 東京都 / 男性 / 44歳 )

回答:6件

鉄骨造より割安感はありますが。。。

2015/01/27 15:04 詳細リンク
(4.0)

大阪で設計事務所をしています。
昨年神奈川県の相模原市で木造耐火建築物(集会所)を設計しました。
外壁材に37mmの気泡コンクリートパネル。室内壁にプラスターボード21mmを二重に張る。天井及び床にも同様のプラスターボードで下地を施工する等の制約があります。
建築コストとしましては、その分が通常の木造住宅に比べ割高となりますが、工事費全体から見るとコストアップにつながる割合はそう高いものでもありません。施工手間賃を含めましても二割増し前後の話しです。
ただし、壁の厚みが相当なものになりますので、廊下や階段の幅が通常の910mmモデュールでは法的に難しく、室内の空間にしわ寄せが来たりしますので、注意が必要です。
また建物の重量が相当な重さになりますので、耐震的考慮も必要です。

設計事務所
工事費

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:21

連絡が遅くなりすみません。
回答していただき、ありがとうございました。
また相談があるときはよろしくお願いいたします。

回答専門家

福味 健治
福味 健治
(大阪府 / 建築家)
岡田一級建築士事務所 
06-6714-6693
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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防火地域の3階建て

2015/01/27 16:15 詳細リンク
(3.0)

横浜駅の近くで開業しているあーすわーくすの小松原と言います。

防火地域の3階建ては昨年ちょっとお話があっていろいろ調べました。
木造の場合認定工法を使うなどする必要があり、施工できる工務店も限られることから大雑把(内容によっていくらでも変わるので)に言って80~90万円/坪くらいではないでしょうか。

防火地域ですと軽量鉄骨のほうがポピュラーなようです。それでも坪80万円くらいを目安にしてくれと言われました。

ただし1階にガレージがある3階建てという意味では、重量鉄骨造が本当はいいです。
よくある1階にガレージのある木造3階建てはどうしても1階の壁量が少なく、風で揺れるなどの話をここでも多く聞きます。

もしくはSE工法という木造の認定工法(準ラーメン構造)がこうした構造に向いています。
防火地域に建てる場合には防火認定工法を合わせて使う必要がありますが、一番安心かもしれません。
重量鉄骨造よりは安いと思いますが、やはり坪80~100万円の間くらいになるのではないかと思います。

プランニングによってどのような工法がおススメできるかは変わります。
一度ご相談ください。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

防火
3階建
木造
重量鉄骨
軽量鉄骨

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:22

連絡が遅くなりすみません。
回答していただき、ありがとうございました。
また相談があるときはよろしくお願いいたします。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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木造耐火建築物としての住宅計画とそのコスト

2015/03/02 15:01 詳細リンク
(5.0)

f1999 さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

耐火建築として木造建築を計画する方法は、耐火構造を要求される主要構造部に
強化プラスターボードなどによって面的に耐火被覆してしまおう‥という考え方。
いはゆる メンブレン型耐火構造 がポピュラーです。

主要構造部ごと、いろいろな認定構法が取得されていますが、
ツーバイフォー構造の場合の認定構法は 日本ツーバイフォー建築協会が
軸組構法(SE構法も含め)の場合の認定構法は 日本木造住宅産業協会が管理
しています。
メンブレン型耐火による木造建築を設計・施工しようとする設計者・工務店は、
その構造によって、それぞれの協会の講習会を受講するか、または会員に登録
する必要があります。納まりが複雑ですので、どうしても専門知識が必要です。

私も昨年、日本木造住宅産業協会の設計マニュアル講習会を受講しました。
現在、木造耐火建築物による集合住宅を計画中であります。
施工業者さんと想定している工事坪単価は75万円/坪(施工床)です。
通常の木造(軸組)住宅の工事坪単価からは 5〜10万円/坪くらいでしょうか。
ただ一般的に
耐火建築物として計画される鉄骨造やRC造の工事坪単価からくらべれば、格段に
リーズナブルな工事費用となるはずです。

これからのトレンドになっていく可能性を感じています。

耐火
耐火被覆
集合住宅
木造住宅
設計

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:58

回答していただき、ありがとうございます。
坪5〜10万円ぐらい上がるんですね・・・
工事全体の概算計算ができそうで助かりました。
ありがとうございました。

岩間 隆司

2015/03/02 16:10

f1999 さま
SOCIUS 岩間隆司 です。

投稿されてから ずいぶんたっての回答となってしまい、すみません。
その他 ご質問などありましたら、いつでもどうぞ。
よろしく お願いします。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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坪山 利明

坪山 利明
ハウスリフォームアドバイザー

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木造→鉄骨造では

2015/01/27 19:41 詳細リンク
(2.0)

f1999さん、始めまして。

ホームトラストと申します、
どうぞ宜しくお願い致します。

木造3階建ての価格は他の方が大まかで書かれてますね。
私も同じような考えですのでここでは省かせていただきます。

3階建の木造にこだわる理由とかはございますか?
駐車スペースを1階に取りますと構造的に厳しいものが有ります。

江東区ですと地盤の関係ででしょうか?
地盤改良が必要な地域で、
軽い木造、
ということでしょうか?

そのようなことでしたら、
鉄骨造にされて、地盤改良を施工しても
費用的には木造耐火とさほど変わらないと思います。

鉄骨造の検討されてはいかがでしょうか?

耐火
鉄骨造
3階建
費用

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:24

連絡が遅くなりすみません。
回答していただき、ありがとうございました。
鉄骨造は鉄のコストがアップしていて、工事費用がかなりあがっていると
聞いたので、考えていませんでしたが、一度検討してみます。

坪山 利明

坪山 利明

2015/03/02 16:50

評価いただきましてありがとうございます。
大震災の1年前、足立区の地下流動化地区で鉄骨3階建てを建てましたが、杭打ち工事をしっかりおこないました。かなり揺れた様ですが問題は特にございません。調査と基礎工事の工法を誤らなけば安心しても宜しいかと思います。

中舎 重之

中舎 重之
建築家

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江東区の地震と建物

2015/01/27 22:39 詳細リンク
(3.0)

東京湾北部地震M7.3は、荒川河口付近が震央と見なされています。
江東区での揺れは震度6強以上と推定されます。
予想される地震の加速度は400ガル以上になります。國の基準の加速度は200ガルです。
江東区での建物の構造計算には、國の基準値の400/200=2.0倍の入力が必要になります。

地盤も軟弱が予想され、杭基礎に成るでしょう。杭径も216.3~267.4と予想します。
地盤調査もボーリングデータが必要で、N値も20~30の支持地盤を見付けて下さい。

上部構造は、重量鉄骨ラーメン構造とし、柱は角形鋼管で25~30cmに成るでしょう。
梁はスパンとの関係もありますが、中幅サイズを使いましょう。外壁はALC版100mm、
床版は合成スラブになります。屋根はガリバリウム鋼板が良いでしょう。

鉄筋コンクリート造(RC造)は、建物の重量が重く、地震時には不利に働きます。
建物が重い事は軟弱地盤には不向きです。

RC造は全て現場での工事ですので、鉄筋の配筋(定着と継手)、コンクリート打設(強度とスランプ)
等の品質上の管理が重要になります。
工務店クラスやハウスメーカーの現場での工事の監督が、概して未熟ですので、
良いRC造が出来そうにもないのが現実です。大手のマンション業者も同じ様なレベルです。

鉄骨造は、工場にて正確に製作しますし、現場の組立もミスが少なく安心です。
近隣商業地域で、防火地域、耐火建築物を満足させる工法は、重量鉄骨造で決まりです。

木造3階建ての車庫付きは、最初の地震で倒壊します。
最低でも、1階を鉄骨造として、2階と3階を木造で造る立面的混構造とすべきです。

大阪方面では、3階建てを立面的混構造とする建物が90%以上もあります。
20年前の阪神淡路大震災を経験している事が反映していると思われます。

東京では、立面的混構造の割合が15%以下と、
異常に低いのは地震に対する認識がない事によるのでしょう。

建物が倒壊する事は、財産を無くする事であり、
建物がなくなっても、ローンの返済完了まで借金を背負う事になります。

2015.1.27 中舎重之 Fax:046-263-9324

東京湾北部地震
ラーメン構造
立面的混構造
軟弱地盤
重量鉄骨

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:41

連絡が遅くなりすみません。
回答していただき、ありがとうございました。
ちょっと、家を建てるのが怖くなってきました。
マンションに引っ越す案も検討してみます。
ありがとうございました。

中舎 重之

中舎 重之

2015/03/02 18:20

当方が、2月3日に回答しました、「目黒区の地盤と地震」にはマンションの事を記しました。
他には、当方のコラムにて、「20年前の阪神・淡路大震災」マンション編を記しています。
参考として、一読して下さい。

引っ越しをするなら、東京湾北部地震の震源地:荒川河口より遠くの、武蔵野台地が良いでしょう。
武蔵野台地の地盤は、関東ローム層が厚く堆積した安定した場所です。

2015.3.2 中舎重之

佐山慎英

佐山慎英
建築家

3 good

木造耐火建築は2×6でたてます!

2015/01/28 09:59 詳細リンク
(3.0)

賃貸アバートていどの仕様設備で66万円/坪位です。鉄骨よりは安いですね。
気が向くようでしたらどうぞ、、、、、、

耐火
木造

評価・お礼

f1999さん

2015/03/02 15:55

連絡が遅くなりすみません。
回答していただき、ありがとうございました。
また相談があるときはよろしくお願いいたします。

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