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不動産運用

マネー 不動産投資・物件管理 2007/09/05 22:47

現在、東京都下で4LDKの戸建住宅を賃貸しており、月10万円の収入を得ています。
しかし、築40年で立替の時期にあり、これを機に収入を増やしたいと考え、大手の会社に事業計画の検討をお願いしました。敷地形状、大きさにより事業性は現在よりも劣るという回答でした。

この土地を使ってどのような資産運用ができるでしょうか。
・現在の建物を解体し、他の用途で賃貸する。
・敷地を売却し、埼玉など(土地単価の少し安価なところ)にもう少し広い土地を購入し、アパートを建て、アパート管理会社のサブリースを利用する。
(敷地約25坪で、大手の不動産屋さんに聞いてみたところ、約1800〜2000万円で売れるだろうとのことでした。税金その他で残るのは1500万円くらいなのでしょうか)
・初期投資の少ないコインパーキングにする。
いろいろと本なども読んでみたのですが、情報が多く、整理しきれず、方向がつかめない状態です。

また、実際にこのような事業計画をお願いした場合の、報酬もお教えいただければと思います。
宜しくお願い致します。

ハルユキさん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

回答:3件

中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

- good

"土地ありき"の資産活用は考えるべきではありません

2007/09/06 16:20 詳細リンク
(5.0)

まず、大原則として
“土地ありき”の資産活用は考えるべきではありません。

■その土地の最有効利用を検討し、事業収支が合わなければ手放す。
事業収支を検討するときは、利害の絡まない専門家に相談すること
(アパート建設業者等はいいことしか言わないので)。
賃貸市場の先行きを考え収支を厳しめに、
金利上昇が考えられるのでその影響も考慮のうえで、計画してみること。

■売却する際は事前に税理士等の専門家に相談し、
手元に残るお金を算出する。
(保有期間や取得方法によっても違いますし、
事業用資産の繰り延べなどの節税方法が使えるかもしれません)

まずは以上を調べること。
どうするか考えるのはその後のことです。

コインパーキングは、
初期費用がかからないなど利点がありますが、
そのかわり土地の固定資産税などが上がりますので、
そういう面も考えてご検討下さい。

評価・お礼

ハルユキさん

コメント遅くなり申し訳ありませんでした。
貴重な御意見ありがとうございます。
ついつい土地ありきで考えてしまいます。
幅を広げもう一度初めから考えて見たいと思います。ありがとうございました。
(ご意見を頂いたときにすぐにコメントをお送りしたのですが、操作の誤りか何かで送れていなっかたようで、本当に申し訳ありませんでした)

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単純利回りで考えてみては・・・

2007/09/07 23:29 詳細リンク
(5.0)

現在の借家の年間収入は120万円ですね。ということは相場の高値から計算した利回りは6%ということになります。一戸建て借家の収益性としては良いほうだと思います。

また、所在地は察するに住居系の地域ですから、新築すると収益性は悪くなるのは仕方のないことです。しかし住居系でもコインパーキング・トランクルーム等、地域の特性を生かした賃貸スパンの短い高収益の運用方法があると思います。

それらの事業計画での投資金額(融資を含め)からの利回りを比較すれば、どのプランが良いか一目瞭然になると思います。
コンサルタント等にご相談されても売却手数料以上には掛からないと思います。

現況の有効活用を中心に述べましたが、買換えにしても同じで、投下資本に対しての収益率という基本的な考え方で比較すればわかり易いと思います。

評価・お礼

ハルユキさん

回答ありがとうございます。
建て替による収益性の悪化、
他の運用方法の検討、
買換えの検討、
様々な可能性をお教えいただき、
ありがとうございます。


選択肢は10人10色

2007/10/02 09:59 詳細リンク

ご所有の土地を最も有効に利用する場合、建築会社・不動産業者・税理士などの各専門家の方に相談したりします。それぞれの立場で出てくる意見は、一方向に向かっているとは限らないばかりか、ばらばらに為りがちです。まず売却(買換え)か、有効利用(建替・コインパーキング)の選択肢について考えましょう。具体的には、買い換える物件がどの程度のものであるか、調査してみてください。意外といい物件がありそうな感触が得られたらいいのですか、反対に難しそうだと思われたら売却する気持ちが減退する可能性もあります。
有効利用も並行してプランを立ててみます。所有地があると、それ以外の費用だけで済むので採算性は高まると考えても間違いありません。
選択肢は所有者の諸事情、不動産市況などによっても変わってきますので、いわゆる正解はありません。
あくまで自己責任の範囲で各専門家と相談してください。※報酬は必要のない範囲で、考えることができると思いますので、無理にフィーを支払ってまで相談する必要はないと思います。

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