不動産運用

現在の借家の年間収入は120万円ですね。ということは相場の高値から計算した利回りは6％ということになります。一戸建て借家の収益性としては良いほうだと思います。

また、所在地は察するに住居系の地域ですから、新築すると収益性は悪くなるのは仕方のないことです。しかし住居系でもコインパーキング・トランクルーム等、地域の特性を生かした賃貸スパンの短い高収益の運用方法があると思います。

それらの事業計画での投資金額（融資を含め）からの利回りを比較すれば、どのプランが良いか一目瞭然になると思います。
コンサルタント等にご相談されても売却手数料以上には掛からないと思います。

現況の有効活用を中心に述べましたが、買換えにしても同じで、投下資本に対しての収益率という基本的な考え方で比較すればわかり易いと思います。

ご所有の土地を最も有効に利用する場合、建築会社・不動産業者・税理士などの各専門家の方に相談したりします。それぞれの立場で出てくる意見は、一方向に向かっているとは限らないばかりか、ばらばらに為りがちです。まず売却（買換え）か、有効利用（建替・コインパーキング）の選択肢について考えましょう。具体的には、買い換える物件がどの程度のものであるか、調査してみてください。意外といい物件がありそうな感触が得られたらいいのですか、反対に難しそうだと思われたら売却する気持ちが減退する可能性もあります。
有効利用も並行してプランを立ててみます。所有地があると、それ以外の費用だけで済むので採算性は高まると考えても間違いありません。
選択肢は所有者の諸事情、不動産市況などによっても変わってきますので、いわゆる正解はありません。
あくまで自己責任の範囲で各専門家と相談してください。※報酬は必要のない範囲で、考えることができると思いますので、無理にフィーを支払ってまで相談する必要はないと思います。

まず、大原則として
“土地ありき”の資産活用は考えるべきではありません。

■その土地の最有効利用を検討し、事業収支が合わなければ手放す。
事業収支を検討するときは、利害の絡まない専門家に相談すること
(アパート建設業者等はいいことしか言わないので)。
賃貸市場の先行きを考え収支を厳しめに、
金利上昇が考えられるのでその影響も考慮のうえで、計画してみること。

■売却する際は事前に税理士等の専門家に相談し、
手元に残るお金を算出する。
(保有期間や取得方法によっても違いますし、
事業用資産の繰り延べなどの節税方法が使えるかもしれません)

まずは以上を調べること。
どうするか考えるのはその後のことです。

コインパーキングは、
初期費用がかからないなど利点がありますが、
そのかわり土地の固定資産税などが上がりますので、
そういう面も考えてご検討下さい。