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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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回答数： 3件
2008年（33歳）に物件の1割を頭金とし、約2,500万円のローン（35年、変動）を組んでワンルームマンションを購入しました。
途中空室期間があったり賃料を下げながらも月2万円の自己負担で何とか現在まで運用しています。
リターンなど全く要らないので本当は今すぐ売りたいのですが、売却の差額が補填できず持ち続けております。
そこで質問です。
投資用のマンションも返済に充てる自己資金があるなら、繰上げ返済した方がしないよりリスクは小さいですよね？
無論、繰上げ返済額はライフプランに照らし現実的な金額でと考えております。
このまま月々の自己負担は少ないもののどんどん古くなり価値が減るワンルームをただ持ち続けるよりは、せっせと繰り上げてローンを終わらせて売却なり保有なりが定石かなと考えますが、繰り上げ返済のリスク※やデメリットがあるならアドバイスをいただけますか？
※繰り上げ返済したことで手元の資金が減るということ以外で何かあればお願いします。
9161932さん （ 神奈川県 / 女性 / 39歳 ）
回答：3件
専門家投資ローンの繰り上げ返済について
不動産投資コンサルタント＆ＦＰの野口です。
9161932様が、お求めになった2008年当時の金利水準がリーマンショック前ですと、かなり高かったのではと思います。投資ローンは、変動金利で、当時は3.5％程度であったと思います。もちろん金融機関によって、差があります。現状は、2.1％程度が多く適用されています。
従って、変動金利制で有れば、数回金利改定され(通常6ヶ月毎）当初より軽減されていると思いますが、元利均等型で有れば、利息が減った分だけ、元金が多く返済している状態と思います。
一度、現在の返済表と当初の返済表を比べて下さい。例え1％の金利差で有ったとすれば、2,500万円の借り入れでは、月14,000円程度の差が出ます。
従って、自己資金があるなら、繰り上げ返済をして、支払い金利を低減すべきです。
今後、金利が上昇すれば、支払い金利が増えるリスクがあります。リスク低減のため、繰り上げ返済をお勧めします。
金融機関によっては、繰り上げ返済による、手数料や割り増し料を取るところがあります。これは、ローン契約書に必ず記載されています。良く読んでください。
これ以外に、繰り上げ返済のデメリットは考えられません。
ローン残高と売却額との釣合が検討課題になります。現状の売却可能価格を実際の検証が必要になります。お求めになったマンションの詳細が判らないので概算も判りませんが、御存じの通り、資産価値は、賃料と共に減価していきます。このスピードとローン残高の減少スピードの方が速くないと売却時に大きな持ち出しが必要になってきます。
マンションの状態により、減価が速いものと、遅いものがあります。これらを勘案して作戦を練る事でしょう。専門家にご相談され、ライフプランと共にマンションの今後のキャシュフローを計画されるようお勧めいたします。
もし、9161932様が、ローン金利より高い利回りの良い資金運用が確実視されるのであれば、繰り上げ返済より、そちらの運用を選択される事でしょう。
評価・お礼
9161932さん
2014/11/18 12:05ご回答ありがとうございました。金利は当初から2.6%で６ヶ月毎見直しがありますが変わっていません。繰上げ返済を念頭に、返済表の比較やキャッシュフロー計画など着手してみようと思います。またご相談の折にはどうぞよろしくお願いいたします。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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投資用ワンルームマンションの繰上げ返済について
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、購入されたマンションは相場感からすれば、おそらく高めの金額で購入された感じがします。
また、現時点での持ち出しが年間24万円あるとなれば、厳しい状況がありますね。
そこで、ローンの繰り上げ返済をとのお考えですが、その前に、この物件をいつ、どのような形で売却もしくは所有継続をするか、いわゆる出口戦略をどうするかは検討すべきでしょう。
また、当面、現状の持ち出しを減らすために、ローン金利の見直しや賃貸借の契約内容の精査、さらには、売却に向けての物件査定などはこの機会にされておくことをお勧めします。
併せまして、損益通算による所得税の還付がどのぐらいあるのか、また、今後も引き続き見込まれるのかなども計算しておくべきです。
上記の点を踏まえて、現状の把握とその先の見通しを考えてから、繰り上げ返済をした方がいいのかどうかを検討されるべきでしょう。
尚、当方では、中立的な視点により投資用所有不動産を客観的な指標で調査し、現状継続するか、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断するサポートを行っております。
このサポートは、将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にすることを目的としていますので、ご検討くださればと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
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http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/
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■アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
評価・お礼
9161932さん
2014/11/18 12:35ご回答ありがとうございました。現状把握と見通しについては、自分一人では持て余しておりました。これを機に今後のライフプランとあわせて判断したいと思います。中立的な視点でご相談できるなら貴社のサポート利用を検討させていただきます。その折にはまたどうぞよろしくお願いいたします。
寺岡 孝
2014/11/18 17:14この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
当方が考える不動産投資の考え方には２通りの考えがあり、１つは長期的な安定した収入を確保することと、もう１つは短期間の間に物件の売買を繰り返し、売却益を得ることと考えます。
簡単に言えば、不動産投資で最終的なゴールをどこに見出すかがポイントでしょう。
また、こうした相談先はどうして購入した不動産業者などになりがちですが、ベストアドバイスを求めるユーザーとベストインセンティブ求める業者とには、当然ながらその回答に乖離があることは認識しておくべきでしょう。
尚、ライフプランも含めたご相談も行っておりますので、よろしければお気軽にお問合せください。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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寺岡 孝が提供する商品・サービス
巻口 成憲
不動産投資アドバイザー
-
繰り上げ返済分を活用する方法もございます。
ご質問ありがとうございます。
ご相談者様がおっしゃる、「できるだけ返済に回し完済を目指す」というのも
不動産運用を成功させる一つの方法だと思います。
『繰り上げ返済に対してのリスク』について気を付ける点をあげるとすれば
・繰り上げ返済手数料は負担にならないか。
・返済の際、ローン期間を短くするか・返済額を減らすかを
ご相談者様のライフスタイルに合わせ最適な方を選択できているか。
です。
こういったご質問はこれまで対応したことがございます。
私がこれまでご提案した方法としては
「月の負担のない」「経年劣化で賃料が下がらない」不動産(物件)を
買い足して運用していくというものです。
以前の私のコラムでもお伝えしておりますが
（http://profile.ne.jp/pf/makiguchi/c/c-49901/）
避けられない経年劣化のリスクを、「マーケティング戦略」を
組み込むことで回避ができております。
ご所有物件の繰り上げ返済分を こういった不動産(物件)の購入に充てることで
ご相談者様だけにかかっていたご負担を新規に所有した不動産が
助けてくれることもございます。
詳細は私どもが開催している無料のセミナーでもお伝えしておりますので
ご都合よろしければご参加をお待ちしております。
http://invest.re-ism.co.jp/seminar/basic/
評価・お礼
9161932さん
2014/11/18 12:21ご回答ありがとうございました。確かに投資用マンション経営にマーケティング戦略の必要性は感じますが、結果的に新たな不動産で今の所有物件の損失軽減できるとしても、所有物件を増やすのは極力避けたい性分です。不動産投資向きでないのに所有しこのようなことを言うのはお恥ずかしいですが･･･。返済手数料は期間の繰上げで3,240円/回、返済金額変更で5,400円/回ですので数を絞り返済しようと考えます。期間繰上げか返済額軽減のいずれにするかは再度よく検討して判断したいと思います。
巻口 成憲
2014/11/18 16:02評価いただきありがとうございます。
ご相談者様のご資産運用が良い方向に進まれることをお祈りしております。
（現在のポイント：-pt）
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アネシスプランニング株式会社
（お金と住まいの専門家）
