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対象:住宅設計・構造

どうしたら

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/09/03 23:45

自己所有の土地に家を建て替えを考えているのですが・・・

自己所有の土地ですが、接道義務をクリアした専用通路は2.2m幅で10m有りその奥に100坪を手前に70坪と奥に30坪と分筆した旗状地が有ります。

手前の70坪に築100年の住宅(今回建替え予定物件)と築60年の他人所有の住居があり、周りを住宅で囲まれています。

築60年の住人ですが
・5年以上地代も払ってもらえないままです。
・病気で働けない為生活保護を受けられている。

立ち退いてもらいたいのですが、立ち退いてももらえず、家が建てられず途方にくれています。

よいアドバイスをいただけないでしょうか。

toomid0418さん ( 大阪府 / 男性 / 38歳 )

回答:3件

難しい問題ですね。

2007/09/04 02:08 詳細リンク

大阪で設計事務所をしています。

難しい問題ですね。拝読致しまして相当苦慮されているとご推察いたします。

その住人さんは随分長くお住まいなのでしょうね。
古い借家借地法は、借主の保護を目的とした法律ですので、家主・地主にはとても厳しい内容となっています。

再建築を認めず、建物が自然に朽ちて行くのを待つ事しか出て行ってもらう手段は無いと思われます。理不尽ですが・・・

土地代の未払いを理由に、裁判を起こして勝訴したとしても、生活保護を受けている住人さんに、無碍に出て行けと云って、出て行ってもらえるとも思えず、又、社会的・同義的に悪印象を世間に与えてしまいます。

以前、私が借主であった事がありまして、今回と同様地主さんの都合で、立ち退きを求められた事があります。その時は地主さんが売却の目的で交渉に来られました。売却代金が決まっておりましたので、売却代金の4割を頂く事で立ち退きに同意した経緯があります。

立ち退き交渉となりますと、借主さんも相当勉強をされると思いますので、お金で解決するしかないのではと思います。

ただ、立ち退かせる事を諦め、新築だけを考えるのであれば、建替えは可能なのではないでしょうか?
ご存知だとは思いますが、敷地は公道に2m以上接していなければなりません。幸い専用通路は幅員2.2mありますので一戸は建替え出来るハズです。奥の借地の建物は再建築不可となりますが、元々再建築を認める、認めないの権利は地主にあります。奥の建物が再建築不可となっても、借地人が文句を云える筋ではありません。

自分の家の庭先を、借地人が通行する鬱陶しさは残りますが、プランを工夫する事により解決出来るのではと思います。

ご参考になりましたかどうか・・・

回答専門家

福味 健治
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生活保護者は不動産などの資産は所有できないのでは?

2007/09/04 21:08 詳細リンク

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

■まず、市役所の生活保護の係(福祉)で、確認されればイのではないでしょうか?
生活保護を受けられる条件に、資産(お金・不動産)などのある人は駄目ということがあるのではと思います。
この条件があるとすれば、この方は生活保護を打ち切られる可能性がありますので、状況は変わりますね。。。

■土地の賃貸契約はどうなっていますか?5年間も地代の未納があれば建物を解体して明け渡しが原則ではないでしょうか?

謙さんは、不動産の仕事も37年間やってきました。その問題解決は自分でやってきましたので、少しはお役にたてるかも知れませんね?

この話は、即決は出来ないかもしれませんが、必ず解決できますから、どうぞがんばって下さい。隣地の土地の購入や交換の話は、借地の件がついてからですね。
土地は間口3倍と言われますから・・・・。


福祉課に相談したら如何でしょう

2007/09/04 12:16 詳細リンク

生活保護を受けている借地人の立ち退き問題で、oomid0418さんはその
土地の固定資産税を払っていると思いますので、役所の福祉課に相談して
その土地の固定資産税を減免できないか相談される事をお勧め致します。
減免されるか否かは別で役所に現状を把握してもらって置いてから家の
建替え計画を進める事が大事です。建替え計画では2.2mの接道は満たし
ているとの事ですが幅員を3mに出来れば長屋を建てる事が出来ますし
4mにする事が出来れば共同住宅を建替える事も出来ます。それが可能で
あれば借地人の底地権と家賃との相殺を考える事も出来ると思います。

役所に話が伝わっている場合にご自分の家だけの建替えを申請する時に
無接道敷地になる借地人の敷地についての事もスムーズ進むと思います。

借地人は地代を数年未納との事ですがその事も明確にして置く必要が有る
と思います。底地権の相続が絡む可能性が有ると思いますので、弁護士さ
んを交えて今後の対応を図り底地権と地代の相殺を図る事も必要かと思い
ます。

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