売却か賃貸か？

ゆきんぽさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『以上の内容でどうすれば良いのかアドバイスをいただければと考えいます。』
につきまして、

ゆきんぽさんも書いているとおり、
住宅ローンにつきましては購入者本人が住むことを前提としているローンとなりますので、
購入したマンションを賃貸に変更した場合には、
ローンそのものも居住用から事業用に変更しなくてはいけません。

居住用から事業用にローンを変更した場合、
ローン金利も多少なりとも高くなってしまうことになりますが、
月額２３万円で貸すことができれば、
６．６５％と利回りの上からも決して悪くはなく、
ローンや管理費などを支払っても手元にお金が残ると思われますし、
家賃収入を見込むことができれば、
将来は老後資金の一部に充当することもできます。

また、このような良い物件はきっと売ろうと思えば、
いつでも売れると思われますので、
融資先の金融機関にまず相談することをおすすめします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

不動産鑑定士の田中恵利子と申します。

ご質問で記載された内容を前提に回答させていただきます。

1年以上空家のマンションですが、空室にしておくことは確かに経済的ではありません。
空いている期間、管理費・修繕積立金・税金等の費用のほかにローンの支払いが発生しています。

お持ちの23区内西部のマンションの立地や広さ・階数などの詳細な条件はわかりませんが、質問で記載された内容で判断すると今は駅近で築浅なら賃貸に出しても売却に出しても。それ相応のユーザーが出てきます。
しかし、賃貸・売却には以下のそれぞれのリスクが考えられます。

１．賃貸に出す場合
一般ユーザーに普通借家で賃貸に出すと、いざ売却しようかと考えた時には、収益物件になります。いわゆる投資物件になりますので、家賃から諸経費を控除した月額の手取り額と物件の利回りが価格を決めるポイントになります。普通借家の場合、オーナー側の自己都合で賃借人へ退去を求めることは容易ではありません。退去させる場合には金銭的な負担が増えることも予想されます。

また今、予定されている家賃23万円が本当に実現可能であるか。またその家賃がどのくらいまで維持できるかにより収益物件としての価格は変わってきます。
比較的短期間の賃貸をお考えなら定期借家契約(２～３年程度)で契約更新をしない形式で賃貸することをおすすめします。ただし、定期借家契約の場合、家賃などの賃貸条件で一般の賃貸契約に比べて条件を下げなければならないことも予想されます。

２．銀行への対応
賃貸する場合、自己居住を前提とした住宅ローンですので、銀行に黙って貸し出した際はリスクが伴います。転勤等で不在にしている住宅を賃貸に出す場合、ローン控除の対象でなくなり所得税にも影響してきます。銀行と交わした金銭消費貸借契約書の契約内容を今一度確認しましょう。普通は賃貸住宅対象のローンへ切り替えをし、金利が変更になります。印紙税、保証料、事務手数料など追加でかかります。

３．売却の場合
きちんとした価格を調べるのでしたらマンション周辺の不動産業者に聞いてみるとある程度の価格がわかります。今、良い条件で売却できても数年先にその価格で売却できることは不透明であること否めません。築１０年を超えると売却価格が下がるマンションをしばしば見かけます。近くに新築マンションが建てられたり、経済市況の変動や築後10年経過すると設備(すべてのマンションではありませんが)が新築と比べて見劣りしてくることもあり価格を下げざるを得ないケースも多いです。

賃貸すべきか売却するべきかの判断はできませんが以上、３点の内容で十分にご検討することをおすすめします。