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対象:住宅設計・構造

南側に隣家の擁壁がある土地について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2014/10/02 08:24

はじめまして。
今回、二世帯住宅を建てるにあたり、土地から購入することになりました。

土地について、アドバイス頂きたいです。

東道路で間口は9.1メートルです。広さは54.9坪、南北に縦長の土地です。

南側に隣家の擁壁が高くあり、西側も隣家の擁壁があります。西側擁壁の高さは南側擁壁よりは低いです。北側は隣家が建っており、かなりこちらの土地に寄せて建てているようにみえます。
もちろん、1階には日当たりは望めないだろうと思うのですが、
設計によっては日が入るような建て方が可能なのでしょうか?

北側斜線という見えない斜線があり、隣家にも、日か当たるように建てると聞いたことがありますが、それなら、2階の日当たりは期待しても大丈夫なものですか?

また、擁壁ですが、耐用年数はどのくらいなものでしょうか?
一部ひび割れがあるようにも見え、心配もあります。
擁壁により湿度も高かったり、風通しが悪いなどもあるのでしょうか?

設計、建て方などにより、どのくらいカバーできるのかなとも思います。

もう一つの候補地は南向き間口は13メートルあり、56坪、紙面上では理想的な土地と言われましたが、
擁壁のあるほうの土地は立地が気に入ったので迷っています。

素人でわかりにくいかも知れず大変恐縮ですが、アドバイス頂けたら有難いです。

補足

2014/10/02 17:49

たくさんの回答ありがとうございます。

まず、土地の形状ですが、東西に20メートル南北に9.1メートルでした。
擁壁の高さはもう一度確認してみます。
おそらく、3メートルくらい?
南側には擁壁の上にお家が建っています。
それほど古いお宅の様には見えません。
その地域は、30年くらい前に大規模に分譲されたようです。

2車線道路から入った、2件目でお隣はそれぞれ角地です。検討地はその2件に挟まれた感じです。1件目とはほとんど高低差はありませんが、3件目のお宅
は南側を向いて高い擁壁の上に建てられています。検討地から先が急に坂の角度が上がる感じです。

うさこ0222さん ( 神奈川県 / 女性 / 37歳 )

回答:6件

もう少し詳しい土地の情報が欲しいです

2014/10/02 10:30 詳細リンク

はじめまして。 ご質問から想像すると貴女の土地は傾斜地にあるようですね。
南と西隣の擁壁と書いてありますが、南隣と西隣の土地の高さは貴女の家の
土地よりどのくらい上がっているのでしょうか?
北隣は貴女の土地より下がっているのでしょうか?それぞれの隣の土地との
高低差はどのくらいなのでしょうか?

土地の詳しい状況が分からないとはっきりしたことは言えないのですが、
南側の土地が高くなっているのであれば、日当りの良い家を建てるのには
トップライトを使うような設計テクニックを必要としますが、可能です。
ただし、テクニックを使うにはそれなりの費用がかかると思われた方が良いです。
また北側斜線のことが書いてありますが、南隣の土地にはまだ家が建って
いないのしょうか?まだ建っていないのであれば隣地の北側斜線によって
こちらの採光を有る程度確保することは出来ますが、古い家などが建っていれば、
それを建て変えることは出来ませんから現状のままになります。
また、貴女の家にも北側斜線がかかっているので、北隣の土地が下がっていれば、
貴女の家の形もかなり制限されるので注意が必要です。

擁壁の耐用年数は、その土地の様々な条件によって異なります。
これはお買いになる前に調査をしてもらうことをお勧めします。
また通風は、傾斜地であれば山風のような吹き方をすると思われますが、
一般的に東京、神奈川などは風が南北に吹くことが多いので、
隣地の状況にもよりますが、ある程度は大丈夫と思います。、
お買いになる前に現地に行ってご自分で確かめられると良いです。

単純にご質問の文章を読んでいると、もうひとつの候補地の方は
ほぼ正方形の様で、家を建てるにはいろいろな意味で良い条件の
土地だと思います。
立地などは分かりませんので何ともいえませんが、家は一生ものですので
生活の中で何を最優先事項にしたいと思われるのか、良くお考えに
なってから購入されることをお勧めします。

隣地
北側斜線
高低差

回答専門家

小林 裕美子
小林 裕美子
(東京都 / 建築家)
ストゥーディオ ステラ 一級建築士事務所 
03-3422-1129
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イタリアの素材や生活様式も取り入れ「和」の良さを楽しく再構築

健康に良い自然素材や伝統的なディテール、整然とした端正な美など「和」の長所をイタリアでの長年の設計経験から再認識。外国の家の様に片付け易い収納を持ち、人もペットも住み易い生活を楽しむ家を設計。イタリアの素材、家具輸入もコーディネート。

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鈴木 啓二朗

鈴木 啓二朗
リフォームコーディネーター

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擁壁の耐用年数の件

2014/10/02 09:11 詳細リンク
(5.0)

擁壁の耐用年数は建築基準はありますが、現状ひび割れしてるとの事なので専門家に調査
依頼をしてから購入して下さい。
神奈川県は首都圏では山が多く、擁壁基準も厳しので、どの工事業者に頼むのか、市の土木、建設科とか部署がありますので、相談することをお勧めします。
公的機関に相談されてからの方が調査費用も安く済みます。
アリスプランニング鈴木

調査
神奈川県

評価・お礼

うさこ0222さん

2014/10/02 14:11

ありがとうございました。
購入前に調べるのは大切なんですね。
参考になりました。

安井 健人

安井 健人
建築家

- good

南側隣地に擁壁がある土地

2014/10/02 10:05 詳細リンク
(5.0)

南側隣地で、更に隣地が高く擁壁があれば、南からに日照はかなり悪くなる筈です。
南からの日照を望むのであれば、選択されるべきではないでしょう。しかし、立地条件が良ければ、資産価値や日常生活の利便性も向上するものと思われます。日照を含めた住環境は設計上の工夫で解決されることも多々あります。擁壁については、許可を受けて施工されたものか否かによります。通常、2mを超す擁壁は何らかの安全性の確認が必要となってきます。一方、南向きの理想的な土地について。立地を取るか否か、最寄り駅からの条件等足を使って良くお考えください。色々な意見があるかと思います。じっくり時間を掛けてご判断下さい。
安井健人/ハーツデザインファクトリー

南側
擁壁
資産価値
設計
生活

評価・お礼

うさこ0222さん

2014/10/02 14:14

ありがとうございました。
立地をとるかどうか…まさにその通りですね。
全てか叶うのは難しく、色々と迷いますが、じっくり考えたいと思います。

中舎 重之

中舎 重之
建築家

1 good

南面擁壁の土地について

2014/10/02 10:06 詳細リンク
(4.0)

擁壁の質問に回答をします。耐用年数は不明です。高さの記載がないので判断は出来ません。
高さが3m以上の鉄筋コンクリート造ならば、40~60年と思われます。
首都圏の高速道路が40年とのことです。擁壁の築造年が高速道路より古ければ60年と見ます。

擁壁による敷地の環境の話です。南と西側が擁壁が有る場合は水は自然の流れで、
当該敷地に流れ込みます。すなわち地面の乾燥期間が短いと予測は出来ます。
それは、南側が擁壁で塞がれている事により通風が阻害されているのも乾燥しずらい要因です。

東側道路で間口(南北)が9.1mならば、奥行き(東西)が19.9mの敷地の形状になります。
当該敷地の間口が最低でも13mもあれば、南側擁壁と建物の距離が5mは確保できます。
であれば、日照と通風が最小限に確保できますし、土地の湿気を排除しながら、
乾燥期間の件も、それなりに改善できます。

現状の敷地形状で、建物の設計のみでの湿気と通風を処理するのは、至難の業と思われます。

以上です。 2014.10.2 中舎重之

湿気
擁壁
通風
日照
乾燥

評価・お礼

うさこ0222さん

2014/10/02 14:18

ありがとうございました。
やはり、湿気は抜けにくいですね。
間口がもう少しあれば…と思います。
参考になりました。

中舎 重之

中舎 重之

2014/10/02 15:16

木造住宅において、地面の湿気は大敵です。床下に防湿のコンクリートを打設しても、
外壁側の土台や柱の軸組を腐らせる要因を排除出来ないからです。
建物の耐用年数が本来30~40年とすると、此の敷地の環境では、
20~30年の耐用年数と推測します。

当方のコラムに、木造住宅<強い家造り>があります。敷地の地盤にも触れています。
参考に、お読み下さい。

2014.10.2 中舎重之

橋本 健

橋本 健
建築家

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敷地状況につきまして

2014/10/02 10:06 詳細リンク

うさこ様こんにちは。

ご相談のありました敷地についてですが、54.9坪(181平方メートル)で南北に縦長なのでしょうか。
(敷地が長方形だとして、一辺が9.1メートルですと他方は約20メートルとなります)
間口つまり道路と接する長さが9.1メートルで東側ですと、南側が20メートルとなり、つじつまがあわないと思うのですがいかがでしょう。ご確認いただけますでしょうか。
また、擁壁の高さと前面道路の幅員についても、だいたいの高さ(3メートルくらいとかでもよいので)お知らせいただけますと幸いです。
設計につきましては、隣地及び周辺の状況により検討内容が異なることからいちがいに申し上げられませんが「1階に太陽光を入れる」という手法はさまざまにございますので、何らかの形でお答えできると思います。よろしくお願い致します。

橋本 健

隣地
擁壁
相談
太陽光
設計
上村 美智夫

上村 美智夫
建築家

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隣地に高い擁壁がある敷地における住宅設計のポイント

2014/10/02 15:06 詳細リンク

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

擁壁(崖)の高さの2倍の範囲は、何らかの構造上の規制を受ける可能性があります。これは崖が崩れても、建物が倒壊等の被害を受けないようにする為のものです。詳しくはその地域の行政の建築指導課等で確認できると思います。

西側に擁壁があり、3m程高くなっている敷地に、住宅を設計したことがあります。

擁壁面の整備の状況や、風景として見た時の美観上の様子等により、擁壁に面する側の窓の取り方等は変わってくると思います。現状をよく確認しての設計・検討となります。

これは全体を読ませて頂きまして感じたことですが、ならばいっその事、2階にLDKを持っていけばどうかと思いました。
2階にウッドデッキ敷きのバルコニーを計画して、それに面して掃き出し窓を設け、LDKと連続させます。2階の場合であれば、南からの日差しも期待できるでしょうから、南側にリビング、続いてダイニング、北側をキッチン等が考えられます。
2階は1階に比べ柱、壁は構造上少なくて済みますので、屋根裏まで室内空間とすることで、天井の高い解放的な大きな空間とすることが可能となります。
窓からの眺望も1階よりはだいぶ改善されるのではないでしょうか。

画像の説明_01
平塚の家・増築/リフォーム
画像の説明_02
松戸の家/アイソメ説明図


天井の高い、2階リビングとウッドデッキのルーフバルコニーが連続する事例を下記に紹介しておきますので、イメージの参考になれば幸いです。

平塚の家・増築/リフォーム(私のプロファイルのベージ)
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/g/l-5982/
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/g/l-6330/
松戸の家(私のプロファイルのベージ)
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/g/l-5984/

以上、少しでも参考になれば幸いです。


個別に直接聞いてみたいことがあれば、「この専門家に相談する」ボタンをクリックして、お尋ねください。相談は無料です。
また、直接お会いして相談してみたいことがあれば、プロファイル内のサービス、「建築無料相談」をご利用下さい。


上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com

擁壁
敷地
住宅

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