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土地、擁壁について教えてください。

住宅・不動産 不動産売買 2014/07/31 14:46

擁壁について教えてください。
現在、気に入っている100坪ほどの土地を購入しようか検討中です。無知なため購入するにあたりわからないことや不安なことがあるため、質問させていただきます。 高低差のある土地で、北に1m程度、南に2m程度の高低差があり擁壁があります。また、南北には隣家がたっています。現在もこの土地には古家が残っており、擁壁も30年ほど前のもののようです。そのためヒビ割れがあります。擁壁を見ると水をはかす穴はありました。不動産屋からは解体更地渡しといわれており、南北の擁壁は隣家への影響も考えて今は直せないと言われました。自然災害が起きた時に隣家に迷惑をかけてしまうのではないか、その際に賠償問題になってしまうのではないかと心配で。不動産屋にきいたのですが、「それはお互い様ですから。今修正するのも、土が隣家に流れ込む可能性もありますので。隣家が立て直すときにやり直すしかないですね。」と言われました。
しかし、こちらとしては購入するのであれば新築を建てる際にできれば一緒に全て擁壁もやり直したいとも思っています。隣家とはピッタリとくっついています。そういった場合今更擁壁のやり直しはできないのでしょうか?治す場合はかなり金額がかかりますか?逆に直すことが不可能であれば擁壁を補強することはできないのでしょうか?

また、この土地の地盤を調べることはできるのでしょうか?少しひび割れた部分が下に沈んで見えるので地盤が弱いのではないかと心配です。

この土地はやはりあまりオススメできない土地なのでしょうか?こういった高低差のある土地を買うときの注意点なども教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。

しゅふしゅふさん ( 愛知県 / 女性 / 28歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

回答させていただきます。

2014/08/03 14:08 詳細リンク

はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

まず、擁壁のひび割れの程度がどのくらいか分かりませんが、一般的な見解として擁壁自体が沈下していたり、不自然なふくらみがあったり、ひび割れがある場合には、安全な擁壁として見ることはできません。

したがって、このような擁壁がある土地に建築物を建築する場合には、安全であると判定される条件を満たした擁壁を造り直す(住宅の建築と同じく確認申請を行い、検査済証を受けたもの)か、それができない場合には建築物自体を土地が崩れた場合にも耐えうる構造にしなくてはなりません。(そうしないと合法的に建てることができません。)

※しゅふしゅふ様のお住まいである愛知県は、『愛知県建築基準条例』でがけ付近に建築物を建てる場合の解説がホームページに掲載されております。ご参考までに。
<愛知県建築基準条例・同解説>
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/6/gake2.pdf


以下、質問について回答させていただきます。

>隣家とはピッタリとくっついています。そういった場合今更擁壁のやり直しはできないのでしょうか?

擁壁の造り直し(補修・補強も含めて)ですが、隣家が存在したままできるのかどうかについては、擁壁を造ることを生業としている専門業者と現地を確認した上で判断するしかありません。
隣家と擁壁がピッタリとくっついている状況では、擁壁に手を加えることにより隣家が傾いたり、損壊したりする可能性もありますので、慎重に現状を把握する必要があります。

>治す場合はかなり金額がかかりますか?
その規模や状況によって数百万円から数千万円の費用が掛かります。購入前(契約前)に見積もりを取っておくべきと思われます。

>逆に直すことが不可能であれば擁壁を補強することはできないのでしょうか?
前述の通りです。

>この土地の地盤を調べることはできるのでしょうか?
土地の地盤を詳細に調べたいとのことであれば、専門業者に調査を依頼するしかありません。依頼されるのであれば、こちらも見積もりを取られたほうが良いです。ただし、専門業者の調査は、土地の中を掘り返す作業になりますので、土地の所有者の承諾なしに勝手にはできません。

その他、地盤を調べる方法として、その土地の所在地の市区町村役場に問い合わせしていただき、地盤調査(ボーリングデータ)の資料が保管してあれば、閲覧することができる場合があります。これは費用があまり掛からない、あくまで参考情報として利用する場合に限ります。

>この土地はやはりあまりオススメできない土地なのでしょうか?
しゅふしゅふ様が気に入られている土地がおススメできるかできないかについては何とも言えません。
その土地をどう見るかは、求めるもの(眺望・環境・交通の便・土地広さ・価格の安さなど)によりその価値は千差万別です。
しゅふしゅふ様の要望に合う土地であれば、おススメの土地と言えるでしょう。ただし、その土地が持つリスクを正確に判断すべきです。

高低差のある土地を購入する場合の注意点は、前述のことを参考にしていただくと共に、建築条例や地域によってはその他の法令により、建築制限が掛かる場合があり、希望する建築プラン(規模や構造など)が入らない可能性もあります。また、取得した後の将来的なリスクも検討しておかなくてはなりません。

ご質問の文面にもありましたが、しゅふしゅふ様が、擁壁の所有者(管理者)となる場合、擁壁を原因として隣地の方に損害を与えた場合には、賠償責任を負わなくてはなりません。

このようなことも考慮のうえ、平坦な土地を購入するよりも多くの検討事項やリスクがあることをご理解の上、納得できるようでしたら、ご購入されても良いのではないでしょうか。

以上、ご参考になりましたでしょうか。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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