田んぼを宅地にして分譲したい

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、農地を宅地に造成して販売する場合には、色々な手続きが必要になります。

よくありがちな概ねの内容は以下の通りです。

１、造成工事の前に必要な手続き
法的なものとして
都計法２９条の許認可（いわゆる開発行為の申請、許認可）
農地法の届出もしくは許認可

これらの手続きの前に、開発行為の事前協議や農地法の農業振興地域かどうかでの農用地の除外申請の有無などが必要になる場合があります。
これらは認可権者の行政庁に確認する必要があります。

実務的なものとして
土地の分筆や測量、近隣の承諾などが必要になってきます。

２、法的な申請が完了後に必要なもの
該当する法的な許認可が完了すれば、申請内容とあった宅地の造成を行います。
造成中やその後に中間や完了検査を受けて造成は完了します。

３、その他
上記のような手続きに付随して、水道や下水の埋設、電気、電話などの引き込みの電柱の設置などが各工事業者や行政とすり合わせしながら行います。

４、分譲の手続きに関して
こちらは宅建業法に基づき、条件が成就されれば販売活動は可能になります。
数多くの区画を販売する場合など、現場事務所の設置等が必要であれば、そうした手続きも必要になります。

以上が概ねの流れになります。

宅地造成は時間や費用がそれなりにかかりますので、事前の調査や費用の算出は十分に行うべきでしょう。

また、水田の場合には、造成は稲刈りが完了してから行うことですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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まずは、都市計画を調べる所からと思います。行政（該当地の役所）へ出向き、調査・ヒアリングをしていく中で見えて来ます。行政の窓口は案外親切に教えてくれます。該当地を伏せたいのであれば、一般論として当たれば良いと思います。ご自身の足を使って調査し、回答を導き出す事をお勧め致します。

農地から宅地へ、いわゆる農地転用ですね。
窓口は行政になりますから最寄りの市役所を訪ねてみてはいかがでしょうか。
また、農業振興地域に指定されているとそう簡単に宅地に変更することができない
場合もありますのでご注意ください。
この地域の場合、宅地分譲はできないと思います。
その後、開発申請、確認申請という流れで進むと思うのですが、
地域によては農地転用申請が年２回、下手すると年１回の受付の場合があるので
機を逃すとスケジュールが一気にずれ込みます。

何れにせよまずは行政ではないでしょうか。

また、工法ですが、田んぼだから・・・という工法は無いと思います。
でも地盤は悪いでしょうから地盤改良必須でしょうね。

参考になりましたでしょうか。