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対象:住宅設計・構造

最大建築床面積とおおまかなコストが知りたいです

住宅・不動産 住宅設計・構造 2014/07/12 20:45

先日も同じような質問をしてしまったのですが、土地はそれぞれで条件が違い素人にはなかなか難しいのでお許し下さい。

都内で小さな会社を営んでいます。
自社ビル所有を目標に中古ビルや土地を物色しているのですが、気になる土地がありましてのご相談です。
ちょっと大雑把な質問かもしれませんが、この土地には何坪の建物が建てられるのでしょうか?

土地面積:59坪(正形地/更地)
建ぺい率/容積率:60%/300%
接道:南西 9m公道/接面13m
地目:宅地
用途地域:1種住居
都市計画:市街化区域

接道が9mなので建蔽率の300%で建てらると思うのですが、高さ制限などで結局一杯まで建てられないような気がします・・・。

オフィスビルなのでごくシンプルな鉄筋コンクリートが鉄骨のビルを想像していまるのですが、坪@¥80万程度で建てることは可能でしょうか?
最近は建築費が高騰しているらしいので難しい気がしますが、工期を充分にとればコストパフォーマンスが良くなったりするのでしょうか?

その他、この規模の建築において気を付けることがあればご教授下さい。

どうぞよろしくお願いいたします。

たんたんめんさん ( 東京都 / 男性 / 47歳 )

回答:5件

防火指定、高度地区、日影規制は如何でしょうか。

2014/07/12 21:47 詳細リンク
(5.0)

たんたんめん様

はじめまして中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。

まず最初に質問に質問をすることをご容赦ください。
敷地条件に第3種高度地区の指定は無かったでしょうか?
1種住居なら北側斜線に代わって、高度地区の高さ制限が一番厄介です。
また防火(準防火地域、防火地域)の指定がありませんか?
日影規制は如何でしょうか?
すべてナシでよろしいでしょうか?

容積率について。
前面道路による容積率の低減係数は0.4(または0.6)なので
前面道路幅9m×0.4×100=360%>(300%指定容積率)となります。

建蔽率60%になるよう最大のボリュームとした場合、
最初にお尋ねした高度地区の指定がなければ、
道路斜線さえ気をつければ、5階建て、容積率300%は十分可能です。

しかしながら第3種高度地区などの指定があった場合、
南西道路と言うことは、建物の2面(=北西面と北東面)に高さ制限がかかります。
例えば建蔽率60%になる10.8m角平面の建物を
南の角に寄せて建てても、5階部分は第3種高度に当たらないよう
セットバックしなければなりません。
したがって「シンプルな」というご希望ですが、直方体のビルは難しく
斜線なりの形で切り取られた形の6階建て以上にして
容積率300%を実現することになると思います。
(高度地区の指定が無ければ、上記は読み飛ばしてください。)

コストについて。
仕上げや空調設備、エレベーターが必要となりますので
昨今の建築費の高騰を考えると、坪80万円では厳しいのではないでしょうか。
坪100万円ぐらいは心づもりされておいた方が良いように思います。

一般的に工期とコストの関係は、工期が長くなるとコストは上がります。
経費や人件費がたくさん掛かるからです。


鉄筋コンクリート造は工期を縮めるのが難しいです。
例えば5階建てなら、基礎、1階、2階、・・・5階と6回に分けて
コンクリートを打設しなければなりません。
そのうえ、各階ごとにコンクリートの強度が確認できるまで
上階のコンクリートが打設できないため
躯体工事だけで半年近く掛かります。
その前に必要なら地盤補強工事、躯体工事後に仕上げ工事となります。

その点、鉄骨造なら、一挙に躯体を組み上げることができるので
その分だけ工期を短くできます。
コストもその分だけ安くできると考えられます。

ただし、これも条件付きの回答とさせてください。
最初にお尋ねした防火指定がある場合、
この規模の建物は「耐火建築物」とする必要があります。
そうなりますとコストは一概に鉄筋コンクリート造>鉄骨造とも言い切れなくなります。

敷地条件の高度地区、防火指定、日影指定をご提示いただければ
もっと詳しく回答できると思います。


中辻正明・都市建築研究室
m-naka@mxj.mesh.ne.jp
http://www2u.biglobe.ne.jp/%7Em-naka/

補足

経験上、都内、特に23区内の場合、高度地区、防火指定、日影規制の規制がすべて外れているエリアはあまりありませんでした。
「○○区 都市計画図」で検索すればインターネットで誰でも詳しい法規制が閲覧できます。
私どもの事務所では、土地のご相談があった際、すぐに都市計画図で法規制の確認とともに近隣の地盤データを調査するようにしています。
迅速に回答いたしますので、何でもお気軽にお問い合わせください。

高度地区
防火
日影
建蔽率
容積率

評価・お礼

たんたんめんさん

2014/07/13 17:27

中辻様

迅速に丁寧なご回答ありがとうございます。
ご質問の項目を不動産会社に確認いたしましたところ「第2種高度地区(20m)/埋蔵文化財包蔵地区/準防火地域/日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)」との事です。
こちらからより具体的なプランがイメージが出来ますでしょうか?
費用の工面も出来ていない現状で、私の希望は「より広く、より高(高層)く、より安く、より直方体」なのですが、そもそも一般的な施主は建築可能面積最大で計画するものでしょうか?もしかしたら欲張りすぎでしょうか・・・。

更なるアドバイスなど頂けましたら幸いです。

中辻 正明

2014/07/13 21:42

たんたんめん様

ご評価、ご返信ありがとうございます。

「第2種高度地区(20m)/埋蔵文化財包蔵地区/準防火地域/日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)」の条件では容積率最大の300%はかなり厳しいというのが結論です。

先の回答は日影規制が無いという前提でした。
まず第2種高度の制限ギリギリの建物ボリュームを考えました。
3階までが建蔽率60%の10.8m角。
4階は9m角、5階は7.2m角、6階は5.4m角。
合計で512m2=容積率261%です。

この建物ボリュームで簡単にスタディーしたところ、
日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)の2.5時間に大きく引っかかりました。

すなわち日影規制が最も厳しい高さ規制になり、
日影規制内に収まるように建物ボリュームを小さくせねばなりません。

埋蔵文化財包蔵地区ですので地下は難しいと思いますので
シンプルな形のままで考えると地上4階建てまで
延床面積=430m2、容積率=220%ぐらいが最大になる可能性があります。

「より広く、より高(高層)く、より安く、より直方体」とお考えになるのは当然です。
「そもそも一般的な施主は建築可能面積最大で計画」を皆様、ご希望されます。

今回の土地は、より広く、より高くという点に不向きのようです。
土地は「ご縁」だと私たちは考えています。
もう数年間、土地探しのお手伝いをさせていただいているケースもございます。

たんたんめん様がご検討に値する良い土地と出会われましたら、いつでもお気軽にご相談ください。

回答専門家

中辻 正明
中辻 正明
(東京都 / 建築家)
中辻正明・都市建築研究室 代表
03-5459-0095
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日比生 寛史

日比生 寛史
建築家

1 good

アイデアや工夫次第で可能性は充分あります

2014/07/12 21:58 詳細リンク
(5.0)

日比生寛史建築計画研究所の日比生です。
ご質問の件ですが、条例やその他の事項が分かりませんので、頂いた情報のみから分かる範囲でお答え致します。
まずは最大何坪の規模が建てられるかですが、敷地面積が59坪(約195m2)とのことから容積率300%で最大177坪(約585m2)です。(道路幅員も9mありますので、容積率一杯使えます)

次に高さについてです。建蔽率60%を最大限使用したとして5階建てまで、建蔽率を50%で抑えれば6階建てまでは理論上可能ですが、ご存知の通り、住居系エリアの道路斜線制限から総5階建てを建てるためには道路から1.5m程度は後退しないと厳しいと思います。
その他の斜線制限や高さを抑える制度もあるかと思います。

最後に構造形式とコストについてですが、確かに規模的には鉄筋コンクリート造、若しくは鉄骨造になるかと思います。現在は、慢性的な職人不足や材料工賃の上昇で工事価格は上昇しています。
特に鉄筋コンクリート造は顕著で、80万/坪では相当難しいと言わざるを得ません。(計画の工夫によっては不可能という訳ではありません)鉄骨造であればまだ可能性があります。
充分な工期を見込んでも、来年の消費増税や今後のオリンピックに関する工事等を考慮すると、時間が経過すればさらに状況が厳しくなることも予想されます。

計画の規模や高さ、コストコントロール等は計画によって様々な工夫やアイデアが必要です。
さらなる具体的な情報やご相談を頂ければ、もっと詳細が詰められると思います。

分かる範囲の情報ですので、大まかで恐縮ですが、参考にして頂ければと思います。
以上、よろしくお願い致します。

日比生寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
東京都渋谷区渋谷1-3-18
ヴィラ・モデルナA303 〒150-0002
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/

建蔽率
容積率
工夫
コスト
計画

評価・お礼

たんたんめんさん

2014/07/13 17:41

日比生様

迅速かつご丁寧な回答をありがとうございます。
建築費用(坪単価)については非常に厳しいのだと改めて認識できました。ただ何年待てば建てるベストタイミングになるかもわからないでしょうから、最後は決断が必要かと感じています。
なお、当該土地について更に建築条件が入手できました。「第2種高度地区(20m)/埋蔵文化財包蔵地区/準防火地域/日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)」との事です。
もしよろしければ、更なるアドバイスを頂けましたら幸いです。

日比生 寛史

日比生 寛史

2014/07/14 16:35

たんたんめん様

評価とご返信を頂き、ありがとうございます。
さらに頂いた条件情報から推測致しますと、高さ方向がネックになりそうですね。
道路が敷地に対してどの方角にあるかも影響してきます。(第2種高度地区は北側に影響を及ぼします)北側に道路があれば、よりいびつな形が避けられるかもしれません。

いづれにしましても、シンプルな箱状の5階建てで、容積率を最大に使い切ることは難しいと思いますので、階高(天井高さ)を少しでも低く抑えつつ、さらに地下を利用することでより整形な形のビルにするかですが、地下を造ると当然建設コストが上がります。(地上階よりも割高です)

クライアントの方の理想は、皆さん容積率を最大限利用したがりますが、それに伴って建設コストは勿論高くなります。最終的には建設コストの予算を伺って、費用対効果を考慮した上でデザインも含めた最大限の計画をご提案することになります。

おおまかなお答えで大変恐縮ですが、様々な希望要件を教えて頂きながら進めることをお薦め致します。規模の大きな施設は多々経験がありますので、いつでもお気軽にご相談下さい。

以上、よろしくお願い致します。

日比生寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
東京都渋谷区渋谷1-3-18
ヴィラ・モデルナA303 〒150-0002
tel/fax:03-3407-8034
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hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/

中舎 重之

中舎 重之
建築家

1 good

60/300の床面積について

2014/07/12 23:16 詳細リンク
(5.0)

敷地面積59坪=194.7m2での建築可能な床面積は、
1階で116.6m2=11.0x10.6m < 194.7x0.6=116.8m2
5階 583.0 =116.6x5 < 194.7x3.0=584.0
となります。1階床面積35.3坪で、5階建ての延べ面積176.6坪まで可能です。
コストは鉄筋コンクリート造(RC造)での80万は妥当です。
鉄骨造ならば若干低いコストになります。鉄骨造はRC造より構造本体がかなり軽いことで、
基礎のコストはRC造よりは有利になります。
地震時での耐震性能も、躯体が軽い事でRC造よりは有利になります。
以上です。 2014.7.12 中舎重之

床面積
コスト
耐震性
構造
基礎

評価・お礼

たんたんめんさん

2014/07/13 17:46

中舎様

迅速なご回答、誠にありがとうございます。
鉄骨造はRC造より耐震性能で有利なのですね、鉄筋コンクリートが一番強いと単純に考えていました。
なお、当該土地について更に建築条件が入手できました。「第2種高度地区(20m)/埋蔵文化財包蔵地区/準防火地域/日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)」との事です。
もしよろしければ、更なるアドバイスを頂けましたら幸いです。

中舎 重之

中舎 重之

2014/07/13 21:52

高さについては、当方の計画には影響ありません。
回答した面積で四角い5階建てのビルにはなります。
コストは、矢張り鉄骨造で決まりでしょう。耐震性能の話をします。東京では東京湾北部地震が切迫しています。敷地が荒川沿いなら、気象庁震度で震度6強にはなります。
国が決めている建築基準法では、震度5強で損壊しても、倒壊しない設計を規定しています。従って、震度6強の場所では、耐震性能を国の基準の1.5倍を上回る構造にすべきです。それと、地盤が良い所であれば、コストでは有利ですが、地盤の悪い所なら杭が必要になります。それ自体がコストのUPになります。
敷地の位置と地盤の条件にも注意を払って下さい。
2014.7.13 中舎重之

田口 継道

田口 継道
建築家

1 good

可能建設床面積

2014/07/13 14:09 詳細リンク
(5.0)

たんたんめん様
9m道路に面しているので、計算上は59坪×3=177坪の述べ床面積の建物が建設可能です。
建蔽率60%とすると建築面積(一般的な建坪)35.4坪ですのでそのまま建てられれば5階立てになります。
道路斜線は道路幅員の1.25倍ですので真直ぐ5階建てはムリかも知れませので、容積いっぱい立てようとすると、一部4.5.6階は、セットバックか又は地下階の利用等を考えなければなりませんが建設は可能と思います。
コストに関しては、仕様によりますが、坪@90~100万程度は掛かるとおもわれます。
その他の点では、高度斜線制限、日影規制等がある場合がありますので、この条件では、なかなか正確な建設面積を提案するのは難しいです。
方位、住所等お知らせいただければ具体的な検討が出来るとおもいますので、連絡いただければ幸いにおもいます。以上参考まで。
田口継道 taa@aqua.ocn.ne.jp

床面積
建物

評価・お礼

たんたんめんさん

2014/07/13 17:51

田口様

迅速なご回答、誠にありがとうございます。
そういえば、地下の事を考えていませんでした。しかし、この規模で地下を掘るのはコスト面からはどうなのでしょうか、もちろん使用目的にもよるでしょうが・・・。
なお、当該土地について更に建築条件が入手できました。「第2種高度地区(20m)/埋蔵文化財包蔵地区/準防火地域/日影規制:4時間ー2.5時間(測定面4m)」との事です。
もしよろしければ、更なるアドバイスなど頂けましたら幸いです。

田口 継道

田口 継道

2014/07/14 17:16

評価くださり有難う御座いました。
普通、地下工事は地上の50%~70%アップと言われてます。当然コストアップになりますので、予算に制限があるのであれば、地下なしの方がベターでしょう。
規模、面積等は他の先生方とそんなに変らないと思いますので、他のご意見を参照ください。

上村 美智夫

上村 美智夫
建築家

1 good

自社ビルの敷地選びについて

2014/07/13 18:31 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

建ぺい率60%より、建築面積は、敷地面積59坪×60%=35.4坪となります。
前面道路が12m以下の為、容積率は、9.0(m)×0.4=3.6(360%)、360%>300%より、300%となります。
よって、最大の延べ床面積は、敷地面積59坪×300%=177坪となります。
階数は、177坪÷35.4坪=5となり、5階建てで300%を全て使いきることが可能です。

法規制は文面で示されている以外にもある可能性はありますが、現在の所では、高さ関係の規制としては、道路斜線のみで検討しています。
建物を道路境界線より離す等(約1.97m程度)の工夫で、道路斜線はクリアできると思います。したがって、最大延べ床面積は、容積率300%の上限の177坪となります。

鉄筋コンクリート造の工事費、坪80万程度というのは、ここ最近の東日本大震災(3.11)の復興工事の増加や、オリンピックに向けての工事量の増加前の標準的な坪単価となります。現在は上昇傾向にあり、今後も上がっていくものと思われます。

工期については、標準的な工期を短縮すれば、コストアップになると思われますが。長くとったとしても、大きなコストダウンにはならないと思われます。

コストダウンのことでいえば、敷地が川に近いなど、地盤が悪いと基礎や杭に余分に大きな費用が必要になります。

自社ビルということで、ひときわ思い入れも強いのではないかと想像します。
最近都市部で多いゲリラ豪雨による、道路冠水、床下浸水などにも目を向けてみては如何でしょうか。
床下浸水など起これば、業務上でも大きな支障が出るのではないでしょうか。

その地域の浸水の可能性をシミュレーションして、地図上に示したものに、「ハザードマップ」というものがあります。
現在ではネットで「◯◯市(区等) ハザードマップ」と検索キーワードを入力すれば、簡単にその地域のハザードマップを概ね見ることができます。
そのあたりのいきさつを最近、私のプロファイルのコラムで書きましたので、宜しければ下記も参考にしてください。

コラム名及びURL
■坂道とハザードマップの関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート#01
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139871/
■落葉と道路冠水の関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート#02
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139877/

画像の説明
三鷹と調布のごく一部にひょうが降った範囲を紫色の点線で示す。
調布市発行の「調布市洪水ハザードマップ 全体図」
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1183592386922/index.html)上に、
下記の資料を参考に、ひょうが降った範囲を記入してみた。
「調布市役所によるひょうが激しく降った範囲」 朝日新聞デジタル
http://www.asahi.com/articles/ASG6S6G6VG6SUTIL04N.html


以上、少しでも参考になれば幸いです。

個別に直接聞いてみたいことがあれば、「この専門家に相談する」ボタンをクリックして、お尋ねください。相談は無料です。
また、直接お会いして相談してみたいことがあれば、プロファイル内のサービス、「建築無料相談」をご利用下さい。


上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com

自社ビル
敷地選び
コストダウン
ハザードマップ
ゲリラ豪雨

評価・お礼

たんたんめんさん

2014/07/14 17:29

上村様

詳しいご説明と「ハザードマップ」へのご配慮、誠にありがとうございました。
おっしゃるとおり、近年のゲリラ豪雨は無視できない要素だと改めて認識しました。

多くの建築家の方よりご解説とアドバイスを頂き、建蔽率一杯の建築は難しそうです。
さらにコスト計算をしつつ熟考しようと思います、ありがとうございました。

上村 美智夫

上村 美智夫

2014/07/14 19:03

返信ありがとうございます。

進めば進むほど、予期せぬ法規制なり、不都合なことが現れて来たりします。それらを理解し、対応していくためには、多少の時間が必要となるでしょう。あまり急がずに、じっくりと納得しながら計画を進めて行かれては如何でしょうか。
あまり悩むようであれば、土地選びの段階から信頼できる設計者に相談することもメリットのあることかも知れません。


上村 美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
http://www2.gol.com/users/paoarchi/ E-mail paoarchi@gol.com

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