売却か、返済継続か。 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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売却か、返済継続か。

マネー 不動産投資・物件管理 2014/05/05 22:03

私は27歳会社員で、年収500万円、預貯金200万円程度、持ち家無しです。
独身です。
投資マンションを大阪の新北野に1件所有しております。
所有物件は
平成24年購入、購入時 1400万円。現在、築2年、60000円の家賃で賃貸継続中。管理料+修繕積立5600円。
35年ローン(手出し10万、残りの1390万ローン)金利3.025%、返済 53688円/月、残債 1350万円くらい。
まだまだ始めてから時間がたっていないのですが、今後も借入が続くことが不安で仕方がありません。できれば手放してしまいたいです。
投資マンションを勧めてきた担当者に相談したところ、物件が良いため今手放すのはもったいないと言われました。また、今売却すればローンの残額を一括で返済する必要があるが、その資金は用意できるのかとも言われました。

収支がプラスの今のうちに売却をしたいと考えていますが、売却後にローンの残額が500万以上になると資金を一度に用意するのは難しいです。残額を定額で納めていけるような形での売却は可能でしょうか。

eto104さん ( 宮崎県 / 男性 / 27歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

投資マンションの売却

2014/05/06 00:32 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、購入された物件の詳細がわかりませんので何とも言えませんが、取り急ぎは物件の査定は必要かと思われます。

それによっては、売却価格とローンの残債にどれだけの開きがあるかが把握でき、一括で完済できるかも判断できます。

また、賃料もサブリース契約なのか、管理委託契約によるものかによっても売却の条件が異なります。
例えば、実質賃料がもう少し高い金額であれば、売却もしやすい場合があります。

大阪圏のワンルームの賃貸事情は東京ほどいいとは言えません。
入居率が低下すれば、賃料の下落が必然的におきますので、そうなった状況で売却となれば売値自体も厳しいものになりますので、早めの対処が必要かと思われます。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング(株)
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

■投資マンションのお悩み相談
詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/

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評価・お礼

eto104さん

2014/05/06 08:40

わかりやすい回答ありがとうございます。
やはり売却の方向で考えようと思います。今後相談させていただくこともあるかもしれませんがその際にはよろしくお願いします。

寺岡 孝

2014/05/06 13:33

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

当方では、首都圏の他にも大阪や博多方面で投資用マンションを所有されている方からのご相談も多く承っており、私どもで査定しました金額で既に投資用マンションを売却されている方もおります。

今後、詳しいご相談等が必要でしたら、とうぞお気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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三島木 英雄
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買手目線の相場を受け入れ検討を

2014/05/06 09:59 詳細リンク
(5.0)

eto104さま

区分投資用マンションの「売却」「保有継続」をお考えとの事。
昨今、会社員の方で区分マンションを取得し売却する方が増えております。

まずは現状把握が必要となりますが、頂いている情報での想定ですので
簡易とお考え下さい。

まず家賃が適正かどうか?です。
新北野ですと概ね1平米3,000円位の賃料です。
仮に20平米と家庭すれば60,000円といった具合です。

売却をするにあたっては「自分ならいくらなら買うか?」など
買手側の目線を持つ事が重要です。

賃料が相場とはそれほどずれていなければ、投資家が期待する
利回りです。築2年で新北野ですので、場所や・規模・管理会社・施行会社など
色々要素はありますが仮に投資家が期待する利回りが7%〜8%と仮定しましょう。

投資において殆ど参考になりませんが「チラシ上」で掲載される
表面利回り(コストなど一切考慮しないもの)は

年間家賃÷期待利回り(表面利回り)=想定売却価格

で簡易計算します。

(6万×12ヶ月)÷7%=1,028万
(6万×12ヶ月)÷8%=900万
(6万×12ヶ月)÷9%=800万

このような感じで売却相場をみていきます。

ポイントは賃料は「現在の相場にする」「期待利回りは高めにする」
ということだと思います。要するに売るには売れる値段で売るということでしょう。
相場を度外視して、売却活動を行っても期間が長期化します。
そのような場合、現在もストレスをもっておられるのに本末転倒な活動となってしまいます。

売れる価格をしれば、「売るのは止めようか・・・」とお考えになるかもしれませんが
そこは多少なり割り切りは必要となるかもしれません。

売却時のローン残債は基本的に「売却資金」にて充当しますので
売却価格から売却にかかわるコスト、ローンと一括返済違約金という所があると
思われます。金融機関によりローンの一括返済の違約金は異なりますが、金利を拝見する
感じでは2%程度の費用が掛かると思います。

売却コストは「仲介手数料」「返済違約金」「抵当権抹消費用」「印紙代」などです。
仮に7%の利回りで売却できる想定では

1,028万−72万(想定)=956万が「実質返済出来る金額」となります。

現在残債が1,350万ですから956万を差し引いた394万程度を自己資金として
用意する必要があります。

ただ、これはかなりプラス思考で出した簡易数値です。
実際には物件の状況を知り得れば精度を高くすることが出来ます。

残債を定額で納めるというのは基本的に「抵当権」を外せないので
難しいです。基本的におすすめはしませんが別途不足分を金融機関から借入
まずは「売却を完了する」という事は可能です。

その際金融機関から新たに借り入れた返済が少なからず残りますが
それを早く返済していき、ローンがない状態を作る事で再出発は可能となります。

現在のストレスをまずはフリーにすることはできます。
悩ましいですが、再出発をしましょう。

ご参考になりましたら幸いです。

補足

物件などが不明でしたのであくまで「推測」「想定」で試算しておりますので
その点、ご容赦下さいませ。

詳細を知って行きたい場合は下記からお問い合わせ頂ければと思います。
https://www.fp-research.jp/contact/index.html

賃料
抵当権
売却
マンション
ローン

評価・お礼

eto104さん

2014/05/06 11:20

ありがとうございました。
とりあえず売却を済ませ、再出発することを目標にしていきます。

三島木 英雄

2014/05/06 16:48

eto104さま

ご評価頂きましてありがとうございました。
売却に関してはどこに依頼するかで、殆どが決まってしまいます。

概ねの売却先として買い取り業者が出てきますが
買い取った後に売却するので、安価になりやすい傾向があります。

可能であれば少しでも高く売って頂きたいと思います。
数ヶ月の時間があれば良い状態で売る事もお手伝いできると思いますので
その際は、お気軽にお問い合わせください。

株式会社FPリサーチパートナーズ
三島木 英雄
http://fp-research.jp/

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