現状有姿で購入した中古住宅について。

はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。


ご質問の内容から察するに、売主は個人の方であるという前提でお答えさせて頂きます。

まず、契約書中に記載されているとされる
「現状有姿にて引き渡す」＝「引渡し後に何かあっても責任を負いません」
ではないことをはじめにお話させていただきます。

不動産の売買契約でよく、「現状有姿にて引き渡す」との文言が見受けられます。

「売買対象の土地や建物は手を加えずに見たままの状態で引き渡しますので、承知の上で購入してください。」といった意味になります。

今回のご質問のように、購入する前に現状を確認済であり、見た目は何の異常が見られない物件でも、引き渡してもらってから初めて問題点が見つかることもあります。（むしろ、そちらの方が多いです。）

しかしながら、「現状有姿にて引き渡す」ということで契約してしまったからといって、売主に対して何にも主張することができないわけではありません。

民法では、売買の目的物に隠れたる瑕疵（＝『欠陥』のこと）があったときは、売主に対して賠償請求をすることができる他、この瑕疵のために契約の目的を遂げることができない場合は、契約の解除ができるとされています。（民法570条、566条）

具体的には、建物の売買であれば建物の雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障に瑕疵があった場合には、売主が期間を定めて責任を負うものとして契約書に明記されることがほとんどだと思います。
また、上記の他に隠れた瑕疵があった場合も、内容によっては売主に責任を負うことが可能です。（※注意 買主が既に知っている瑕疵については売主に責任を負わせることはできません。）

ただし、一つ注意が必要なのは、売主が個人の方である場合には、瑕疵の責任を負わないという特約もできますので、購入する側は注意が必要です。

そのような文面が契約書中に入っていた場合には、売主に瑕疵の責任を負わせることはできません。

契約書の再確認をされてください。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

ルルTCさん、こんにちは。
不動産コンサルタントの菊池と申します。

現状で雨漏りしていたり、シロアリの被害が出ている場合には、瑕疵と言えると思います。
その場合、瑕疵担保責任はどのように取り決めていたかが焦点になります。

契約書の内容は現状有姿となっているとのことですが、瑕疵担保責任についてはどのようになっているのでしょうか？

売主が瑕疵担保責任を負うとしてる場合、引き渡しからの期間を定め、その期間に発覚した瑕疵については売主が責任を負うとしていることが多いので、早めに申し出ないといけません。

売主が個人であれば、瑕疵担保責任を負わないとの取り決めができます。
今回は瑕疵担保責任を負わないとしているかもしれませんね。
その場合には瑕疵担保責任は負わないことをルルTCさんは合意して購入していることになります。
損害賠償等の要求をしても応じてもらえないかもしれません。


契約書以外の交付書面も確認してみてください。
契約時に、売主から物件状況確認書等の書面が交付されている場合、雨漏りやシロアリ被害についての告知がどうなっているかご確認ください。


売主が雨漏りやシロアリ被害を知っていながら、教えてくれなかったのであれば、瑕疵担保責任を負わないという契約内容になっていても、損害賠償等を要求できるかと思います。

まずは今一度、売買契約書、重要事項説明書、物件状況確認書などの書面をよく確認してみてください。

売主が宅地建物取引業者ではなく一般個人の方であった場合、築年数がある程度経過した建物の売主の瑕疵担保責任を免責とすることは一般的によくあることですので、契約書に「売主の瑕疵担保責任の免責の特約」が含まれているようであれば、売主様に対し瑕疵についての修復の請求をすることは難しくなります。
（宅地建物取引業者が売主の場合には、免責の特約があったとしても無効になります。）

なお、「現状融資にて引き渡す」という内容は「物件に何も手を加えず、現状のまま引き渡す」ということであり、この一文を持って瑕疵担保責任が免責となるわけではありませんので、よく契約書の内容をご確認ください。

また、瑕疵担保責任の問題の場合、買主側が善意（瑕疵の存在を知らなかった）であることが瑕疵担保責任の成立要因となりますが、売主側が悪意（瑕疵の存在を知っていた）であったとしても、それを説明していれば瑕疵担保責任を負わないことが出来ます。

今回のケースの場合、小屋裏の雨漏り、床下の基礎部分のシロアリの害とのことですので、売却活動を行なっている際に実際にお住まいであった売主様がそれに気が付かなかったと言われても仕方のない部分もあると思います。

とはいえ、売主様にも物件の状況を買主様に報告する義務がありますし、取引の安全の為に媒介に入る仲介業者にも、プロとして建物の状況をある程度はチェックする義務があるはすです。

まずは建物の状況を仲介業者に伝え、何かしらの話し合いの場は設けるべきだと思います。
売主様も建物の状況を把握すれば、誠意ある対応を取っていただける可能性もゼロではないと思います。

今後、良い方向へ進むことを心よりお祈り申し上げます。



株式会社リード
中石 輝
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