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対象:住宅・不動産トラブル

外壁クラックからの雨水侵入

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2014/04/27 08:46

中古の戸建購入検討中の者です。
買付け申し込みを入れた物件でリフォームの見積もりを取ってもらいました。
その際、1階と2階の内壁の雨漏り痕の原因と補修箇所の見当をつけてもらったところ
3階の窓横のクラック(最低1年以上は放置されている)から
の雨水侵入ではないかとのことでした。

どうしたらいいですか?とたずねると
コーキングで一時しのぎして、ゆくゆくは外壁の防水塗装を
ということでした。

しかし、帰宅してネットで調べてみると、
そういった状態の場合、断熱材が濡れてしまっているはずで
そのままだと木材が痛む原因になるとのことです。

リフォームの見積もりをしていただいた工務店さんからは
とくにそのようなことは勧められませんでしたが
断熱材の交換をするとなると、どのくらいの費用がかかるものでしょうか?

こえたさん ( 東京都 / 女性 / 45歳 )

回答:2件

広範囲に判断される必要があります。

2014/04/27 10:47 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
せっかくのお気に入りの物件が雨漏りしているのはちょっと心配ですね。
まず、ご質問へのご回答の前にご確認いただきたいことがございます。
雨水の浸入経路は特定できているようですが、他の窓には同様のクラックは
ありませんでしょうか。
室内の天井や壁に雨シミがなくても天井内、壁体内で漏水しているケースもございますので、
同様のクラックが外壁にあるようでしたらそこでも雨漏りを疑ったほうがよろしいかと思います。
また、雨水は構造体や配線、配管など様々なものを伝って移動しますので、室内に出た雨染みの
箇所で漏水が起こっているとは限りませんので念のため再確認することをお勧めいたします。

ご質問のお話に戻ります。
リフォームがクロスの張替にとどまらず、クロスの下地(石膏ボードもしくはベニヤ)を
剥がすようであればこの機に断熱材も入れ替えたほうがよろしいでしょう。
断熱材だけであれば数量、性能にもよりますが30万/一棟くらいで入れられます。
クロスの張替のみの場合は断熱材の入れ替えはできませんので、
その時は雨漏りの疑いのある箇所だけでも内壁を剥がして確認するべきです。
仮に1年漏水を放置していたのであれば、断熱材はもちろんのこと構造体の劣化も
懸念しなければなりません。
また、外壁のクラックが原因というのは確実でしょうか?
もしかすると売り主側の憶測ではないでしょうか?
雨漏りの補修は原因を突き止めて初めて完全な補修ができます。
一見、原因と思っていた箇所が実は違っていたなんてことは雨漏りの調査では
よくあることですので一時しのぎではなく確実な補修をするべきです。
断熱材が劣化していたなら取り換えれば済みますが、構造体は容易ではありません。
場合によっては建替えたほうが早い、なんて事態も起こりえます。
中古物件を購入される際は、天井裏、床下等進入できる箇所は実際に進入して、
できる限り目視確認が必要です。
とは言いましても一般の方が容易にできるものではありませんので、
場合によっては専門家に依頼したほうがよろしいかと思います。

少々怖いお話になってしまい、せっかくのお気持ちに水を差してしまったかもしれません。
しかしながら、購入してから後悔してはいけませんので、あえて厳しい面をご回答させて
いただきました。

素敵なお住まいに巡り合えることを願っております。

調査
雨水
漏水
中古
リフォーム

評価・お礼

こえたさん

2014/04/27 11:31

中山秀樹さま
迅速な回答をありがとうございます!

該当の物件は旗竿地にあり
敷地いっぱいに建っていて隣家と密接し接道しておらず
建物南側だけ空き地に面していますが侵入禁止のため
外壁のクラックの確認が難しい状態です。

問題のクラックは空き地側にあり
ぎりぎり見える場所を探して遠目に見た感じ、
これとわかるヒビのような線は確認できませんでした。

(クラックを発見したのはリフォーム見積もりに来た工務店さんで
3階の収納部屋の小窓から身を乗り出して見ていました)

買付け申し込みを入れる前に見に行ったときに
台所の床下収納から床下の写真を撮影してありました。
それを昨日あらためて確認しましたところ
地面が湿っている色をしているのですが、全体が同じ色ではなく
南側から水が流れ込んで湿ったような感じで
北側の一部は乾いた状態でした。

束の根本は水を吸った痕がありますが
とりあえずまだ腐ったり蟻道ができたりはしていません。

2階押入れから天井裏も撮影してありました。
よーく見てみると、木材の断面が緑になっており
野縁受?にもふわっとカビがついているようです。

そこから3階収納部屋壁裏の断熱材が見えましたが
個別にパッキングされていないタイプで
全面を覆っているビニールの隙間からグラスウールがはみ出ています。

そういったことを鑑み
最低限、漏水痕がある南側壁面だけボードをはがして断熱材を入れ替え
湿った床下に防蟻処理かなにかをして
クロスの張替、畳の表替え、トータルで幾らになるのか
不動産屋さんから紹介された工務店さんにもう一度確認し
明らかに予算オーバーであれば諦めることにしようと思います。。

大変不安でしたが、よいアドバイスを頂戴し、大変感謝します。

回答専門家

中山 秀樹
中山 秀樹
(東京都 / 建築家)
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雨漏り補修って一番難しいんです

2014/04/27 11:48 詳細リンク
(5.0)

雨漏りの本当の原因を知ることは意外と難しいのです。普通はこんな手順で調べます。取り敢えずリフォーム業者の言う通り3F窓横のクラックからだとして、まずクラックにホースで一定時間水を掛けるか、または大雨の後に内壁に新しいしみが出るかどうか見ます。出ていればそのクラックが原因と言うことになりますが、出なければ他の原因かも知れません。

断熱材の濡れがご心配のようですが、内壁のしみを直すのにいずれにせよ内壁のボードをはがしてみます。そうすれば、断熱材がどの程度濡れているか分かりますし、壁をはがすことによって湿気を乾かすことが出来ます。また、中から見れば水がどこから来ているのかもう少し正確に分かります。壁の内側をしっかり乾かして、必要な範囲だけの断熱材の交換をすればよいと思います。
その際、水が電気の配線などに回っていないかもしっかりチェックしてもらって下さい。

原因が特定できたら、その箇所を補修します。壁内部の木材なども問題があれば一緒に補修して下さい。勿論それが原因でもそうでなくても、外壁のクラックも補修して下さい。クラックからのしみはいずれにしても出る可能性が高いですから。最後に出来れば外壁の防水塗装なり、上から別の外壁財で覆うなりすれば更に良いです。たいていの場合はこれで雨漏り問題は解決します。

問題は原因が特定できない場合です。そういう場合は、いろいろな原因を想定して原因だと思われる箇所を一箇所ずつ補修して、しみの出る具合を見ながら補修を進めます。相談者さんの場合は、まだこの家を購入されていないのですから、もしも原因不明であればこの家は買わないか、または補修費用として相当の金額を代金から引いてもらうかした方が賢明です。

厳しいことを言って済みません。もしかするとそんなに深刻な状態では無いのかも知れないと思います。私は内装、外装の材料やしみの程度などが分からないので、最悪のことを想定して書きました。お買いになる時はあわてずに、ゆっくり調査してもらった方が良いと思います。クラックに水を掛けるだけなら殆ど費用はかかりませんから、買われる前にそれだけでもやって見られたら如何でしょうか?工務店ならそれである程度のことは分かるはずです。

雨漏り
断熱材
塗装
外壁
電気

評価・お礼

こえたさん

2014/04/27 12:11

小林裕美子さま
詳細な解説をありがとうございます!

大変勉強になります。また、いろいろ仰るとおりです。
予想の箇所をコーキングして、まだ漏水してたら
かなりブルーになる気がします。。

しみの具合は、天上下から幅30センチくらいではじまり
先細りしながら床まで達しており、オーロラみたいに色が層になってます。
(もしかしたら、色が変わってるのはカビの緑色かも・・)

最低限、漏水検査と、一面だけでも防水塗装ですね。
今回の不動産屋さんは夫の知り合いの先輩で
決して悪い人ではないと思うので、よく相談してみます。
大変ありがとうございました!

回答専門家

小林 裕美子
小林 裕美子
(東京都 / 建築家)
ストゥーディオ ステラ 一級建築士事務所 
03-3422-1129
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イタリアの素材や生活様式も取り入れ「和」の良さを楽しく再構築

健康に良い自然素材や伝統的なディテール、整然とした端正な美など「和」の長所をイタリアでの長年の設計経験から再認識。外国の家の様に片付け易い収納を持ち、人もペットも住み易い生活を楽しむ家を設計。イタリアの素材、家具輸入もコーディネート。

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