賃貸物件の管理料について

不動産コンサルタントの野口です。

mau様のように、大切なマンションを貸し出す時に賃貸管理を引き受けてくれる会社は、多くあります。但し、賃貸管理を専業に行っている会社は少ないようです。多くは、不動産の売買や賃貸の仲介を主業としたいわゆる「不動産業者」でしょう。
管理手数料もやや抑えています。従ってどうしても副業的な扱いになり勝ちです。次の賃貸の手数料や売買になればその仲介手数料が大きいですからそれを狙うのと、手間を掛けず安定的な収益が確保できるからです。

相手のこの事をまずよく知っておくことが大切です。

賃貸管理業者の内容にはやや幅があるようです。賃貸管理業務は次のようです。
賃借人の募集、賃貸条件等の条件のオーナーとの詰め、重要事項の説明、現地への案内、入居者選定、賃貸借契約、入居案内、敷金・賃料等の受領、契約更新、退去の受け付、補修等の受付、原状回復の検証、リフォームの実施、退去時の精算、賃料等不払い等の対処、事故発生時の対処等更に細かく分類している場合もあり、管理会社により、賃料は直接受領せずオーナーに振込や管理費・修繕積立金も賃貸管理会社を経由する場合とオーナー管理の場合など形態はまちまちです。
また、契約時や賃貸更新時に「礼金」「更新料」などを受領する場合に、賃貸管理会社が受領したり、オーナーと折半などと決めたりします。なので、賃貸管理料は、5％だから安い、10％だから高いと一概に言えません。通常は、定額月3,000円程度です。（賃料が15万円で6,000円）

オーナーに取って、大きいリスクを回避、又は軽減できるかでしょう。
大きいリスクとは
１，長期の空室リスク ２，賃料不払いリスク ３，設備等の更新保守・修繕費用の増大リスク
これらのリスクは、素人では対処が難しいので専門業者に依頼します。これが出来難い業者は選定から除外すべきです。

マンションの賃貸契約期間は平均２年余りです。従って、２年毎に入れ替えが発生する（賃貸契約）と考えると、賃借人が退去して、直ぐ新賃借人が入居する事はまず有りません。旧賃借人が退去し、原状回復、クリーニング、リフォーム、募集、案内などの期間を見るとどうしても平均２ヶ月以上を費やしています。条件など厳しければ、１年以上空室も発生します。だからと言って、「入居稼働率98％～」とうたっている会社もありますが、これも怪しいものです。何処より真っ先にオーナーの利益を後回しで、賃料ダウン、礼金・敷金＝ゼロ（ゼロゼロ物件という）、リフォーム費用など高額をオーナーに請求？

募集時に入居者の審査も甘く、賃料が何ヶ月も不払いで督促や法的手段が必要になります。これらの対処は、夜逃げ前にキッチリと回収されないとオーナー負担になります。法律は、賃借人に有利な制度になり勝ちです。

リフォームや設備更新について、入居者の言い分を丸飲みし、オーナー負担を求めてくる業者も困ったものです。こういう会社は、その妥当性を必ず他の業者に見積を含め打診しましょう。

以上の事は、賃貸管理会社に詳しくは出ていませんから、外見上判断出来ないと思います。管理戸数が多い会社ほど安全・安心とも言い切れません。
従って、私は、「出来る限り、自分で出来る事は自分でやり、最低減の窓口程度に賃貸管理会社を考えれば良い」とオーナー指導しています。

募集時、相場並を維持し、敷金を最低１ヶ月、入居時に申込者の内容開示、保証人、保証会社を付ける、損害保険の加入、鍵の交換費用、原状回復の義務をオーナー側に立って行い。クレームなどを一切管理会社が負う－－等を明記しましょう。