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対象:不動産売買

無道路地の減額率

住宅・不動産 不動産売買 2014/04/11 12:24

無道路地の借地に家を建てて住んでおります。地主からの買い取り要求を受けたのですが、時価の半分ほどで買い取って欲しいと言われました。いわゆる再建築不可物件は千差万別で、相場や時価といった概念は適さないと思います。しかも旗竿地であり、関係隣家が強硬に反対しているので、交渉での再建築不可解消は不可能に近い状態です。ネットで調べたところ、不動産鑑定士さんのHPで、無道路地の評価は時価の2割~3割との話を何件か見かけました。実際の不動産取引でもそうなのか教えて下さい。

ネコマタノタマさん ( 埼玉県 / 男性 / 46歳 )

回答:1件

森田 芳則

森田 芳則
不動産コンサルタント

- good

不適合接道の土地について

2014/04/11 19:14 詳細リンク

不動産コンサルタントの森田と申します。
「ネコマタノタマ 」様のご質問にお答えします。

土地の評価に際しては、地形、広さ、地域性その他に加えて当該土地の
個別的要因を加味して算定されるのが一般的と考えます。

これらの場合、当該土地は単独で適法に利用できる状況にあり他の物件
と容易に比較できる、言い換えれば代替の可能性がある物件が前提条件
と言えるかも知れません。

ここで古くからの借地に関しては地域的・個別的要因が多々含まれるこ
とも多く、あくまで参考としてご確認ください。

過去において地域一帯の土地を所有する地主が、借地を希望する人のた
めに現在の建築基準法に合致しない土地の区割りを行って貸し付けた経
緯が数多く見受けられます。

法律の施行前に実施されたこれらの土地の区画について建築確認の窓口
となる各行政の窓口は個別に対応しているのが現状と言えそうです。

「ネコマタノタマ」様の場合は、実際にその借地上に家を建ててお住ま
いになっている訳ですから建築基準法上の救済措置の存否も気になると
ころです。所謂既得権の保護という考え方です。

そこで底地の評価に対する考え方ですが、ご質問の内容では無道路地の
底地であり且つ旗竿状ということで、評価をする上での減額要件が列挙
される状態にあります。

基本的に再建築不可という考え方に立てば、建物の新築は合法的に不可
能であり、改築・改装を加えて建物を維持する方法しかありません。

つまり第三者がご購入される場合の市場価値は特殊要件の中でしか算定
できず、「ネコマタノタマ」様がご購入されるとしたら現在の家の建築
年数や建物の状態、今後どうなさりたいかを総合的に加味して支払って
も良いという金額が評価額といえそうです。

借地の場合、借地権者の底地購入義務はありませんので、じっくり時間
を掛けてご自身の生活を基準に価値をご判断されては如何でしょうか。

判断
建築基準法
価値
評価
比較

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