戸建を賃貸する場合の外壁・屋根塗装について - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

戸建を賃貸する場合の外壁・屋根塗装について

住宅・不動産 住宅賃貸 2014/03/29 14:06

戸建を賃貸する場合、外壁・屋根塗装を行ってからの方が良いのでしょうか?
1年後に賃貸となりそうですが、今、塗装をするべきか否か悩んでいます。

新築購入(木造2階建4LDK)から10年が経過し、外壁と屋根塗装(計約100万円)を考えています。
しかしながら、転勤により1年後に戸建(東京都三鷹市・三鷹駅から徒歩10分)を賃貸に出すことになりそうです。
そこで、賃貸に出す場合、外壁と屋根塗装を行った方が高く貸すことができるのでしょうか?
それとも、5~6年後には今の戸建に戻ってくる可能性があるので、戻ってから外壁と屋根塗装を行った方が得策でしょうか?
現在、外壁・屋根共にさほど傷んでおらず、自身では15年目で行っても良いのではとも考えています。
なお、外壁:モルタル・ソフトリシン吹付、屋根:フルベストアレナ葺です。
よろしくお願いいたします。

nakata10482さん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

23 good

回収できる資本投下かどうかを判断してください。

2014/03/30 19:33 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

エリアと実際の物件状況によるので、
あくまでも一般論として下記をご参照ください。

お聞きしている範囲においては、賃貸のために
あえて外装をやり直す必要はないのではと思います。

外壁と屋根がよほど傷んでいるのであれば、
塗装をした方が良いのではと思いますが、
ご相談内容に書かれているように、
築10年で、ご相談者自身であと5年くらいは大丈夫と
感じるレベルであれば、おそらく
100万円をかけて塗装をしても、それ相当分の
家賃アップは望むことは難しいと思われます。

不動産賃貸業は、あくまでも投資事業です。
仮に一般的な事業用の借入れ(借入れ期間5年、金利4%)で
100万円を調達した場合、毎月の支払いは18,416円となります。

したがって、今回の外壁塗装等による家賃のアップが、
約18,500円以上となるのであれば、資本投下した方が得で、
逆にそれ以下しか望めないのであれば、
資本投下しないほうが良いということになります。

上記の借入れ条件等は、投資家各人によって異なりますが、
考え方としては、資本投下を借入金でまかなったときに
元を取るのかとらないのかを
一つの基準にしたら良いのではと思います。

雨漏り等をしているのでなければ、同じ100万円を
内装(クロス、床)や設備(キッチン、お風呂など)にかけた方が、
賃貸を探している一般人受けは良いと思います。

いろいろな考え方がございますが、
あくまでも投資事業としての収支を考えながら、
判断をしていってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産賃貸業
外壁塗装
内装
賃貸
投資

評価・お礼

nakata10482さん

2014/03/30 22:51

的確なアドバイスをありがとうございます。
18,500円以上の家賃アップは確かに難しいですね。
仰る通り物件による部分もあると思いますので、素人の目ではなく、一度専門家に塗装の必要性を診てもらおうと思います。

追加で質問させてください。
寿命の観点から家のメンテナンスを考えた場合、15年目の塗装を選択して、後々「もっと早く塗装しておけば良かった」と後悔することは考えられますでしょうか?
家賃のアップは望めなくても、何年か後に自身が再び住むことを想定すれば、メンテナンスを重視して、今、塗装するという選択もあるのかなとも思い、悩んでいます。

真山 英二

2014/04/04 12:35

評価をありがとうございました。

一度外壁の専門家に見てもらうのが一番だと思いますが、
外壁の表面に関しては、粉っぽい状態(チョーキング現象)が
でていれば、塗装の目安と考えます。
(手で外壁をなでると白い粉が付く感じです。)

一般的な外壁の傷み方は、
チョーキング現象→下地が見える→ひび割れ→雨漏り
となります。
また、外壁面だけでなく、
サイディング間のシーリングの劣化も確認してください。

個別の話になるので、何年という数字よりも、現地の状況を
確認してみてください。

家賃だけの話ではなくて、メンテナンスとして必要であれば
やっておいたほうが良いと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

マンションを賃貸に出す時のリスクについて ぽんちょろんさん  2013-01-30 11:35 回答1件
分譲マンションを賃貸にすべきか売却にすべきか ringo-1127さん  2013-02-25 23:20 回答1件
マンション賃貸時の必要経費について よしよしぞうさん  2009-10-28 12:06 回答1件
戸建て 売却か賃貸か悩んでます。「 zeel26さん  2009-09-12 19:43 回答1件
マンションを購入し家賃補助でローンを賄うのは? masamuneさん  2009-04-27 22:37 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

小松原 敬

一級建築士事務所 オフィス・アースワークス

小松原 敬

(建築家)

メール相談

パネル交換によるリフォーム体験

リフォームとは、ちょっとしたアイディアから生まれて来るものです。

稲垣 史朗

パウダーイエロー

稲垣 史朗

(リフォームコーディネーター)

メール相談

パネル交換によるプチ・キッチンリフォームでイメージチェンジ

パネル1枚からオーダー出来るリフォームをしてみませんか?

稲垣 史朗

パウダーイエロー

稲垣 史朗

(リフォームコーディネーター)