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対象:不動産売買

分譲マンションを賃貸中売却したいです。

住宅・不動産 不動産売買 2014/02/27 13:01

はじめまして。築6年のマンションを現在サブリースにて賃貸中です。
情報は以下です。

購入価格:2900万円
残債:2500万円
マンション:3LDK 首都圏 徒歩20分
サブリース:10年契約 賃料95000円 賃貸開始から2年目
所有者情報:勤続5年 年収650万円 カードローン、延滞なし 住宅ローン以外に借り入れなし

当時急いでいたもので、相場賃料より安い価格で貸出し、すぐに契約できました。
しかし、これから売却するとなると、投資家に売却することになると思います。
残債はこれから5年以内に用意できそうです。(これは一般的に売却した場合の残債分です)
サブリース期間が10年で5年後に売却するとして、居住者がいればやはり投資家に売却することになりますよね?利回りについて知識がなく、またこれからどういった方法が私達にとっていい方法かご教示いただけないでしょうか。買い替えローンも検討していますが、借金が増えるだけで今の所気が進みません。

なお、現在は他県にて賃貸で暮らしており、所有しているマンションに戻る予定はありません。

よろしくお願いいたします。

hayakuuritaiさん ( 千葉県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

賃貸中マンションは、長期保有か、損失覚悟で売却--

2014/02/27 20:56 詳細リンク

不動産コンサルタント&FPの野口です。

hayakuuritai様の、所有のマンションの詳細が判りませんから、断定的な事は申せませんが、3LDKで75平米、ファミリーM、方位:南、5階と仮定しますと、築6年で2,900万円で
購入で有れば、駅からの徒歩20分がハンデイーですが、相当良い立地であろうと察します。

通常で有れば、恐らく最低でも月額150,000円は取れたのではないかと思います。

賃料95,000円はサブリースで賃料保証は付けているのでしょうか?

賃料収入が月額95,000円(年間114万)表面利回りは、114万÷2,900万=4%未満です。
入京者が払っている家賃が、105,000円(年間126万)としても、126万÷2,900万=4.3%です。

入居されている場合は、投資用しか買い手はいません。投資用で有れば、築6年で有れば、利回り7%前後を望まれますから、現在賃料年間114万円÷7%=1,600万円となります、残債2,500万×7%=年間賃料175万(月額15万)となります。

従って、現賃料が”低すぎる”のではないかと思います。付近の賃料相場を参考に賃料UPをサブリース会社を通じて願う事が1案です。ドンドン値上げを要求すれば、入居者も次の選択をするでしょう。

現状の、賃料とローン返済では、管理費、税など差し引くと、キャシュは恐らくマイナスではないかと思いますが、これは、hayakuuritai様自身の現自信で借りている賃料や総合的に判断して、長期保有が可能で有れば、現賃貸人が退去するまで長期覚悟で保有でしょう。

その他色々対策は有ると思いますが、個別事項は控えさせて頂きます。

こちらもご参考に---→ http://www.iriscon.co.jp

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野口 豊一
野口 豊一
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寺岡 孝
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- good

分譲マンションを賃貸中売却したい

2014/02/28 01:04 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、こちらのマンションはもともとはご自身でお住まいになっていたのでしょうか?
購入の経緯が少し気になるところです。

で、こうしたファミリー向けの分譲賃貸マンションを売却される場合には、居住用マンションとしての売却が理想的です。

注意すべき点はご提示頂きました条件ですと、駅からの距離はマイナス要因が大きく、その反動が賃料に反映されている可能性が高いと思われます。
その場合、売値にも反映されますので気になるところです。

ちなみに、相場より安い賃料という点が妥当かどうかは現地の状況を確認してみないと何とも言えないところです。
それによっては、売却値も低くなる可能性があります。

マンションは基本的には駅近という点が大きなメリットですので、売却には近隣の状況なども含めて市況の調査は必要でしょう。

その作業後に売値がどの程度なのか、賃料はどのくらいが妥当なのかの検証ができますし、最終的には適切な売却価格を探ることが可能になります。

また、売却に向けての注意点は、現サブリースの契約内容がどうなっているのか、契約期間中でも解約は可能なのか、なども確認する必要があります。

仮に、投資用の物件としての売却をとなれば、現残債額を大幅に下回る可能性が高く、現状では厳しいものがあります。
しかしながら、サブリースの解約ができれば、投資用ではなく居住用としての売却が可能になりますので、その方向で検討されることでしょう。

事例として、賃貸用として購入したファミリー向けマンションの売却で賃貸借契約の更新などはせず、空家にして居住用マンションとして売り出しした場合があります。
その場合、入居者が出た後に数週間後で購入者が見つかりました。

いずれにしましても、所有マンションの物件調査をしてから、具体的な方向性を見出すことにはなるでしょう。

尚、私どもでもこうした売却のサポートを行っておりますので、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

以上、ご参考になれば幸いです。

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寺岡 孝
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