中古ワンルームマンション投資 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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中古ワンルームマンション投資

住宅・不動産 不動産売買 2013/12/13 18:59

東京23区内に中古の駅近のワンルームマンションの現金購入を考えています。
業者はもちろん良い投資であると勧めます。

順調に入居者がつくという前提でもキャッシュフローを考えると、
マンション購入資金を回収するのに20年はかかります。

その後年金の足しになると思ったのですが、

古くなれば入居者がつく保証もなく、そうなれば売却も二束三文になります。
迷っています。

中古ワンルームマンションは立地と物件を間違わなければ、
必ず成功すると言いますが、本当でしょうか。

アドバイスをお願いします。

オースチンさん ( 東京都 / 女性 / 56歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

ワンルームマンション投資は儲かる??

2013/12/14 02:38 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、投資マンションの購入にはご指摘の通りのような心配はつきものです。
特に、中古物件購入の場合には、築年数や近隣の市況など色々な面での検討が必要でしょう。
また、購入後、長期に維持するにはどうしても難しい面もあります。
リフォーム費用の蓄積や空室に対する対策なども十分に検討していかないと長期間の所有は厳しいものです。

今後、ご承知の通り、少子高齢化で人口減少は必須ですし、2戸に1戸は空家の時代が来るといわれています。
そうなれば、いくら首都圏とはいえ空室のリスクは想定しておかなくてはいけません。

そのため、物件選びにはこうしたリスクが少ない物件を選ぶ必要もあるでしょう。

また、購入後には最終的にいつ頃にいくらで売却できるかを考えておかなくてはなりません。
例えば、数年間、賃料収入をどれだけ得たのちに売却していくかも視野にいれておくべきでしょう。

業者のセールストークは良いことしか言いませんので、彼らのことばに惑わされない選択をされることをお勧めいたします。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

以上、ご参考になれば幸いです。

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メール:info@anesisplan.co.jp

ワンルームマンション
投資マンション
相談
不動産投資

評価・お礼

オースチンさん

2013/12/15 01:14

早速回答をありがとうございました。
業者が厳選して仕入れているマンションだそうで、立地その他悪くはないように思います。
しかし、どのマンションも家賃で回収するのに約20年かかり、
その先のことは時代も含めわかりません。
マンション投資というものはそれほどよい投資とは思えなくなりました。
20年くらい前に始めて成功している人がいるのでしょうか。

寺岡 孝

2013/12/15 12:24

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

家賃で回収するのに20年間かかるということは、賃料相場に比べ物件の価格が比較的高い可能性がありますね。

不動産投資は長期間にわたって一定の収益を求めるものと考えたいところですが、個々人の場合では、大手の不動産会社のような巨大資本を基に投資は難しいので大きな一定の収益を上げられません。
むしろ、どちらかと言えば一定の期間に物件に稼がせて、ある時に売却し売却益を求めるというケースが多いものです。

ただ、どういった場合であれ、いかに安く物件を購入しておくことは重要なポイントになり、リスクの軽減になります。

また、業者が厳選して仕入れているということは、物件価格に業者の利益が乗っている可能性は高く、賃貸の管理までもこの業者が行うとなれば、業者が儲かるだけになってしまいますので注意すべきです。

可能であれば、物件探しや賃貸管理などは業者任せにせず、ご自身で探索などをされて収益が上がるようにしておくべきでしょう。

こうした点を考慮して、投資の是非を検討されてはと思います。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
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野口 豊一
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マンション投資は選択を誤らなければ長期安定投資に向く

2013/12/15 00:17 詳細リンク
(3.0)

不動産コンサルタント&FPの野口です。

オ-スチン様は、どの様な投資を指向されているのか判りませんが、全てのマンション投資が失敗するのであれば、これほどの盛況も起きないのでしょうが、日本でマンション投資を個人が事業として勃興してから約40年経過しますが、益々新築・中古とも衰えていません。
他の金融商品と異なり、バブル期は除き株式などと比べ大きく値上がりしない反面値下がりも少なく安定している事は明らかです。
「2束3文」とのことですが、所有権マンションは必ず「土地が敷地権」としてありますこの割合は概ね40%です。例え建物が朽ちても土地は残ります。建物を取り壊す概算費用はワンルームで1戸当たり50万、famiryMで120万です。
人口減は明らかですが、東京は今も人口が僅か増えています。嘗ては、ワンルームMは学生向けが多かったのですが、最近は、高齢者の入居が多いのです。東京・神奈川・埼玉・千葉は他の府県以上に高齢化が進みます。
ご参考――→ http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000032exf-att/2r98520000032f26.pdf

マンション投資の失敗は、立地、環境、建物の品質、取得価格、取得方法(ローン)、賃貸管理方法等やや多くの条件が誤っている方が多いのです。

これらの判定はなかなか初めての方には困難でしょう。販売業者のセールストークを鵜呑みにして、言うがまま契約するのはとても危険です。

また、M投資をする人の個人的な経済状況=ライフプランが不可欠です。出口戦略も欠かせません。

「必ず儲かる」とは将来の事を断言できませんが、個人の投資として、不動産=現物資産は、投資の中でも今後も大きい役割を果たすと信じます。

オ-スチン様も選択に十分ご注意され、トライされることを推薦します。

不動産コンサルタント
マンション経営

評価・お礼

オースチンさん

2013/12/15 01:35

参考になるご意見ありがとうございました。
専門業者が販売するものは厳選した物件のため、今回の物件も立地その他は悪くないと思います。
ただ順調にいっても現金購入金額を回収するのにどの物件も約20年かかります。
出口も保証がありません。
どのような方が成功されているのでしょうか。

回答専門家

野口 豊一
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