築年数詐欺について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

築年数詐欺について

住宅・不動産 不動産売買 2013/10/14 04:31

今年の3月に中古の一戸建てを購入致しました。
インターネットの広告をみて、H5年完成と記載があり、購入前に物件を実際に見学しました。
見学時に、不動産情報、間取りなどが書かれた用紙を受け取り、それを見ながら内覧しました。その用紙にも、インターネットと同様の情報が記載されていました。築年数と値段、間取りなどから購入を決意し、不動産会社で間もなく手続きし支払いは一括で行いました。
最近、不動産登記情報を見ましたところ、購入した我が家の築年数が35年経っていることを知りました。昭和53年完成、その数字を見て大変驚きました。
耐震の問題により、法改正前の1981年以前の物件は購入するなと周囲から言われていたため、余計にショックです。
こういったケースでは、不動産会社に賠償金の支払いを請求できるのでしょうか?購入額と慰謝料の両方を支払ってもらうことはできますか?

Yuqiさん ( 京都府 / 女性 / 29歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

購入物件の築年数について

2013/10/14 12:52 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

Yuqi様がおっしゃる通り、築年数については耐震基準(昭和56年5月31日)に

適した時期の建築物かどうかで住まいとしての安心感も違いますし、売却する際にも、

耐震基準に適した時期の物件の方が有利として、価値にも影響があると思います。


また、築年数が20年(構造によっては25年)以上で、税制の特典に対象となるか

どうかの違いが生じることもあります。



ご質問いただきました件ですが、そのような重要なポイントでの誤った説明による

契約なので、解除は可能ではないかと思います。


但し、ひとつ注意点がございます。

祝日ということで不動産業課や不動産関係の協会等の窓口が閉まっており、

うる覚えな知識でのアドバイスにはなってしまいますが、宅建業違法での説明事項に、

建物の築年数が明確に定められていなかったのではないかと思います。


「中古戸建ての売買で、宅建業者が建物の築年数を説明しなくていいはずがない」と

思いたい事項ではありますし、実際、多くの宅建業者は建物の築年数を契約書や

重要事項説明書に記載し、その上で説明しています。


しかし、この建物築年数が宅建業法による説明事項として定められていなかった場合、

Yuqi様が手交された契約書や重要事項説明書に記載されていない可能性がございます。


もしそうであれば、15年もの築年数を間違えてか故意にか以前に、

平成5年と説明された証拠がなくなってしまいます。

事実と違った説明を受けた証拠がないまま、解除や賠償請求に動くと、

言った言わないの水掛け論にもなりかねません。

まず、手交された書面に実際築年数(昭和53年)とは違った記載(平成5年)が

されているか確認して下さい。



仮に、間違った記載のある書面の証拠がなければ、言質を録っておく等の証拠の確保を

行っておくことが賢明です。

築年数の説明義務がなかったとしても、取引関係者に重大な不利益をもたらすもの、

買主側でしたら購入判断に重要な決定事項と思われる内容は、宅建業法47条1項1号に

基づき説明義務が生じます。


また、戸建て住宅の場合は売主が個人であることが多く、個人間売買であれば、

売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効ですが、この事項は

隠れた瑕疵としては扱われないのではないかと思います。



築年数が古いと言うことは、建物の利用状況、保存状態にもよりますが、

建て替えやそれまでのメンテナンスの時期を向かえるタイミングも、

早くなるということが通常考えられます。

その時期は何年後に来るのか?

建て替えの資金はどう捻出するのか?

残債などもまだ残っている状況下で、借入することは可能か?

それまでに自己資金はいくら貯蓄できているか?

そういった資金計画やライフプランにも想定外の支障が出ることも考えられます。


耐震基準(昭和56年5月31日)の前後にわたる食い違いで、15年もの差異であれば、

購入判断に重要な決定事項としてみられるのではないでしょうか。




損害賠償については、問題が起きてから損害額などの立証等やり取りが大変なため、

大概の契約では違約金・損害賠償金などが予め設定(通常は売価の10%~20%が多い)

されていて、契約書などに記載さています。


多くは、契約解除にともない違約金を超える損害が発生したときでも、設定した違約金を

超える金額については請求する事が出来きず、また、その損害が違約金より少ない金額の

ときでも違約金の減額を求める事が出来ないとしていることが多いです。


また、先ほど中古戸建ては業者でなく個人が売主であることが多いと述べましたが、

ご質問にありました、不動産会社が「売主」か「仲介」かによっても若干

請求できる内容に違いがあるかと思います。

仲介業者であれば、調査や説明にミスがあったとして、行政処分の対象になりますが、

契約の売主買主とは違ってきますので、その説明によってYuqi様に実損が生じ、

Yuqi様に過失(落ち度)がないと思われることの立証などが必要になるかもしれません。


設定された違約金などの金額や、契約書の確認が必要です、今回のトラブルがそれら

契約不履行としての違約金に扱われか、訴訟や裁判、それらによらない損害賠償請求等

については法的な専門性が高いため、不動産関係の問題に強い弁護士等に相談・確認が

必要と思います。



業者や売主への契約解除・損害賠償請求、または弁護士などへの相談を行う考えでしたら、

それら請求時にYuqi様が不利な立場とならない為、契約書などの書面に証拠となる記載は

あるかどうかの確認、証拠がないようであれば、その状況での請求等は行わず言質等の確保、

その上でどのような請求ができるか、他に必要な集められる証拠等は何があるか相談する

など、動く順序が重要ではないかと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

損害賠償
トラブル
不動産会社
不動産
損害

評価・お礼

Yuqiさん

2013/10/16 13:23

大変詳しい回答をいただきありがとうございました。本当に助かります。

今すぐにでも、不動産会社に走り込むところでしたので、冷静に整理してから行動しなければと踏み止まって良かったです。

素人の大きなお買い物ですので色々な問題はあるとは思いますが、もっと慎重になるべきでした。
とりあえず、購入時の色々な資料などから整理して冷静に一つずつ行動していこうと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

藤森 哲也が提供する商品・サービス

対面相談

相続相談

~おひとりで悩まず、まずはご相談ください~

対面相談

住宅ローン相談

金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

不動産購入時の協力・相談相手は 磯科さん  2010-02-10 00:03 回答1件
フラット35 再チャレンジについて フラットさんさん  2012-03-30 22:42 回答1件
中古物件の背景について 大祐さん  2010-02-17 06:29 回答1件
中古物件売買契約後に発見された欠陥に対する補償は? 太郎ちゃんさん  2009-06-08 01:03 回答1件
妻名義のローン azx5さん  2013-01-30 15:33 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談 中古住宅よろず個別相談
菊池 猛
(中古住宅専門家)
対面相談 住宅購入相談コンサルティング
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)