売主側専属仲介業者について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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売主側専属仲介業者について

住宅・不動産 不動産売買 2013/09/30 01:12

44歳のサラリーマンです。
一軒家の売却を検討しており、以下の2社から選定を考えております。
遠方にある売主側専属仲介業者(社長1人の零細)と通常の両手業務で進める地元の全国区大手業者支店が候補です。査定額はほぼ同じ。セールスの印象は以下の通りです。
売主専属:熱心。行政書士の資格もあり知識豊富。小回りも効く。
大手両手:全国レベルでのトップセールス。熱意は伝わらないが確実に黙々と高いレベルでの仕事をこなしそう。地元の情報を豊富。
あとは仕事のスタイルの差です。売主側専属仲介と両手仲介のメリットとデメリットとどちらにお願いするのが高く売れる可能性があるのか客観的なご意見をいただきたくよろしくお願いいたします。

shotsuka276さん ( 福井県 / 男性 / 44歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

売却依頼の仲介業者について

2013/09/30 11:41 詳細リンク
(4.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

大切な財産の売却ですから、誠実かつプロとしての営業活動を展開して頂ける

業者にお願いしたいと考えていらっしゃると思います。


ご質問いただきました件ですが、質問にある仕事へ取り組む雰囲気だけでは、

適切なアドバイスが出来かねますが、一つの判断方法をご紹介致します。




まず、shotsuka276様に周知して頂きたい不動産業界の状況があります。


それは、市場にある物件の8割は、レインズという不動産流通機構が運営している

ネットワーク・システムにて共有していますので、売却依頼された物件が登録されれば、

他の不動産業者もその情報を取得できます。


そして、条件に合いそうな買主の方に、その物件を紹介して気に入って頂ければ成約と

進んでいきます。

このレインズに登録された売出し物件は、売却依頼を受任した業者だけでなく、

どの業者でも買主に自社の紹介でき、成約に至れば買主から仲介手数料を

頂くことができます。

もとろん売却が成功したので、売却依頼を受任した業者も、成功報酬としての

仲介手数料を売主側から頂けます。



ここで、売却依頼を受けた業者の立場で考えてみて下さい。



売却成功時には、売却依頼を受けている自社が売主から手数料を頂けますが、

買主については、他の仲介業者が見つけてきて成約に至った場合、買主側からの

仲介手数料が頂けなくなります。

業者としては、売却と購入の両方のお客様を自社で見つけ、成約して両者から

報酬をもらう『両手』といわれるかたちで契約することが、同じ一つの物件の

成約で倍の売上げになるので望ましいのです。



その為、レインズに登録して直ぐに他社から問い合わせが入ると、

「売り止めです」「契約予定です」と言った、要はご紹介できませんという

断り文句で、他社紹介の買主を付けさせない動きをしている業者が結構あります。


問い合わせる側(買主側)としては、「登録されて直ぐなのに?」と感じますが、

「登録されて直ぐに問い合わせが入る物件なら注目度も有り、自社でも比較的

買主が見つかる可能性は高い物件」と判断し、余計に他社の客付けを排除する

業者もあるようです。



ヒドイ場合はでは、売却する気はまったく無く、もっともらしい売れない理由や、

売るための相場に関するアドバイスを提案し、一定額まで値段を下げさせて

自社で買い取る(他の買取業者に自社の利益分を乗せて売却目的)方向で動く

業者も少なくないようです。

仲介手数料で稼ぐより、素人である一般の売却希望者から安く仕入れ

それなりの値段で売却する方が、利益が大きいことが多いからです。



どちらにしても、いかに高い値段で速やかに売却を成功させるかという、

売却依頼人(売主)側の視点ではないということです。


こういった販売活動は大手、中小に限らず行われている印象があります。




もちろん、売却依頼にしっかり応えようと熱心に動いてくれる業者もあります。



この違いの判別方法としては、売却を依頼している業者に、他社から問い合わせてもらい、

その対応を確認することが分かりやすいと思います。



当然、個人(購入希望者として)からの問い合わせでは「買主が来た(両手で利益があがる)」

となって、普通に物件の案内をされるだけでしょうから、宅建業者からの「物件確認(紹介

の可否確認)」として問い合わせないと、その業者の売却に対する姿勢は伺えません。





shotsuka276様が検討している2つの業者が、それぞれ専任媒介又は

専属専任媒介(※注1)として広告を出している物件(※注2)について、

第三の業者に購入検討者として「まだ残っているか」問い合わせてみては

如何でしょう。

第三の業者が、社長1人の熱心な業者と、大手の業者に問い合わせ、

その対応を報告してきます。

注1:専任媒介ではなく、一般媒介となっている物件の場合、複数社に依頼が可能な為、
他社でも扱っている可能性があり、第三業者がshotsuka276様が検討している
業者とは別会社に問い合わせてしまうことも考えられるので注意が必要です。
注2:問い合わせる物件については、以前からあるものでなく、新しく掲載された物件
(その短期間で終わることは考えづらい物件)を問い合わせないと、本当に契約が
決まりそうであったり、当初は他社の客付けを拒否していたが自社で売れないので
他社の買主でも紹介OKにしているだけの場合も考えられるので注意が必要です。


検討している相手の対応を判断するには、裏付けとなる情報に基づく方が

正確な検討ができます。


昔からの良くない慣習が、まだ残っている業者も多く存在する業界でもありますから、

逆にそういった対応を事前に確認し、良いパートナー選びの知恵になればと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

報酬
コンサルティング
売却
不動産
物件

評価・お礼

shotsuka276さん

2013/10/01 09:47

アドバイスありがとうございます。
いただいた内容について以下の通り質問がございます。
追加でアドバイスをいただけたら幸いです。

■つまり、
・両手は囲い込みがあり、安く売られる可能性があるので
売却に特化した業者にお願いした方がいい。
・念のため、一般仲介にして2社に売却活動を依頼して判断した方がいい。
ということでしょうか?
■囲い込みについては私も指摘しました。各社のコメントは以下の通りです。
1.売却専任業者:
まさにこの不動産の悪しき習慣を壊すため,売主に後悔させないため売却
特化している。
2.大手業者(両手):
「囲い込み」はやらない。やれば逆の立場の場合に案件を紹介してもらえ
ない。この業界はギブアンドテイク
どちらももっともなことを言ってますが、うまく丸めこまれているのでしょうか?
■一般仲介にすると各社のモチベーションが下がってくるのではないでしょうか?
■それぞれの不安点
1.売却専任
自社のネットワークがなく、レインズ頼み。自社で売り込みがかけられない。
よほど魅力のある商品でないと買取業者からのオファーがないのでは?
2.大手(両手)
件数が多いので1つ1つじっくり時間をかけられない。
安く売られてしまう可能性が高い。
*ちなみに2社の売出し価格と査定額は奇しくもほぼ同じです。
この考え方は間違っていないでしょうか?
以上お手数ですがよろしくお願い致します。
shotsuka276@gmail.com

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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