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建築条件付きを外しての土地売買

住宅・不動産 不動産売買 2013/09/14 18:51

注文住宅を建てようと土地を探していたところ、希望に近い場所に建築条件付き土地として売りに出されていました。その時は建築条件付きでの金額なども特に説明なく、土地の金額を提示されてあっさり建築条件を外してもらいましたが古家付き土地の状態でした。古家は買主が解体することとして本契約になりました。
本契約後に建物を建ててもらう工務店のかたに、土地の金額が高いのでは?と指摘されました。具体的には書きづらいのですが、金額は以下の通りです。
地価公示価格が路線価✖1.3倍で、地価公示価格✖公簿面積✖1.05(消費税ではありません)が今回の契約金額です。
仲介業者には立地がいいので仕方ない、建築条件を外したので仕方ない、と言われましたがこれが一般的ですか?
いろいろ仲介業者が説明していないことがポロポロ障害となって建築へ進めていない状態で、不信感ばかりです。
よろしくお願いします。

kava hamsさん ( 大阪府 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

森田 芳則

森田 芳則
不動産コンサルタント

2 good

建築条件付きを外しての土地売買について

2013/09/15 10:09 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの森田と申します。
「kavahams 」様のご質問にお答えします。

土地売買には売主から見た場合の目論見が幾つか考えられます。

単に土地売買の価格設定であれば、仕入原価に造成費や仲介手数料
に利益を加え、他の売却物件の相場を基に価格設定が行われるのが
一般的です。

また建築条件付きで販売する場合は、建物請負契約の受注を前提と
しておりますので請負契約から生ずる利益と土地売買から生ずる利
益を合算できるため見かけの上で相場より割安感が生まれているの
が一般的と考えられます。

今回「kavahams」様がご契約された土地についてですが、
ご質問文の計算式からは土地価格はそれなりに納得できる範囲の価
格設定と思われます。

ご質問の内容では古家の解体費が土地の取得費に加算されてきます
ので合計金額がその分膨らみます。
工務店の方が指摘されたのはその部分だけをみて判断されたと推測
されます。

一般的には古家があり買主が新築を予定する場合の土地売買では次
の様な調整が図られているからです。

一、解体費は売主負担で更地渡しとする。
二、買主負担で解体する場合は解体費分を値引き交渉する。

但し上記の説明はあくまで一般的な内容でありすべての土地は個別
的な要因を含んでいるため、もう少し大局的に判断されるべきもの
と考えます。

その他価格の設定には上記以外にも地形や道路付け、売り急ぎや買
い進み、物件の希少性その他の要因により色々な金額の幅が出てく
ることも確かです。

ご質問文の内容からは売買契約に特別の問題があるとは思えません。
また「kavahams」様はご希望に適う場所に土地を取得する
ことができたわけです。

バブルの最盛期に土地を取得して現在価値が大幅に目減りしてして
いる様な状況でもありません。

ご自身の判断にもっと自信を持たれたら如何ですか。
目的はご希望の場所に思い通りの住宅を建築し、豊かな生活を送ら
れることではないでしょうか。

個別
価値
相場
土地価格
生活

評価・お礼

kava hamsさん

2013/09/15 17:09

回答していただき、誠にありがとうございました。おっしゃる通りです。本契約後に色々トラブルがあり疑心暗鬼になっていました。初心に戻って長く住めるように努力します。ありがとうございました。

森田 芳則

森田 芳則

2013/09/15 17:49

ご評価を頂き有難うございました。

不動産売買はよく縁モノと云われます。
今回の土地は「kavahams」様の所有という収まる
べきところに収まったわけで、あとはその土地を活かして
ゆく責任が残ります。

早く住宅を建築され他人から羨ましがられるような豊かな
生活をつくり上げられることを期待しています。

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