50代の資産・不動産

ぱんぷきん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

自宅マンションを売り、貯蓄の一部を足して、別マンションを購入すべきか、このままでいるべきか、迷われているとのこと、拝見しました。

別マンション購入プランは、例えば、駅近物件等であれば、資産価値が残り、それそのものが、資産運用になるのではないか、とのお考えもひとつにはあるのかと思います。

ただ、マンションは、自分で住む限り、利息も配当も家賃収入も生まないので、基本的には、消費財的な位置づけで考えておいた方がよいです。

それに、これから日本は、本格的な人口減少社会に入ります。

今は、実感がないかもしれませんが、日本の人口は、３５年後には、１億人を割る可能性があると、国の研究機関によって推計されています。

一方、マンションは、工場跡地が大規模開発されるなど、供給過剰気味です。

マンション購入は、人口増加時代には、良い資産運用になり得ましたが、これからは、同じやり方が通用しないかもしれません。

資産運用は、時代の変化に合わせたやり方があると思います。

例えば、成長著しい国や地域、企業への投資です。

今は、投資信託を使えば、比較的簡単に、国内外の株式や債券、不動産などにも分散投資ができます。

もちろんリスクはありますが、例えば、若年層の人口が多い国や地域などもあります。

あくまで長期の視点で考えれば、国際分散投資は、成功しやすい資産運用になり得ると思います。

これ以上のお話は、実際にもう少し詳しくご相談の背景、お気持ちなどを伺う必要がありますが、上記は、一般論として、ご参考にしてみてください。

ぱんぷきんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『貯金の一部と自宅マンションを売却することで別のマンションを購入するべきか
将来老人ホームに入るなどするまでは、このままでいるべきか、
本当に迷っています。』
につきまして、

住宅購入につきましては、
人生の中でも最大の買い物になりますので、
ぱんぷきんさんがなかなか決心がつかないのも、最もな話です。

尚、自宅マンションを売却することで別マンションを購入するべきか、
このままでいるべきかを判断するひとつの方法として、
キャッシュフロー表を作成し、比較検討したうえで、
ぱんぷきんさんにとって、どちらが有利なのかを判断する方法があります。

単純にコスト面だけからは、
将来老人ホームに入るなどするまでは、このままでいた方が有利だと思われますが、
現在のマンションには最寄り駅から１５分以上かかるということですから、
そういった不便さをどこまで、あるいまいつまでパンプキンさんご自身が、
これから我慢していくことができるのかということが、
とても重要な要素のひとつになって行きます。

買い換えるとしたら、どういった物件に買い換えができるのかも含めて、
具体的な金額も考慮したうえで、
じっくりとご検討していただくことをお勧めします。

尚、資産運用につきましては、
運用できる金額や運用できる期間、
パンプキンさんご自身のリスク許容度なども確認しないと、
残念ながら具体的なアドバイスはできかねますが、
別途、個別にご相談いただければ買い換えと合わせて対応いたしますので、
ご興味などありましたら、当社ＨＰなどご参照ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

現状を分析するのには、その他のデータがほしいです。
検討する流れを説明します。
１最初にライフイベント表を作ってその中でお金の出入りをシミュレートします。
２そして相続・整理資金のことを考えて周りの親戚関係を明確にします。
３本人の希望をいれて作善策をつくります。
４必要な資金を明確にします。一時金・年金
以上をふまえて不動産の組み換え
現金の活用やリスク分散を考えます。
運用は安全が一番です。もちろん老後のボケ防止で小額の株もいいですが。
あくまで安定・安全で運用をお勧めします。
具体的には、
保険・年金・基軸通貨・国債など
その次に信託、株などです。
銀行が勧めるから安全などと考えないでください。
ご自身で勉強するか
信頼できるFPに相談してください。

ぱんぷきん様、初めまして。
ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーの藤と申します。

住宅は年代に応じて必要なものが変化するかと思います。退職後のことを考えますと、階段の上り下り、バリアフリー化、店・病院までの通いやすさなど選ぶ基準が今までと異なります。この点、ぱんぷきん様の仰るとおり転居することで変化に対応できるようになります。

では、そのために住宅を購入するかどうかですが、考えなければならないことがたくさんあり、お一人で結論を出すのは難しいかと思いますが、参考までに手順をご紹介させていただきます。

＜ポイント１ 退職後の必要資金を算出する＞
（１）収入の予想をする。
ねんきん定期便でおおまかな年金額がわかります。これに年数（一般的に平均寿命を使用します）をかけて総額を算出します。例えば、年金額が月額２３万円でしたら、

２３万円×１２か月×（８９歳―６５歳）＝6624万円

（２）（１）に退職金やその他準備しているもの（個人年金など）を加える。
例えば、退職金が2000万円だとすると、

6624万円＋2000万円＝8624万円

（３）支出を予想する。
支出額は退職の前後で変化がありますので想定しにくいかもしれませんが、例えば、月額30万円だとすると、

３０万円×１２ヵ月×（８９歳ー６５歳）＝8640万円

（４）不足額を算出する。

8640万円－8624万円＝16万円（不足額）

上記の例ですと、平均寿命までの不足額が１６万円となります。

実際には（１）～（４）の算出に、物価上昇率や退職後の生活（夢や目標）計画・資金計画など様々な項目を盛り込んで、キャッシュフロー表（グラフ）を作成しますので複雑に感じるかもしれませんが、おおざっぱな流れはこのようになります。

＜ポイント２ 購入の是非を考える＞
ポイント１で、退職後の病気や介護などのリスクを盛り込んだ資金計画を立てると、具体的な数値で過不足がわかりますので、住宅を購入するかどうかの判断がしやすくなります。

例えば、不足額が数千万円ある場合は、住宅購入をせず、老人ホームなどの費用にあてると考えるでしょうし、不足額が例の程度でしたら、購入しても問題ないと判断されるかもしれません。

まずは、ポイント１のように、退職後の生活設計を考えながら、資金計画を作成してみてはいかがでしょうか。

＜ポイント３ 資産運用＞
退職後の生活設計をし、住宅購入する場合としない場合を考えると、資産運用をした方が良いか、どのくらいの運用利益が必要かなどわかります。


ぱんぷきん様の場合、ポイント１～３の順にお考えになるとわかりやすいかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

なお、ＦＰオフィスベストライフでも対応しておりますので、お困りでしたらお声をおかけください。

ＦＰオフィスベストライフ（トップページ）
http://fp-bestlife.com/
ＦＰオフィスベストライフ（退職後の生活設計）
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