不動産売却に伴う費用税金について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

このたびのご尊父様のご逝去、胸中お察し申し上げます。

ご質問いただきました件ですが、税金関係や、売却に伴う手数料関係については、

先に回答されていらっしゃいます先生の内容で、基本的な把握ができるかと思い

ますので、その他あわせて注意して頂ければと思う点、節約できると思われる点だけ、

いくつかアドバイスさせて頂きます。



まず仲介手数料については、国土交通大臣が定める報酬額が限度となります。

1億1千万円の土地売買を依頼しますと、

「売買価格×3％+6万円×消費税(5％)」となりますので、352万8,000円

となります。


但し、この金額に関しては最高限度がこの金額ということなので、これより

低い金額に設定することも可能です。

2％(税込み)くらいまでは、常識の範囲かと思いますので、上記の限度額とくらべ

352万8,000円－220万(2％税込)＝132万8,000の差額が安くなる計算です。

依頼される不動産会社の対応・了解によりますが、交渉してみるとよいでしょう。



注意点としては、先ほどの限度額については、不動産会社が売買の「媒介」をする際、

売主または買主の片方からもらえる報酬額の限度ということです。



Sesesesese様が土地の売却依頼を不動産会社へ持って行きますと、

「媒介」か「代理」のどちらかによって引き受け、販売活動を開始します。


地域性にもよると思いますが、大手の不動産会社でたまに見る以外は、

多くが「媒介」です。


「媒介」と「代理」の違いは、「媒介」は売主買主の引き合わせや、物件の調査、

契約書等の作成等のサポートまでで、契約(署名捺印)自体は当人同士で行います。


「代理」は、この契約締結の行為まで出来てしまう点が媒介との違いです。


しかし、「代理」という立場は、売主(Sesesesese様)の利益を図れば買主が損をし、

買主の利益を図れば売主(Sesesesese様)が損をする立ち位置になるため、

「双方代理」は原則できません。 売主か買主のどちらかだけです。


但し、契約を成立させるための過程や労力は同じですので、

代理として引き受けた不動産業者が買主を見付け、売却契約できた場合、

「媒介」では買主売主双方から352万8,000円づつ頂ける報酬額を

Sesesesese様へまとめて請求できるようになります。


つまり、「媒介」でなく「代理」として売却依頼した場合、手数料の限度額が

705万6,000円となります。




もちろん、買主が手数料を分けることを了承したり、買主は他の不動産業者が見付け、

買主側で仲介手数料を授受していれば、705万6,000円からその分を引いた金額が

Sesesesese様 (売却の代理業者) 側の頂ける限度額となります。



売却依頼する際の不動産会社との関係が、「媒介」なのか「代理」なのかで、

支払う手数料が倍になってしまう可能性があるので、注意が必要です。



尚、契約書に貼る印紙代8万円については、Sesesesese様に差し支えなければ、

売買契約を一通だけ作成し、売主・買主双方記名捺印のうえ、原本を買主、その写しを

売主(Sesesesese様)が保持、印紙代負担は原本を保持する買主負担とすることで、

節約でき、実際の取引でも良く行われております。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

不動産コンサルタントの森田と申します。
「sesesesese 」様のご質問にお答えします。

お父様のご逝去をお悔やみ申し上げます。

そのお父様が昭和２０年代に取得された土地を相続され、この土地
をご売却された際の費用と税金に対するご質問ですが、内容は以下
の通りとなります。

先ず手数料等として次の譲渡費用が発生します。

仲介手数料 ３５２万８０００円
印紙代 ８万円
その他測量費等で譲渡に関する金額

譲渡税は次の様に計算されます。

（譲渡金額ー取得費ー譲渡費用）×税率
・取得費はお父様がご購入された金額が不明ということですので、
譲渡金額×５％が概算取得費となります。
・相続税が発生する場合は相続財産の内不動産の占める割合に応じ
て計算された相続税額も取得費に加算されます。

相続された土地をご売却される際の譲渡税は概ね上記の通りですが、
相続については相続税に関する申告や次年度以降の国民健康保険料
等との兼合いがあると考えられますので税務申告を依頼される税理
士等や役所の窓口にご確認されることをお勧めします。

相続に伴う不動産のご処分については、相続の全体を見渡して財産
維持と軽減措置の適用を受けられることが肝要だと思います。

ご希望に適ったご売却ができるといいですね