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抵当権が設定されている土地の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2013/09/04 17:03

この度家を新築するのにあたって土地探しをした所、条件に合う土地が見つかり早速敷地調査をしました。
すると800万円の抵当にその土地が入っている事がわかりました。
債務者は売主です。
通常契約時に抵当権の抹消と所有権の移転をするので問題ないと思うのですが私達が購入する土地の代金は600万円です。
差額の200万を売主がどうするのかわかりませんが800万返済できなければ抵当権の抹消はできないですよね?
こういった場合買主の私達はどう対処すればよいのでしょうか?
未知なものでして検討はずれな事を言っているかもしれませんがアドバイスお願いします。

ワイマナロさん ( 群馬県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

抵当権の抹消と不動産決済

2013/09/04 18:43 詳細リンク
(5.0)

抵当権者は金融機関ですよね?


金融機関が抵当権者の前提でアドバイス致します。


まず、多くの場合には金融機関は抵当権自体を融資額の1~2割増しなどで設定します。


例えば借入額は700万位にも関わらず、800万と設定します。その理由は抵当権を行使して貸し出しを回収するには弁護士費用や延滞利息等のコストが掛かりそれを前もって織り込んでおります。


この前提は時間の経過と共に更に金融機関側に有利に働きます。


と言うのは、通常通り返済を続けている場合には実際の債務額が減少しているからです。例えば700万の借入でも現在の残債務は500万かもしれません。


一方、抵当権と言うのは一旦設定したら通常の弁済では抵当権額を謄本上では減少させません。その為、この資金貸し出し当初の抵当権額は時間が経過した後ではあてになりません。


唯一言える事はその額以上にはならないという事です。


この辺りの事は不動産仲介会社である我々などは、きっちり把握してどの金額で抵当権の抹消が可能かどうか掴んでいます。


私が想像するにはこの売主の場合には現在の残債が500万以下になっていると思います。そうでないと恐らく売却しても手持ち資金の持ち出しが発生します。


通常はこの様な残債や抹消金額の把握は売主側仲介会社がしているはずなので彼らに確認してみてください。(買主側仲介会社経由で聞かれれば分かると思います。)

弁護士
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向井 啓和
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

抵当権が設定されている土地の購入について

2013/09/05 17:51 詳細リンク
(5.0)

ワイマロナさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『こういった場合、買い主の私たちはどう対処すれば良いのでしょうか?』
につきまして、

土地の売買をはじめ、
不動産取引を行う場合、売り主の土地に抵当権が設定されていることがあります。

一般的な土地取引の場合、
売り主は売買契約に基づく残金の決済日(土地の登記手続きの日)までに、
抵当権の抹消手続きを完了しておく必要があります。

そして、買い主は抵当権が抹消されていることを確認してから、
残金を売り主に支払うことになりますし、
抵当権が抹消されていることを確認できるので、安心できると思います。

尚、残金決済のときに残代金の支払いと同時に抵当権の抹消手続きを行う場合もありますので、
その場合には、抵当権の抹消手続きに必要な書類が揃っていることを、
残金支払い時に必ず確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

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