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対象:住宅・不動産トラブル

セットバック確認ミスによる塀の作り替え

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/06/25 14:52

よろしくお願い致します。
一年前に建築条件付きの土地を購入、数ヵ月前に住宅が一旦完成し入居しています。

土地の代金はすでに支払い、建物完成後に建物代金の残り3分の1を支払う前に建設業者から、セットバック位置のミスがあったため外壁を取り壊して作り替えさせてほしいと申し出がありました。土地の全面道路が四メーターギリギリで中心線のミスでセットバック幅が大きくなったとのことでした。
一旦出来上がった建物の外壁を取り壊し建物側に近付く方向で作り直し、結果一番狭い部分で35センチほどしかありません。現在ペナルティーについて話し合いを行っていますが、相場がわからずただただ腹立たしい気持ちです。
よくある話ではないと思いますが、ペナルティーを罰金とするなら、どのくらいが適正なのでしょうか?

補足

2013/06/25 14:58

セットバックについては、土地購入の段階から話がありました。建物設計時は外壁との一番狭い部分で60センチほど確保して計画しました。土地も建物も同じ建設業者です。

うちなーむくさん ( 沖縄県 / 男性 / 47歳 )

回答:1件

竹内 隼人 専門家

竹内 隼人
建築プロデューサー

- good

セットバックの再確認とその後の対応について

2013/06/29 23:52 詳細リンク
(5.0)

うちなーむくさん

初めまして。遠方東京の設計事務所です。
ハウジングアーキテクトの竹内と申します。
よろしくお願いいたします。

ご質問内容拝見いたしました。
少々時間経過していますがその後いかがですか?

1点。ご質問の表題と内容とで食い違いの部分があるようですが
確認です。

セットバックによる塀のつくり替えであって
外壁の取り壊しではないということでよろしいでしょうか?

セットバック確認ミスによる塀の作り替え→○
一旦出来上がった建物の外壁を取り壊し →×


中心線をどような経緯で錯誤があったのかはわかりませんが
一般的には行政が中心を決めることが多いと思います。
また、私道の場合は所有者による立会いにて決まると思いますので
まず中心線が違うということは少ないでしょう。

予測ですが、中心線からのセットバックするべき線を測量にて間違えたの
ではないでしょうか。

違う観点からですが、セットバックが今になり多くなるということは
建築申請時における敷地面積からも減少することになるのではないでしょうか?
敷地の減少は、建築申請書の写しを提出している先での問題にも関わりますので
塀のやり直しを先行して対応するよりも、写しを出している場合は
それらの機関へ影響がないかを調査することを勧めます。

難しい話、税金などの計算にも建物面積 敷地面積を使用する場合もありますので
多方面にて影響が考えられます。

今一度、建築申請書の写しを提出されている場合は確認したほうがよろしいかと思います。


さて、本題に戻りますが
塀のやり替えによりペナルティーを罰金とのことですが、
本件に関しては、離れなどを含め履行できていないことから
とても大きな問題ですし、大げさなら図面とおりに作るように!と
最初からやってもらう事を言ってもいい内容かと思います。

この内容については、適正価格というものはありませんので
正直わかりません。


ただ、上記のように図面をもって契約し、その内容で作ることを約束し、
請負契約を行ったと思います。それ以上でも以下でもないということ。
間違ったものに関しては直す。これは当然だと思います。

ただし、離れ60センチがどのような意味で確保したか?にもよりますが
内容的には重たい案件になりますので、
金銭に限らず、うちなーむくさんが納得いく方向で解決することを願います。

難しい長い内容で申し訳ありませんでした。




ハウジングアーキテクト
代表 竹内隼人

契約
内容
申請
建築
確認

評価・お礼

うちなーむくさん

2013/06/30 08:44

ご回答ありがとうございます。
話がややこしく、申し訳ありません。セットバックの変更により、一旦出来上がった塀を取り壊し、建物に近づく方向で作り直し数日前に完成しました。取り壊しや作り直しは、転居が終わったあとです。その結果、塀の建物側と建物の一番狭い部分が35センチほどになっています。もちろん、当初の契約時より1坪未満ではありますが、敷地面積は減少しています。
建築業者からは、当初契約時以外の追加工事分の20数万円をサービスで、と申し出がありましたが納得できなかったため質問させていただきました。
建物代金の残り3分の1はまだ支払っていません。又、完成後の行政検査は合格したと聞いています。

竹内 隼人

2013/07/06 01:27

うちなーむくさん

こんばんわ。竹内です。

面積の減少がありがならも、行政検査は合格・・・
少々無理があるような話かと思います。

面積の減少の場合は、計画の変更が必要かと思いますので
検査時にはどうなっていたか調べてみてはいかがでしょうか?

一刻も早く、落ち着いた生活が送れることを願います。

それでも内容は1つ1つ精査して、納得いくことで次に進むようにしてください。


ハウジングアーキテクト
代表 竹内

回答専門家

竹内 隼人
竹内 隼人
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ハウジングアーキテクト 建築プロデューサー
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