借地権の土地取得について

住宅・不動産不動産売買 2013/05/29 11:29

現在、借地に親の住居と私の住居古いアパートと３棟建っております。
地主が土地を不動産会社に売却してしまい。
不動産会社が土地の購入を打診してきました。

借地権は親にあり、資金的には私が何とかするしかないのですが。
相続等はどのような問題がありますでしょうか？

購入しないと売却するので地代等が上がると言われています。
どうするのが良いのかも解らず悩んでおります。

余りに急な話で資金の準備もありません。
よろしくお願いします。

黒の２９さん（東京都 / 男性 / 45歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

底地の買取（借地権者の立場から）

2013/05/29 17:33 詳細リンク

: (5.0)

不動産売買の専門家、向井啓和です。

時々、この様なお話を聞きます。借地権のある土地を安く購入してそれを借地権者に買取を迫るという…

ただ、その底地（借地権付き土地）を買った業者はかなり安く購入しているでしょし、交渉力が物を言ってきます。

まず、土地の謄本を調べる事をお勧めします。そこでその業者の所有権が登記されているでしょうが、乙区の欄に借入の抵当権が設定されていると思います。

その抵当権者がどの様な先かによって資金調達の期間の長短が分かります。（相手の状態が推測出来ます。）

そもそも底地への投資というのは実は割のいい投資ではないのが普通ですが、ご指摘の様にその底地を高く借地権者が買い上げてくれる場合に収益が出ます。

また、調査しなければならないのが借地権の期限が何時であるかです。今年期限が来るならまだしも、10年先に期限となっている場合には借地料上げたくても上げれないのが、通常のケースとしては多いと思います。

正直この様な案件は素人だけでは手におえないと思いますので専門家である不動産会社か不動産に強い弁護士等にご相談ください。

ただ、底地が安く買えるのであれば長期で資金調達して買われる事も悪い選択ではないと思います。（しかし、価格があくまで「安い」場合です。）

相続に関しては親が底地を買った場合には税負担が大きくなる可能性があるので、ご本人が底地を買う形にされるのが良いとは思います。

というのは底地を親が買ってしまうと、相続税の評価がかなり高くなってしまいます。これは避けるべきです。

一方、建物だけを親が持っている方が相続税の評価は年々下落する一方です。（建物は年々減価し減価償却された価格が相続税の評価の基準となるからです。）

補足

ちなみに

底地投資が効率が悪いのは以下の様な点から説明できます。

例えばですが…
底地購入代 1,000万
借地料月1万円（年12万円）

よって、実は1000万で買っても収益は年率換算1.2%にしかなりません。多くの場合業者の借入金利が高く割が合いません。（例えば5%とかの借入金利でしょうから…）

一方、その底地を2か月以内に2000万で買う人がいたらどうでしょう。1000万の収益となります。

もし、借入をして底地を買っている場合にはその抵当権額や金利等から借地権者が底地を買わないと苦しくなるのは底地権者だという事がお分かりになると思います。

実は、この案件では黒の２９さんよりも底地権者の業者の方が苦しいと思いますよ。

細かい事を聞いてからではないと断定は出来ませんので、一般的な話としてですが。