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中古マンションを買う時の仲介業者の変更について

住宅・不動産 不動産売買 2013/05/03 00:08

4月下旬
A社を経由して中古マンションを内覧して、資金プランも作ってもらいました。
※ただこの時A社とどんな契約書も書いていません。値引き交渉もしていません。

4/29
A社より仲介手数料が安いB社があって、B社経由して同じマンションも内覧して、購入申込書を書きました。

5/1
A社に電話して、「物件が決まったので、申し訳ありません」という謝罪の話を言いました。
※B社経由で購入申込書を書いたことを言う必要がないかなと思っているので、A社の担当者に言ってませんでした

5/2
A社の担当者がB社経由して購入申込書を書いたことが分かって、私に電話して、われわれは最初この物件を紹介したので、どんな業者経由して契約しても正規仲介手数料を請求するということが言われました。

A社とどんな契約もしてない場合、B社経由して契約したら、A社に正規仲介手数料を払わないといけませんでしょうか?
※不動産に関して本当の素人なので、ご教授ください。

pengさん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

22 good

仲介手数料について

2013/05/03 13:55 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、不動産の商習慣や道義的なことを無視して、
法律的に処理をするのであれば、
A社に仲介手数料を支払う義務はありません。

仲介手数料は、
不動産業者と媒介契約が存在し、その媒介契約に基づいた
不動産売買契約が締結されていることが要件となります。

今回、A社は、残念ながら物件を紹介して案内しただけなので、
法律的に仲介手数料を受領する根拠はありません。

不動産業者間の一般的な商習慣としては、
お客様が購入申込書を記入したところが
不動産売買の交渉スタートになります。

不動産の仲介業では、同じお客様に対して同じ物件を
違う業者が案内することがあります。
同じお客様でありながら、複数の違う業者から連絡が
あっても混乱するので、商習慣として
購入申込書(買付といったりもします)が不動産売買契約の
起点となることが多いと思います。

今回、B社から購入申し込みを行い、B社の媒介(仲介)で契約を
締結するのであれば、仲介手数料が発生するのはB社だけであり、
A社は全く関係はありません。

蛇足となりますが、
今回、A社の接客対応等に何か問題があり、B社に切り替えたのであれば、
単にA社の力不足ですが、仮にA社に何も問題はなく、切り替えた理由が
仲介手数料の安さだけであるならば、一度、A社に対して、
事前に何らかの相談をしてみても良かったのではと思います。

買主が、不動産業者に仲介手数料を支払う実質的な理由は、
なるべく買主側の立場で安全・有利な取引をするためです。

ここからは、個人的な見解となりますが、
仮に不動産の取引等について、素人であるならば、
仲介業者に対しては、仲介手数料をきちんと支払って、
それ以上の働きをしてもらう方が良いと思います。

例えば、
売主に対しての値引き交渉、有利な住宅ローンの選択、
取引条件の変更、オプション等の追加、リフォーム業者の斡旋、
見積もりの比較、火災保険の対応等々、様々な作業が必要となります。

住宅購入は、新しい暮らしを手に入れることです。
不動産業者のサービスに問題があって、
仲介手数料の値引き交渉をするのであれば良いと思いますが、
単に仲介手数料が安いからという理由だけで、
仲介業者を選ぶと、むしろ、こちら側の有利にならないことがあります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

補足

参考までに
「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」といった仲介業者が
あるのも事実です。

そういった業者は、売主から仲介手数料をもらって、買主からは
仲介手数料をもらいません。
一見すると、買主は仲介手数料がかからなくて得のように思われますが、
基本的には、売主から仲介手数料がでる物件しか紹介してくれませんし、
価格交渉や条件交渉の際には、実質的に売主の代理になっていると
いっても過言ではありません。

いくら、表面的に買主のために頑張りますと言っても、
実質、お金を支払ってくれる売主側にたっているのが実情です。
したがって、そういった業者が仲介業者として入っていると、
実体としては、
一般消費者である買主 vs 仲介業者+売主不動産業者
という図式になります。

不動産についての十分な見識があり、仲介業者や売主不動産業者に
負けないのであれば、そういった形でも良いと思います。
ただ、不動産について素人であれば、
実質的にそういった図式になっていることを理解した上で、
どこの仲介業者を経由して契約をするのか決めた方が良いと思います。

契約
法律
不動産売買
住宅購入

評価・お礼

pengさん

2013/05/04 22:08

ご回答ありがとうございます。
確かに事前にA社と相談していないことが私の対応不足でした。
今回B社を選択して、引渡しまで頑張ります。
今後経験として友達にも共有できると思います。
本当にありがとうございます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

仲介業者の変更について

2013/05/04 18:12 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。


不動産購入を考えた際、どの業者を仲介に選び、購入の手続きを進めていくかは、

peng様のご希望する相手をお選び頂いて問題ありません。


「初めに話をしたり、物件を紹介した不動産業者を通す」という決まりはありません。


大きな買い物をする際に、その売買に携わる業者が買主の納得のいく仕事をしてくれない、

知識や誠実さが感じられない等の不安があるにも関わらず、他にもお願い出来る業者が

ある中で、そのような危険な業者を介して購入しなければならない決まりはありません。


専任や専属専任などの媒介契約を結んでいれば別ですが、物件を紹介してもらい

販売図面を送ってくれる、数件案内された程度の関係であれば、他社介して

購入しても、ビジネス上の競争程度でしかありません。


尚、仲介業者選びの注意点として、仲介手数料の安い業者の場合、その仕事の中身

をしっかり見極める必要はあります。
仲介業者は仲介手数料が収入源となります。

仲介手数料が安い場合、その業者は通常より売上が少ないことになりますから、

営業展開としては、良質なサービスでの差別化よりも、低価格でお客を呼び込むこと

に力を入れている可能性が危惧されます。



売買価格の値引き交渉、金利優遇によるローン総支払額の軽減、

費用負担の交渉による出費の軽減、税務関係やその他に係る費用の相談

など、様々な角度からトータル的に安くする仕事が不十分である不安が

あります。同じ物件を扱っても、そういった仕事の中身次第では、結果的に

安くなった手数料以上に、費用負担やストレス、トラブルがある場合が

多いのもよく聞く話です。




但し、手数料の安さは、サービスを二の次にしているかもしれないという目安ですので、

安くて良いサービスが展開されている業者もあるかもしれませんし、手数料は正規で

もらっていても、まったく仕事ができない業者もあるかもしれません。


不動産業者の選び方に関しては、以前に掲載しましたコラム

「不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方」をご覧下さい。
http://profile.ne.jp/w/c-105934/



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

不動産業
コンサルティング
トラブル
不動産購入
不動産

評価・お礼

pengさん

2013/05/04 22:09

ご回答ありがとうございます。
仲介業界の選択は買主の権利ということが分かりました。
安心して自分が選んだB社と取引するので、
本当にありがとうございます。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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