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対象:不動産売買

不動産屋の選び方

住宅・不動産 不動産売買 2013/03/29 23:44

一軒家購入を考えています。
今までも何度か物件は見に行っています。
(複数の不動産屋に物件探しは依頼しています)
その中で一番高い頻度で連絡をくれる不動産屋があり、まだ物件は見つかっていませんが、見つかったらその不動産屋を通して買うことを考えていました。

そんな中で、自分でネットで検索し、いくつか気になる物件をピックアップしました。
おそらく自分が気に入っている不動産屋でも扱える物件ではないかと思います。
その不動産屋からも、他社が出している物件でも扱えるものはご紹介させて下さいと言われています。
(それもどうなのかとも思うのですが・・・)

なので、そこに案内をお願いし、まとめて見に行きたいと思っていたのですが、最近手数料半額~無料を打ち出している不動産屋を数件見つけました。

最初は手数料はどこも同じだし、どこを通しても同じくらいの気持ちでいたのですが、その手数料が違うとなると、手数料が低いところを通して買った方がいいのではないか、と思い始めました。

最初に情報をもらった不動産屋を通して買うのが暗黙のルール、ということをきいたことがあります。
なので、今回「この物件を見に行きたい」と依頼した不動産屋に仲介をお願いすることになると思います。
見に行った後で別の不動産屋に仲介を依頼するのは、ルール違反だと思いますので。

今はまだ依頼前で、どちらの不動産屋にそれをお願いするかを迷っています。

前置きが長くなってしまいましたが、お聞きしたいのは

・手数料を安く設定している不動産屋に何かデメリットはないか
・同じ物件をA社から買った場合とB社から買った場合、手数料以外に何か違いはあるのか

です。

ちなみに手数料が安い不動産屋にも、物件を探していることを伝えており、何度か物件の情報も頂いています。
今回私が見に行きたい物件は、不動産屋から頂いた情報から得たものではなく、自分でスーモ等で見つけてきた物件です。
本来であれば、そこに載せている不動産屋に依頼するのが筋なのかもしれませんが、そうすると複数の会社にそれぞれ依頼することになるので、ちょっと面倒くさいな。。。というのが本音です。

以上、よろしくお願い致します。

補足

2013/04/02 21:08

藤森様、森田様、ご回答ありがとうございます。

藤森様の

>信頼できる知識と経験値と姿勢のあるパートナー・仲介を探し、間に入ってもらうこと

おそらく私自身が、このパートナーを見つけられていないんだろうな。。。と思いました。

不動産にしても、住宅会社にしても、コンサル会社にしても、いいことしか載せていません。
そしていいことしか言いません。

利益を取ることが優先のように思えて仕方ないんです。

でもそれが本質なのは理解できます。
会社である以上、どこかで利益を作らないと、やってはいけない。
どんなに取り繕ったとしても、利益は絶対的に必要ですから。

でも・・・いろいろな会社に声をかけ、当然相手側は売るために一生懸命やって下さってるのだろうなとは思うのですが・・・。
それを断ることにだんだん疲れてきた、というのが本音です。

出された物件を「微妙・・・」と思っても、とりあえずこちらが出した条件はクリアしているから、断る理由は何かを自分で探したり。
情報送ってくれたから、何かしら答えを出さなきゃと思ったりすることが、結構きついです。

時々、自分自身が厳しすぎるのかな?と反省するときもあります。
例えば営業の方と2時間ほど話した時に、「すみません、トイレに行ってきます」と席を立ったことがありました。
その時間私は待っていたのですが、戻ってきた方は明らかに「タバコを吸いに行ったな」とわかる状況でした。
顧客を待たせて自分が一服しに行く神経が、私には全く理解できません。
そういう小さなことの積み重ねでしょうか・・・。
何が正しくて、何がいけないのか、誰を信頼すればよいのかが全く分からなくなってきました。

森田様の

「仲介業務としての実務内容や顧客対応が如何に納得できて住宅購入を任せられる不動産業者であり営業マンであるかどうか」

これを見極める基準がわからなくなってきました。
今まで10名以上のいろんな会社の営業の方に会ってきましたが、この人になら任せられると思える人はいませんでした。

それは私がまだ会う人が少ないのでしょうか?
それともこちらが期待していることが、大きすぎるのでしょうか?

こどものきもちさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

良い業者・良い営業マンの見極め方

2013/03/30 19:24 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。


不動産購入を考えた際、同じ物件でも複数の業者が取り扱っていることで、

悩まれている方が多いようですが、どこで購入の手続きを進めていくかは、

こどものきもち様のご希望する相手をお選び頂いて問題ありません。


「初めに話をした不動産業者と通すのが筋」についても、現在では

当てはまらない慣習です。


大きな買い物をする際に、その売買に携わる業者が買主の納得のいく仕事をしてくれない、

知識や誠実さが感じられない等の不安があるにも関わらず、他にもお願い出来る業者が

ある中で、そのような危険な業者を介して購入しなければならない決まりはありません。


専任や専属専任などの媒介契約を結んでいれば別ですが、物件を紹介してもらい

販売図面を送ってくれる、数件案内された程度の関係であれば、他社介して

購入しても、ビジネス上の競争程度でしかありません。


仲介手数料の安い業者のデメリット、同じ物件購入でも違いがあるかに関しては、

業者によって大きな違いがあります。




まず、買主が手数料を払い、仲介業者にはいってもらう理由としては、

宅建業者である売主が、不動産の素人である買主に分からないよう、

問題の責任所在や、必要となる多大な費用負担を買主負担にしている内容など、

売主に有利な条件で契約を進められないよう、物件を調査したり、金額交渉を

してもらったり、ローンの金利優遇をとってもらったり、最終的にトラブルが

起こらないように動いてもらう為です。

また、売買価格の値引き交渉、金利優遇によるローン総支払額の軽減、

費用負担の交渉による出費の軽減、税務関係やその他に係る費用の相談

など、様々な角度からトータル的に安くしたり、トラブルのストレス回避

を行います。




但し、上記のような交渉をしてくれない業者や、調査レベルがない業者、買主側に

利益になる提案、物件のリスクの説明が出来ない業者であれば意味がないので、

信頼できる知識と経験値と姿勢のあるパートナー・仲介を探し、間に入ってもらう

ことが、安心安全な不動産取引には大切になります。



不動産業者の選び方に関しては、文字数の関係から補足に記載しておきますので、

ご参照下さい。

補足

仲介業者は仲介手数料が収入源となります。

仲介手数料が安い場合、その仲介会社は通常の会社より売上が少ないことになりますから、

営業展開としては、良質なサービスでの差別化よりも、低価格でお客を呼び込む方式と

思われます。

または無料の場合、こどものきもちち様からお金を頂いてない訳ですから、どこまで

動いてくれるのか見極め、慎重に判断することが必要です。



尚、手数料をちゃんと頂いているからと言って、しっかりした仕事をしているとも

言い切れません。

手数料の安さは、サービスを二の次にしているかもしれないという目安です。




契約書チェックの依頼などを受けますと、一生に一度の買い物という消費者意識に対して、

一度切りのお客様という業者都合が横行し、調査レベルが極端に低く、物件の問題自体に

気付いていないことや、知っていても言わなくてよい事は伝えられていなかったり、

ひどい時は知らなかったフリをしているケースもあります。



「不動産のプロ」より「不動産を売るプロ」という風潮が強い業者では、

売主との交渉や、契約条件の調整次第で解決できるという考え方、

手間を掛けても解消して販売しようという姿勢は見受けられないことが

まだまだあると感じます。





そこで、以前に書いた

「不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方」

のリンクを張り付けておきますので、参考にして下さい。


物件自体は同じものを複数の業者が取り扱えます。

しかし、同じ物件でも買い方一つで、その後の生活が変わってしまうことは多々あります。

不動産の購入だけでなく、購入後の生活までをイメージした提案ができる

こどものきもち様がより良いパートナーに恵まれ、安心安全な不動産購入の

実現にお役立て下さい。




以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也



※コラム:不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方

http://profile.ne.jp/w/c-105934/

調査
コンサルティング
トラブル
不動産購入
不動産

評価・お礼

こどものきもちさん

2013/06/07 16:36

ご丁寧にありがとうございました。
非常に参考になりました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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森田 芳則

森田 芳則
不動産コンサルタント

- good

不動産業者の選び方について

2013/03/31 19:14 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの森田と申します。

「こどものきち」様のご質問の内容が戸建住宅のご購入に関してのものですので、現在までの私の主業務一つでもありました売買の仲介(媒介ともいいます。)に限定してお答えします。

売主が自社で直売方式をとる場合を除き、売主と買主の双方(または一方)の依頼内容や目的を取り纏める業務の委任を受け、その対価として受け取るのが仲介手数料の位置づけです。
この仲介手数料には上限金額が法律で定められておりますが、これを減額して調整をすることは基本的には構わないことと考えます。

また仲介手数料の考え方として、取引の顧客満足に対する報酬という言い方もできると思います。
売主と買主の双方(または一方)にとってその取引におけるサービス業務の内容で判断するという考え方です。その中には不動産売買で直面する不安の除去や安全の確保そして安心感をもたらすといった目に見えないサービスも含まれてきます。

現在インターネットで市場に出ている売買物件の多くは、基本的にどこの仲介業者でも取り扱える物件と考えて宜しいでしょう。そのために殆どの仲介業者は自社のサービス体制の強化や営業マン教育に日々励んでいる現状です。

一方で一般の個人の方にとっては、不動産の売買は一生のうちでも数多く経験することではないと思われます。また代金の決済や引渡しが終了した後ても、瑕疵担保責任等のように取引をアフターフォローする手続きが残ることもあります。

つまり不動産業者の選定に当っては、紹介を受ける物件資料の内容、営業マンの接客態度や清潔感、ファイナンス面の情報提供や知識、不動産に関する税金の知識といったことに加え、お客様が感じる営業店舗の雰囲気や営業マンの人間性といったすべての要素が重要な判断の材料になってきます。

最終的にはお客様が自己判断すべきことになりますが、最初から仲介手数料を割引くという目先のサービスを判断基準とするのではなく、仲介業務としての実務内容や顧客対応が如何に納得できて住宅購入を任せられる不動産業者であり営業マンであるかどうか、という視点でご判断をなさるべきでしょう。

補足

「こどものきもち」様の補足質問にお答えします。

私が不動産仲介の営業店舗に所属していたときのことですが、営業マン、管理職、事務員を含めて常に約30名前後が在籍しておりました。常時お客様と連絡を取るのは担当営業マンだとしても、考え方は店舗全体でお客様をお迎えしご対応させて頂く趣旨のものでした。

そこで営業マン個人の資質は当然問われると思いますが、お客様にサービスを提供するのは店舗全体のつくりや在籍者全員であり、最終的には会社全体で対応しているという考え方です。管理職や店長という肩書の方は、それなりに経験を積みあげ責任を担って営業マンを常に補佐しております。
けっして営業マン一人で対応しているのではないということです。

個人や少人数で対応されている業者の方もおられますが、基本は皆同じと考えて宜しいと思います。

このほかに営業マンとの相性もあるかと思いますが、基本的に世の中に存在するあらゆる職種の人と同様に誠意をもってご対応させて頂いているのが不動産仲介業者の現状でしょう。

例えば不動産価格の動向や住宅ロ-ンの詳細について細かい説明を求められたとします。営業マンの方の説明だけでは分りにくいという様な場合は、大体上席者の方が同席されますので、ご判断はし易いと思います。

次に私見を少し加えさせて頂きます。

不動産は一般の方が買い物をされるものの中で一番高額と言われます。
また同時に長い年月に亘って住宅ローンという借金を返済してゆくのが一般的です。

そこで私は、不動産の購入は一つの事業と同じと考えています。つまり事業を興されるというのは、対人関係の判断を含みすべての責任をその本人が負うということです。そのくらいの自己判断と責任を求められることですので、「こどものきもち」様のように大いに悩まれるのは当り前です。

その一助となる存在が、両親や親戚そして先輩・友人などです。ご自身の周囲を見回されたとき、住宅を購入された方が必ずおられると思います。その購入された経緯を尋ねられたりご推薦の不動産業者や担当者をご紹介して頂くことも方法ですね。

店舗
顧客満足
責任
教育
住宅購入

評価・お礼

こどものきもちさん

2013/06/07 16:38

ご丁寧にありがとうございました。
迷うことが多く、だんだん自分がどういう家がほしいのかがわからなくなってきていました。
一度原点に戻り、周りの人に相談してみようと思います。

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