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賃貸か売るか検討中です。

住宅・不動産 不動産売買 2013/03/09 20:00

今東京の渋谷区のマンションを27万で貸しております。借主様が近々退去するので、その後引き続き賃貸するか売却をするか検討中です。そのマンションは2004年に5300万で購入しローンはありません。借地権のマンションで期間は60年です。部屋のタイプは2LDK(約89平米)のメゾネットタイプです。管理費などは月65000円です。よろしくお願いいたします。

しがとさん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

借地権のマンション関して(DCF法)みなとアセット 向井啓和

2013/03/18 11:55 詳細リンク
(5.0)

想像ですが、恐らく所有されているマンションは定期借地権付きのマンションですよね?


物件としては以下の様に考えたら良いかもしれません。


まず、定期借地権付きのマンションは収益還元法で計算します。


家賃の合計額の現在価値‐大規模修繕等での追加費用=マンションの価値


家賃の合計額の現在価値とは残り50年間に受け取れる家賃の合計額を割引金利で現在の価値に割戻した額になります。


それは例えば、50年後の家賃が仮に同じ27万で管理費が月65000円であれば約20万の純家賃になります。年間で240万になりますが、それを240万÷(1+0.03)の50乗で計算し、各年の数字を出して行きます。


0.03(3%)は割引率と言いまして仮に設定しました。


それで数字を出してみたら6,415万と言う参考数字が出ました。


つまり、もし家賃が今後同じ値段で推移し、管理費も上がらず、大規模修繕の追加出費が全く必要なく、空室も無く、部屋の中の修繕も無い場合になります。


そういう意味ではもし、購入価格前後で売却出来るのであれば将来の不確実性を排除する意味でもそちらが宜しいかと思います。

補足

ただ、現金で買われているという事で急ぐ必要はないかと思います。

管理
計算
修理
マンション
家賃

評価・お礼

しがとさん

2013/03/18 13:48

ご回答ありがとうございました。とても参考になりました。とりあえず賃貸と売却を別会社にそれぞれお願いして、早く決まったほうにしようかと考えております。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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