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住宅ローンの変動金利と固定期間選択型について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/02/08 01:12

あれこれシミュレーションしておりますが決めきれず、ご相談にのって頂ければと思います。良いアドバイスをお願いします
<状況>
・物件は新古マンション3000万円
・資金は、自己資金1300万円、住宅ローン1700万円の予定。
・現在43歳で、定年は60歳ですが、ローン返済期間は21年で考えています。また、60歳で一括繰上げ返済及び、出来れば55歳を目処に4~500万円を一部繰上げ返済をしたいと考えています

【ご相談】
下記、住宅ローンについてどちらの融資を受けるのが良いのか悩んでいます。ポイントは、総支払額を少しでも減らしたいことのみです。当然金利動向の予想は誰もできないことは承知していますが、考え方として総支払額を抑えられるのはどちらが有利なのでしょうか?

1.勤務先の社内制度(会社斡旋による銀行融資、変動金利制、金利は長プラ-0.8%で年2回改定、現在は0.45%、3.24%を超えた場合は会社による利子補給あり
2.社外民間金融機関利用(固定金利選択性10年 適用金利1.0% 再特約時-1.2%
*引下げ条件有り *因みに現在は再度固定金利選択性10年で適用金利3.0→1.8%)

上記1は当初適用金利は大変魅力的ですが変動が激しい事が予想され不安を感じます。また2は10年間は安定していますが結果的に10年後に金利が大幅に上昇した場合、1の当初の低金利で元金を取り敢えず減らしておく事のほうが得策とも考えます。あくまで予測と確率論になるかと思いますが、考え方として、どちらが総支払額を抑えられるのかアドバイスをお願いします。最終的には双方誤差(1~20万円)は仕方ないものと思ってはおります。

背番号1さん ( 宮崎県 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

真鍋 貴臣

真鍋 貴臣
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの期間固定型金利と変動型金利を比較する際の勘所

2013/02/09 16:26 詳細リンク
(4.0)

背番号1様

こんにちは。
私は香川県でファイナンシャル・プランナーをしています、香洋ファイナンシャル・プランニング事務所の真鍋と言います。

お問い合わせの件、実は住宅ローンの比較を行う際に最も話題に上がるトピックであったります。

背番号1様の場合、ローン期間は21年ということですので、私としては10年の固定型を借お勧めしたいと思います。

理由は単純で

1.直近5年程度を考えた場合、円安株高で長期金利には上昇圧力があること。
2.10年後の固定期間終了後には借り換えをすればいいこと(初回値引きが大きい銀行を狙って借り換えをする)

です。

1については、株式と長期金利が同じ動きをしやすいという観点から、現在のような円安株高水準が続けば、自然と金利も上昇するであろうという推測に基づくものです。
ただ、そのような状況も10年後にどうなっているかは皆目見当がつきません。
(一般的に、景気の上昇局面では金利は上昇し、下降局面では下落しますので、10年後の景気情勢に寄るとしか言えません)

2については、銀行は競合他行との競争に勝つために、顧客に見える「当初金利」を大きく値引いているケースが多々あります。
(そうじゃない銀行もありますが)

なので、この先金利が上昇しても、「その銀行で一番最初に借りる金利」については、その時点における店頭金利よりは大きくディスカウントされているものを探すことが可能だと思います。

背番号1様の場合は20年ということですので、10年後に「初回値引きボーナス」の大きい銀行に借り換えすれば、ディスカウントの恩恵を受ける事が可能です。
ちなみに、借り換えの際の手数料は、残債の1%程度を見ておけばいいかと思います。

いずれにせよ、その時の金利変動をもろに受ける変動金利の場合、目の前の金利上昇が想定される状況下では、やはり不利だと感じます。

以上、よろしくお願いいたします。

香川県
銀行
住宅ローン
ローン
借り換え

評価・お礼

背番号1さん

2013/02/11 00:45

土日にもかかわらず、アドバイス誠にありがとうございました。半信半疑であった自分自身の考えを 裏付けを持って後押し頂いて気持ちが楽になりました。心から御礼申し上げます。二点程質問があります。一点目は私の年齢は現在43歳ですが10年後の借換えの際は、今回以上に団体信用保険における健康リスクが考えられます。(個人差があるとは思いますが)やはり一般的に50過ぎでの借り換えはハードルが上がるのでしょうか?二点目は借り換えの際の諸費用は借入銀行への事務手数料以外にもかかるものは今回同様に発生するのでしょうか?

真鍋 貴臣

真鍋 貴臣

2013/02/14 21:56

ご評価ありがとうございます。
そしてご返信遅くなり申し訳ありません。

お問い合わせの件ですが、50歳時点でのハードルについては、その時点での健康状態次第だと思います。
ただ、特段の持病や悪い数値がない場合、審査の基準事態は変わらない思います。
(団信の基準はあくまで足切りなので)

諸費用についてですが、抵当をつけ直す等の手続きは発生しますので、原則初回と同じような感じだと思います。
それを織り込んでの1%という感じだと思います。

もし、上記の不確定性を避けたい場合は、通期同額値引きのローンを検討されることをお勧め致します。

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