今買うべきか、３年くらい先にするか・・

みやこさんはじめまして、鈴木と申します。
購入を前提に、月々のご負担という点を考えれば、ご年齢とともに可能な返済年数が短くなり、ご負担が上がります。
手順としては、お支払いが可能な額ではなく、あらかじめ適正な購入金額目安をつかむ必要がありす。
今回断念のご計画は、3千万円の借り入れですから25年返済で、変動金利2.375％なら年間のご返済率は33%あまりに達し、お勧めできる上限をはるかに越えております。
しかもこれは税込み年収に対する割合であり（金融機関上限の40%は狂気としても）お手取り金額に対する実質負担率はものすごいものになります。
マンションであれば、別途管理費等の負担があり、一戸建の場合にあっては、予期せぬ段階でそれ以上の負担（一時的かつ大きな金額となることも）も考えておく必要があります。
既にお気づきであることは文章から十分理解できますが、その他のご収入については、本来の用途に充てるもので返済に見込むべきではありません。
また、これも既にお気づきかもしれませんが、「どうすれば良いのか？」ということはみやこさんご自身にしか決めることができません。
ご勤務状況とご収入からして、何らかの持ち家を取得され、ついえの住みかとされることは決して不可能なことではありません。
誰でも100%の希望をかなえることは非常に難しいのが住宅購入だと言えます。
ご勤務の関係も含めていくつか条件を挙げられておられますが、
・なぜ家を買うのか？
・もっとも大切なものは何か？
と言ったことを、今一度良くお考えいただき、ご計画を練られることを強くおすすめいたします。
私の妹も同じ境遇であり、高校生になる子供がおります。最近同じような相談を受けており、他人ごとは思えず、若干失礼なもの言いも含めてコメントをさせていただきました。
必要があればお手伝いもできますが、その前にぜひ十分なご検討をお願いいたします。

こんにちは、住宅を購入するにあたり、まず一番大事なことは資金計画をたてることです。
どんな費用がかかるのか？月々いくらまで払えるのか？
また、マンションを購入した場合、別途管理費等もかかってきます。
その分も月々の支払いに入れなければなりません。
夢のマイホームですが、資金計画をしっかりおこなわないと、
後々返済計画が狂ってきてしまいます。

みやこさんの質問の情報だけで借入額を考えてみますと、
年収４８０万、６５歳までの返済ですから、
通常、月々１０万の支払いで、約２０００万までの借入れが可能になります。
（実際には、個人によって、借入額は異なりますので、各銀行にどれぐらいの借入れができるのか聞いてみてください。）
現状、家賃１３７０００円ですが、先ほど申し上げたとおり、マンションを購入した場合、
別途管理費等がかかってきますので、その分も月々の支払いに入れなければなりません。

現状の情報では、このような回答になりますが、細かなご相談があれば、
別途お受けいたしますので、お問い合わせください。