妻名義のローン

住宅・不動産不動産売買 2013/01/30 15:33

3500万くらいの一戸建てを検討していますが、妻名義でローン予定です。
夫は、任意整理中+うつ病継続治療中（すでに正社員で復帰済み）、妻より給与が低いため、信用情報を使用されずに組めるか心配です。妻は、勤続10.5年、年収590万です。
質問1）任意整理中の金融機関は、妻名義でもNGになるのでしょうか？
質問2）頭金は、妻が出し、ローンは、妻名義でも実際の返済は共同だと、登記や贈与問題を指摘されてしまうのでしょうか？
質問3）物件をおさえるため、メガバンク以外で仮審査を、不動産会社が敬遠すると聞きましたが、本当でしょうか？

補足

2013/02/01 22:32

約3年後には、任期整理が終わり、繰り上げ返済も予定しており、夫のローン負担が年間110万円を超える年もあると計算しています。購入時の登記としては、どうすべきでしょうか？ローンが終わるまでの贈与税の発生有無は、どこまでチェックされるものでしょうか？

azx5さん（神奈川県 / 女性 / 38歳）

回答：1件

藤原鉄平
不動産コンサルタント

妻名義のローンにつきまして

2013/01/30 17:41 詳細リンク

不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

御主人様の収入状況等がわかりませんので、参考として回答させていただければと存じます。

【ご質問の件】

＞質問1）任意整理中の金融機関は、妻名義でもNGになるのでしょうか？

⇒ローン審査の可否は、原則、借入申込主体によって判断します。

したがって、ご主人様が任意整理中であっても、奥様だけのローン申込であれば、ローン審査に影響がでてくることはなく、NGとなる可能性は少ないです。

この件については、以下のQ&Aも参考にしてみてください。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-129759/

なお、ご主人様の任意整理の相手方となる金融機関へのローン申込の場合、最終的には、個別の審査基準によるところとなります。正直なところ、これは判断が難しいです。

もし気になるようでしたら、任意整理の直接の相手方となっている金融機関を避けられるのが、よろしいかと思います。

＞質問2）頭金は、妻が出し、ローンは、妻名義でも実際の返済は共同だと、登記や贈与問題を指摘されてしまうのでしょうか？

⇒贈与税の年間基礎控除額は、110万円です。

この金額の範囲内であれは、御主人様から奥様へと金銭授受があったとしても、贈与税の問題が発生することはないです。

なお、この金額を超えるような金銭授受があれば、贈与税が発生しますので、注意が必要です。

登記については、所有の実態に沿うかたちで行う必要がありますが、現実的には、所有に見合う形で持ち分を定期的に変更しているケースというのは、限りなく少ないです。よって、登記に関しては、特段、大きな問題にはならないかと思います。

《補足》

奥様が購入後、諸事情により休職し、また、退職してしまった場合には、ご主人様の収入から、返済を行うこととなります。このとき、年間ローン返済額が、贈与税の年間基礎控除額を超える場合には、贈与税に関する注意が必要です。

補足

＞質問3）物件をおさえるため、メガバンク以外で仮審査を、不動産会社が敬遠すると聞きましたが、本当でしょうか？

⇒本当です。（※もちろん、すべての不動産会社にあてはまるわけではありません。ご了承ください。）

メガバンクの場合、仮審査（事前申込）が通れば、概ね本審査（本申込）で否決されることはまずないです。多くの不動産会社では、ローン提携をしていますので、書類のやり取りが不動産会社主導で行われ、仮審査の結果までの時間もわずか数日で済みます。

一方、メガバンクではない金融機関の場合、仮審査（事前申込）が通っても、本審査（本申込）で否決される可能性があります。また、申込手続も、購入者側で執り行う必要があり、さらには、仮審査の結果がでるまでには、時間がかかるのも特徴です。

その代表例は、ここ最近、多くの買主様が希望される、金利が安いネット系の銀行です。

ネット系銀行の場合、仮審査（事前申込）の段階では、基本的に、物件の担保評価を行いません。担保評価を行うのは、原則、売買契約後の本審査（本申込）時点です。

本審査の段階で、担保評価に見合わず、希望する借入金額が難しいともなると、売買契約を解約しなければならなくなります。

これは、不動産会社にとっては、できれば避けたい事柄です。

解約ともなれば、売主様に迷惑がかかります。

また、会社組織としても、時間をかけ、契約をしたにもかかわらず、手続きが進められないのであれば、業務上、かなりの時間をロスすることにもなります。

《補足》

多くの不動産会社では、どちらが否決されてもいいように、買主様が希望する金融機関の申込と並行して、メガバンクのローン申込も行なっているのが、実情かと思います。

【まとめ】

詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答となりました。

ご夫婦のどちらか一方が、仕事を辞めても返済が続けられるよう、無理のない資金計画にて、今後の手続きを進めていただければと思います。

回答になりましたか？

不動産コンサルタント藤原鉄平