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対象:不動産売買

新築マンションの分譲&賃貸混合物件の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2013/01/07 15:26

新築マンション購入を検討している者です。
駅近で場所も良く、価格も安いので魅力な物件を見つけたのですが、分譲用と賃貸用が混在しています。資産性が保てないから止めた方がいいと言われたのですが、このような物件は買っても問題ないのでしょうか?

profilingさん ( 東京都 / 女性 / 49歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

分譲・賃貸混合マンションの購入について

2013/01/07 16:26 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの野口です。

profiling様が購入を検討されているマンションの詳細が判りませんが、一概に「資産性が保てない」から駄目だと判定するには、早計です。

多分、賃貸部分の所有は、分譲会社の所有か、土地(底地)の元オーナーだと思います。

一般的に、新築マンションノ分譲の場合は、デベロッパーに土地の所有者は敷地は全て売却し、それを分譲会社は全部分譲部分に区分所有として持分に応じ譲渡します。

土地所有者が、全部売却しなくても、「自宅分を確保したい」「少しでも資産を残したい」「この土地を離れられない」等が起こる事は良くある事です。ここで、自宅も、資産確保も叶えるのが、デベロッパーです。

この結果、デベロッパーは、敷地の提供の代価として、区分所有の相当分を自宅又は賃貸用マンションとして、提供し残りを分譲用として売却し、1部の土地代や建設費などにあてる。
又は、分譲会社が将来の安定収入を得るため、1部を賃貸用として保有する場合があります。

立地と詳細により、デベロッパーが全部分譲(自己使用)としても、購入者が自己使用するか、賃貸するかは自由ですから、必ずしも分譲=自己使用とは限らないのです。

逆に、賃貸専用のワンルームなど投資目的に最初から作られていても、自己使用も少なくなく、行政(各区)は定住を促すよう専有面積をある程度広く取るよう条例で規制しています。

賃貸目的のマンションは、所有者と入居者が異なり、日常生活の決まりや管理保全に疎く往々にして、今の賃料収入がはいればと短気の回収に走り、修繕維持のための支出には反対をする人が多く見られ、やや荒れたマンションになり勝ちです。

考えようで、それだけ賃貸としても活用が活発になるマンションであれば、profiling様が、万一そのマンションを退去を考える場合は、売却でなく「賃貸して収入を得る」事が出来るでしょう。それだけ賃貸ように向いているマンションであれば、売却時には「高く売れる」と思います。

分譲時の全体の配置・間取り、分譲・賃貸の割合、賃貸用の所有者、修繕積立金、積立基金、管理会社、管理組合、長期修繕計画の有無、等を総合的に判断して下さい。
大きな買い物ですから、専門家の意見を是非採り入れ下さい。

購入
コンサルタント
新築マンション

評価・お礼

profilingさん

2013/01/07 20:37

詳細なご説明頂き有難うございました。因みに賃貸物件は1R,1Kで狭く分譲物件は広めの1LDK〜です。一つ疑問ですが、では住宅ローン審査でも物件評価が劣る様な事はないでしょうか?

野口 豊一

2013/01/08 14:57

高い評価を頂き有り難うございます。

ご質問の「住宅ローン審査--」に付いては、ローン会社にもよりますが、一般の銀行であれば、新築時の評価で劣る事はないでしょう。

1R,1K等の合計面積と1LDK~の合計面積の割合がどうなっているかも検証する必要があるかもしれません。分譲会社のパンフレットに、明らかに「投資用マンション」として重点を置いてPRしているようだと、若干の(1~5%)の評価減する場合があります。

しかし、住宅ローンを有利に組む場合は10%以上の頭金が必要ですから、担保不足などは起きないでしょう。フルローン(購入価額=ローン借入)になれば支障が起きる可能性があります(金利UP、期間短縮、連帯保証人要求、他の物件担保要求など)

ご存じかもしれませんが、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」では、扱いが大きく違います。適用金利など住宅ローンは有利ですが、この要件を満たすには面積・仕様など制限があります。税制でも住宅ローン減税適用は制限があります。

回答専門家

野口 豊一
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寺岡 孝
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マンションの資産価値の有無

2013/01/08 11:54 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、よくありがちなのは1階の部分が貸店舗などになっていたり投資用として分譲をしていたりという場合が想定されます。

特に、貸店舗の場合には、テナントが決まらず管理費等の負担を所有者や管理組合がせざろうえない場合があります。
長期間になれば管理組合の収支も悪化することもあり、後々のメンテ費用にも影響を与えます。

また、当初、賃貸していた住戸も入居率が悪化すれば売却するということもあります。

こうした想定はありますが、資産性が保てないとは言い切れないものです。
また、資産性が保てないという意味合いは何をもって言われているのでしょうか?

不動産の価値を形成する要因にはいくつかありますが、新築価格が安いというのであれば何らかの理由があろうかと思います。

購入に際してご心配であれば、専門家の詳しいアドバイスを受けられるべきかと思います。


尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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以上、ご参考になれば幸いです。

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評価・お礼

profilingさん

2013/01/08 17:15

有難う御座いました。一概に悪いとは限りませんね、業者によく確認してみます。

寺岡 孝

2013/01/09 01:45

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

不動産購入には資産価値云々が言われがちですが、ローンでの購入の場合にはご自身の身の丈にあった金額での購入をお勧めいたします。

また、その価格には適正なものかも判断する必要があります。
先般、サポートした方の物件では価格的に安いと感じさせるものでしたが、実際にはあまりにオプションが多く、それなりの仕様設備にしないと満足感がなく決して安価ではありませんでした。

極論ですが、販売側はその道のプロであり、売るためにはいいところしかアピールしないと思うべきでしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
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寺岡 孝
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