離婚 土地建物(ローン無し) 財産分与 - 離婚問題 - 専門家プロファイル

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離婚 土地建物(ローン無し) 財産分与

2012/12/23 19:23

このたび、離婚を予定しています。
離婚により財産分与が発生しますが、土地建物を夫(自分)名義から妻名義に
変更することで合意しました。現在、ローンが残っていますが離婚前に一括で返済する予定です。
そこで質問ですが、
1)財産分与する場合、費用面からみた場合、離婚前に名義変更した方が
いいのか離婚後にした方がいいのか?また、その理由を教えてください。
2)渡す側(自分)に譲渡所得税がかかるようですが、慰謝料のかわり
なので、売買費用の発生がない場合でも発生するものでしょうか?
いろいろわからない状況の為、質問させていただきます。理由として、ローン一括返済予定の為、これ以上のお金の捻出ができない状況にあり、また周りの親族に迷惑をかけたくなく、事前にわかる範囲で対処できる所はしたい。

hiro1234さん ( 愛媛県 / 男性 / 39歳 )

回答:1件

芦川 京之助

芦川 京之助
司法書士

1 good

離婚による財産分与の名義変更登記

2012/12/24 10:32 詳細リンク
(5.0)

司法書士の芦川京之助でございます。
専門外(税金)のこともありますが、参考までにお答えいたします。

ご相談者の場合、離婚による財産分与の手順は、次のとおりです。
1 ローンの一括返済
財産分与する不動産に住宅ローンの抵当権が登記されている場合は、住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消登記するのが、譲渡を受ける人にとって一番よいでしょう。

2 離婚届

3 財産分与で所有権移転登記(名義変更)
財産分与をする場合は、離婚届が完了した後、所有権移転登記します。
財産分与は、離婚を前提に離婚前でも協議することができますが、名義を変更する所有権移転登記は、離婚後でなければ、これをすることができません。
これは、民法第768条に次の規定があるからです。
協議上の「離婚をした」者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

もし、離婚届前に所有権移転登記する場合は、「贈与」となります。妻に贈与税の対象となります。(高税率です。)

4 不動産取得税の納付(県税事務所)
名義変更登記をした後、約3か月後に、譲渡を受けた前配偶者に、県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。不動産取得税を納付するのは、譲渡を受けた前配偶者です。

財産分与という場合、
不動産取得税の関係では、婚姻中(結婚と離婚の間)に財産分与する不動産を取得したこと、が条件となります。
かつ、財産分与を理由とした場合に不動産取得税が軽減されます。
この軽減措置は、通常の不動産取得税の2分の1が軽減されます。

ですので、離婚に伴う慰謝料として譲渡を受けた場合、譲渡を受けた前配偶者には、2分の1の軽減措置はありません。

上記不動産取得税の軽減措置を受けるには、譲渡を受けた前配偶者は、県税事務所に、財産分与協議書(または離婚協議書)を提出します。この際、不動産の譲渡を受ける理由が財産分与協議書に「慰謝料」として記載されている場合には、2分の1の軽減措置を受けることができません。

ただし、建物が木造の場合、築20年以内、登記上の床面積が50平方メートル以上、引き続き居住する場合には、上記2分の1の軽減措置とは関係なく、不動産取得税が大幅に軽減されます。
これは、財産分与、慰謝料どちらでも適用されます。

補足

5 譲渡所得税の申告
財産分与(慰謝料を含みます。)で所有権移転登記(名義変更)した場合、譲渡したご相談者は、譲渡所得税の対象となります。
これは、財産分与のように、実際に金銭のやりとりがない場合にも、税務上適用されます。
譲渡所得税の対象となる、という意味は、不動産を取得した時の価格と譲渡した時の価格との差額で、譲渡所得があった、と税務上みなされるからです。
ですので、譲渡した時の価格(時価)が不動産を取得した時の価格よりも低い場合には、実質、譲渡所得税がかからないことになります。
この場合、譲渡した時の価格(時価)が不動産を取得した時の価格よりも、明らかに低い場合には、譲渡所得税の申告をする必要がありません。
また、譲渡した時の価格(時価)が不動産を取得した時の価格よりも、高い場合には、居住用不動産の譲渡の場合の特例を利用する方法もあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

譲渡所得税の申告をする必要がある場合は、譲渡した翌年の確定申告の時期(3月15日)までに住所地の税務署に確定申告をします。

参考までに、次の夫婦間贈与についてご説明いたします。(ご相談者は婚姻後20年を経過していないと思われますが。)

夫婦間の贈与については、婚姻生活(戸籍上)20年以上の場合、2,000万円(実際は2,110万円)まで贈与税が非課税となります。

2,000万円の計算方法は、建物が固定資産税(市役所)評価価格で、土地については税務署の路線価で計算します。

土地建物価格が2,000万円以内であれば、離婚前に妻に所有権全部を贈与することができます。
この場合、妻は、贈与を受けた翌年の確定申告の時期(3月15日)までに住所地の税務署に贈与税の確定申告をします。

ただし、この場合、不動産取得税の上記2分の1の軽減措置を受けることができません。
もっとも、建物が木造の場合、築20年以内、登記上の床面積が50平方メートル以上、引き続き居住する場合には、上記2分の1の軽減措置とは関係なく、不動産取得税が大幅に軽減されます。

この場合、ご相談者には譲渡所得税の問題も発生しません。

以上、お役に立てれば幸いです。

横浜リーガルハート司法書士事務所ホームページ
司法書士情報館 http://legal-heart.com/main/

司法書士
登記
財産分与
離婚
不動産

評価・お礼

hiro1234さん

2012/12/26 22:50

司法書士 芦川京之助様

この度は、くわしい説明ありがとうございます。
今回、回答して頂いた内容を妻にも見せて納得していました。
悩んでいた事も解決したので、次の段階に進めそうです。

本当にありがとうございました。
(お礼が遅くなり申し訳けありませんでした)

芦川 京之助

芦川 京之助

2012/12/27 08:51

hiro1234 様
高評価をいただき、ありがとうございます。

人生は、良い時も悪い時もあります。それが人生です。
離婚に伴う精神的ショックは大きいものです。
私も、その経験者です。
このショックから立ち直るのに、1年ほどかかるでしょう。
ですが、過ぎ去ったことをくよくよ悩んでも元には戻りません。
それよりも、明るい未来に向かって前向きに人生を歩んでください。
hiro1234様に、きっと明るい未来が来ることを祈念いたします。

参考までに、
人生の歩き方100箇条(幸せになるための方程式)
http://legal-heart.com/main/index.php?go=GRA4V3

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