離婚　土地建物（ローン無し）　財産分与

司法書士の芦川京之助でございます。
専門外（税金）のこともありますが、参考までにお答えいたします。

ご相談者の場合、離婚による財産分与の手順は、次のとおりです。
１ ローンの一括返済
財産分与する不動産に住宅ローンの抵当権が登記されている場合は、住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消登記するのが、譲渡を受ける人にとって一番よいでしょう。

２ 離婚届

３ 財産分与で所有権移転登記（名義変更）
財産分与をする場合は、離婚届が完了した後、所有権移転登記します。
財産分与は、離婚を前提に離婚前でも協議することができますが、名義を変更する所有権移転登記は、離婚後でなければ、これをすることができません。
これは、民法第７６８条に次の規定があるからです。
協議上の「離婚をした」者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

もし、離婚届前に所有権移転登記する場合は、「贈与」となります。妻に贈与税の対象となります。（高税率です。）

４ 不動産取得税の納付（県税事務所）
名義変更登記をした後、約３か月後に、譲渡を受けた前配偶者に、県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。不動産取得税を納付するのは、譲渡を受けた前配偶者です。

財産分与という場合、
不動産取得税の関係では、婚姻中（結婚と離婚の間）に財産分与する不動産を取得したこと、が条件となります。
かつ、財産分与を理由とした場合に不動産取得税が軽減されます。
この軽減措置は、通常の不動産取得税の２分の１が軽減されます。

ですので、離婚に伴う慰謝料として譲渡を受けた場合、譲渡を受けた前配偶者には、２分の１の軽減措置はありません。

上記不動産取得税の軽減措置を受けるには、譲渡を受けた前配偶者は、県税事務所に、財産分与協議書（または離婚協議書）を提出します。この際、不動産の譲渡を受ける理由が財産分与協議書に「慰謝料」として記載されている場合には、２分の１の軽減措置を受けることができません。

ただし、建物が木造の場合、築２０年以内、登記上の床面積が５０平方メートル以上、引き続き居住する場合には、上記２分の１の軽減措置とは関係なく、不動産取得税が大幅に軽減されます。
これは、財産分与、慰謝料どちらでも適用されます。