媒介契約を更新したくないが、期間終了の直前に内覧希望者 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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媒介契約を更新したくないが、期間終了の直前に内覧希望者

住宅・不動産 不動産売買 2012/11/20 03:28

マンションの売却のため、専属専任で3ヵ月の契約をしています。
ほとんど内覧がなく2ヶ月以上経過しましたが、依頼している不動産業者Aの売却活動があまり積極的でないと感じているため、期間終了後は更新せずに別の業者に依頼するつもりで業者選定中です。まだ業者Aに対しては更新するかどうかの回答を保留しています。

ところが期間終了間際になって、内覧希望者がいるという連絡があり、話が進んだ場合は内覧~契約が現在の媒介契約期間内では終わらないと思われます。
(内覧希望者をちらつかせて、更新を迫ろうとしている可能性もあるのではとも感じています)

現在の業者Aの契約は更新せずに、別の業者Bと専属専任の契約を結んで売却活動を開始しながら、このAからの内覧希望者に限っては、契約となった場合にAに媒介手数料を支払うようなことは可能でしょうか。
Aとの更新はできれば避けたく、でもAからの紹介者も逃したくないという状況です。

仮にこれが可能だとすると、Bにはそのような条件を説明しておく必要があると思いますが、そうするとAからの紹介者の確度が高い場合、Bは売却活動をあまり積極的にしてくれないのではという不安もあり、どのように進めればよいのか迷っています。

もし不可能だとすると、Aとは2週間などの短期間の契約で更新しておき、Aからの紹介者の話がNGと決まった段階ですぐにBと契約するなどという方法になるのでしょうか。

masato_さん ( 千葉県 / 男性 / 44歳 )

回答:1件

鈴木 克司

鈴木 克司
不動産コンサルタント

- good

媒介契約は更新したくないが、期間終了の直前に内覧希望者

2012/11/20 13:18 詳細リンク
(3.0)

今回、回答させていただきます。「スコアン」の鈴木です。
文面を読んでいて、msatoさんの心情を理解します。まず、媒介契約についてですが、Aと専属専任を締結されているということは、ここで他社(B)からの紹介客と契約できた場合、手数料はA,Bに払うなります事となります。また、期間満了時にBと専属専任を締結しても同様に他社の紹介客と契約すれば、支払報酬が倍となる事を理解ください。
そのうえで、現在の段においてAとの媒介契約は「解除」したら如何ですか?
特に、営業方法等で不満があれば、理由の如何を問わずに解除を進めます。
例えAにお客様がいたとしても、(そのお客様の購入意思が固ければ、)媒介の内容で問題は生じませんし、業者としても媒介の内容問わず、契約に結び付けますし・・。
そして、親身のBとは一般媒介での締結を求めると同時に、それ以外のc,Dの業者に飛び込みで販売協力を依頼すれば成約の見込みは上がってきますよ。
早期売却を考えている時、一般媒介を3社程度と締結して競わせるのも「手」です。
また、売物の少ないエリアなら、折込チラシ・ネット・現地販売等をすることを条件に締結されれば、一般のお客様に対しての遡及効果もございます。
最終的に、専属専任というものは、依頼者を縛る内容が強いので次回の媒介では一般媒介から始め、期間内の営業活動を判断し、その中から専任媒介を出すのが「安心」出来るでしょう。拙い回答ですみません。ただ、大切な財産なのでしっかりと判断されることを祈念いたします。

補足

媒介契約類型を簡単に説明します。
専属専任-媒介を依頼した業者以外の業者に、重ねて依頼することは出来ません。また、依頼者が自分で見つけてきたお客様と、業者を通さずに売買契約を締結できない。
※業者は依頼者に対して、毎週書面による報告義務があります。締結時のレインズ登録必須。
専任媒介-媒介を依頼した業者以外の業者に重ねて依頼することは出来ませんが、自分で見つけてきたお客様とは業者を通さず契約の締結はできます。
※業者は依頼者に、二週間に一度の書面による報告義務があります。またレインズ登録必須。
一般媒介ー媒介を依頼した業者以外の業者に重ねて依頼することが出来ます。
※業者は依頼者に対して報告義務・レインズ登録はありません。任意となります。

契約
報酬
更新
条件

評価・お礼

masato_さん

2012/11/21 03:16

ご回答ありがとうございます。
業者Aとの契約期間は残り少ないため、今さら解除して違約金を支払うなどの労力をかけるよりも、隙間なく次の業者Bに移行できるように早めに新たな契約を進める方が賢明ではないかと考えています。
但しそうすると、Aからの内覧希望者は、契約完了に至る前にAとの契約期間が終了してしまうため、困ったことにならないのかと思ったのですが。これはAとの契約を早めに解除した場合でも同様のことが起こると思います。

ご回答いただいた内容でよく分からない点がありますので、補足していただけませんでしょうか。
「Aと専属専任を締結されているということは、ここで他社(B)からの紹介客と契約できた場合、手数料はA,Bに払うなります事となります。」とあります。
通常、Aと契約中に他社Bからの買い主と売買契約する場合、売り主側の仲介手数料はA社、買い主側の仲介手数料はB社に支払うものと思っていますが、「手数料はA,Bに払う」と書かれているのはこのことでしょうか。それとも売主である私がAB双方に手数料を支払う必要があるということでしょうか。

また一般論でも結構ですが、一般媒介にした場合のメリットを教えていただけませんでしょうか。
素人考えですが、一般媒介は業者側にほとんど縛りがないため「とりあえず物件をあつめて自分の成績にしたい」という営業担当者だった場合、売却活動を積極的にしてもらえない可能性があると思ってしまいます。特に問合せが少ないような物件であれば尚更消極的になってしまうものではないのでしょうか。
また不動産検索サイトで検索した際に、複数の業者からの同一物件の登録情報が列挙されて「売れてない感」が増すような気がしますし、どちらかというとデメリットの方が大きいように感じています。

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