離婚時の住宅ローン整理について(ペアローン) - 離婚問題 - 専門家プロファイル

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離婚時の住宅ローン整理について(ペアローン)

2012/11/15 10:33

現状、離婚はしておりませんが、近い内に離婚になります。
ペアローンで購入した新築戸建(半年間住んでます。)があるのですが、離婚時にはどのような考え方になるのか教えて頂きたいです。離婚理由は価値観の違いで、どちらか一方に重大な落ち度がある訳ではないので、協議離婚による円満離婚となる予定です。

物件を購入した時の状況
1.物件価格は3,800万円に400万のオプションを追加し合計4,200万円で購入
2.頭金1,000万円を入れて3,200万円の35年ローン(私2,000万円、妻1,200万円)
3.頭金1,000万円の内訳は(私の親から200万円、妻の親から500万円、妻名義の口座から300万円)
4.物件の持分は私1/2、妻1/2

離婚後の私の希望

1.家は私が住む(これは妻も了承済み)

2.現状ペアローンなので、妻の分のローンを私が1本化し、別の連帯保証人をたて、連帯保証人からも妻に抜けてもらう。(銀行に相談した所、私一人で2,500万円迄はローンが組める計算になるそうなので、貯金の700万円を繰上げ返済し、2,500万円でローンを組み直す。)


質問内容

1.銀行に相談した時に言われたのですが、家の持分が1/2づつの為、1本化する為には妻の持分1/2を買い取らなくてはならない。そしてその金額は妻ローンの残高1,200万円では無く、オプション込みの4,200万円の1/2となるので、2,100万円で買い取らなくてはならない。と言われたのですが、そうなのでしょうか?(この場合、貯金が700万円しかなく、ローンの増額も500万しかないので、900万円足りないので、家が欲しくても手放すしかなくなります。)

2.上の1のパターン(2,100万円必要)となると、不可能なので、家を売りに出さなくてはならないのですが、仮に4,200万円で購入した家が3,200万円で売れた場合は私が考えうるABCのパターンの内、通常どのようになるのでしょうか?それともABCのパターン以外なのでしょうか?
(A:お互いのローン残高がチャラになるので、購入時に負担してもらった親からの援助分等も関係無くチャラになる。お互い借金なし。)
(B:ローンはチャラになるが、住宅購入時に負担してもらった親からの援助(妻の親500万円 - 私の親200万円 = 300万円を妻に支払わなくてはならなくなる。)
(C:親からの援助分だけで無く、妻名義の口座から出された300万円も負担しなくてはならなくなる。)

以上 よろしくお願いします。

補足

2012/11/15 10:33

基本的に私としては家は手放したくないと思っています。
手放さなくてもよくなるようなプランを教えて頂ければ幸いです。

補足1(妻名義300万円の頭金について)
妻名義の銀行から支払われた事は間違いないのですが、二人のやり方として、基本的に私名義の口座が生活資金で、妻名義の口座は貯金用となっていました。

補足2(家の売却代金による想定)
ローン残高の3,200万円で売れた場合は本文で質問させて頂いたのですが、それより上で売れた場合、下で売れた場合についても基本的な考え方を教えて頂きたいです。
(想定1. ローン残高を上回り、3,700万円で売れた場合)
(想定2. ローン残高を下回り、2,500万円で売れた場合)


以上となります。
今回離婚を考えるにあたり、考えだすとわからない事ばかりで困惑しております。

どうかご教授のほど宜しくお願い致します。

HAMMER5さん ( 兵庫県 / 男性 / 33歳 )

回答:1件

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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離婚時の住宅ローン整理について(ペアローン)

2012/11/15 11:49 詳細リンク
(5.0)

離婚時の財産整理は行政書士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士の新谷にお任せ。

ご心配になられている家のローンや持ち分をどうして良いのか解らないケースは多いんです。
当然住宅購入時の相手方両親からの頭金についても精算する必要がありますね。

質問1

奥さん名義で出金している持ち分の買取りも書面にしておいた方が良いですね。
奥さんの持ち分1/2ですが、オプション込み価格2100万円でなく時価買取りで問題ないと思います。
※補足に記載されていた300万円が実質上は夫婦共有で築いた財産と言う点についても持ち分が1/2になっているところから200万円がご相談者さん、100万円が奥さんと言う按分になっていると思います。

2100万円より多少は減額されると思いますが、婚姻中の財産分割なども加えればローンの一本化には2000万円以上の一時精算金が必要となりそうですね。

質問2

物件を売却した際のご両親からの援助ですが、3200万円で売れたとして減額分を双方の頭金から按分負担になると思います。
奥さんのご両親から500万円+奥さん名義の預貯金100万円の頭金合計600万円が3200万円/4200万円として457万円程度に減額された金額を売却した3200万円より精算すれば良いと思います。


住み続けるには?

実際には財産分割も絡むのでキリの良い分配方法を離婚協議書に記載して、一時金で出せない部分は相手方のご両親に金銭消費貸借で返済していくなり、借入金融機関と相談して、OKが出ればご相談者さんのローン返済+奥さんへ家賃として毎月支払う等の手段も考えられます。

記載内容からざっと考えられるのはこれぐらいですので、他の回答者様の意見も参考してみて下さい。不足のある部分はいつでもご相談下さい。

行政書士しんたに法務事務所
http://legal-kyoto.com
050-1282-5963

協議
離婚
住宅ローン

評価・お礼

HAMMER5さん

2012/11/16 17:12

回答頂きましてありがとうございます。
とても参考になりました。

追加で一件教えてください。
売却する事なく、今の家の時価を知る為には、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらうしかないのでしょうか?また、鑑定してもらった結果は財産分与に効力を持つと思っていていいのでしょうか?

出来ればご回答ください。

よろしくお願い致します、

新谷 義雄

新谷 義雄

2012/11/16 19:51

ご評価ありがとう御座います。

単純に時価を知りたいなら固定資産税評価額から逆算したり、不動産屋さんに聞いてみたり、不動産鑑定士に依頼したり様々です。ちなみに兵庫のどの辺りに物件あるのでしょう?
ご興味御座いましたらご相談下さい。

物件の価格は夫婦の財産分与に影響出てきますが、刻々と変わる市場価格ですのであくまで目安程度での判断で良いでしょう。

行政書士しんたに法務事務所
shintani@legal-kyoto.com

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