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対象:住宅設計・構造

建て替えか、住み替えか迷っています。

住宅・不動産 住宅設計・構造 2012/11/13 20:41

現在、夫婦と子どもが3人(すべて小学生)で、築31年の家、23坪弱の土地に暮らしています。10年前に、中古で買ったのですが、その際水回りと、床、クロスなどのリフォームをしました。建ぺい率は60-200%。小学校まで300メートル、家から200メートルほででスーパーがあり、沿線は私鉄・JR共に徒歩10分圏内にあります。前の道路は6メートル、ただ三方は家で囲まれています。間口は5メートルと少し。車を道路と平行に停めています。部屋数は2階に6畳和室・洋室、収納のない長4畳、1階が10条のリビングと収納なしの6畳の洋室です。現在、2階の和室にタンスを2竿おいているので、実質4畳半で5人寝ています。2階の洋室には子どもの勉強机が3つあり、布団は敷けません。だんだんと、手狭になってきました…。消費税が上がる前に、建て替えか住み替えを、と思い動き始めましたが、建て替えをするなら3階建てかな、と思いますが、地元の工務店は3階建ては「みごとにはやらない」といいます。同じ校区で大きな分譲地もありますが、校区内は非常に坂が多く、今の家の前の道以外はほとんど坂道になります。JRは近くなりますが、私鉄の駅からは離れてしまいます。今よりは不便な生活になると思われます。庭付き一戸建ての素敵な家が建てられそうですが、建ぺい率が50-80%なので、家自体は3階を建てるよりも小さい坪数になります。主人はどちらでもいいというのですが、やはり3階建ては今後のことを考えるとやめたほうがいいのでしょうか?現在、建て替えと住み替えを両方から考え、プランを立ててもらっています。3階建ての家をどれくらいの質のものにするのかも気になります。ハウスメーカーは高いでしょうが、やはりしっかりしていて、万が一売るときも強みになるような…。土地としては30坪以上持っていたほうがいいのでしょうか…。

補足

2012/11/13 20:41

金銭的には、ローンの残債もありますが、売るとなれば頭金がいくらかにはなるようです。

gucchiさん ( 京都府 / 女性 / 40歳 )

回答:3件

23坪あれば、いろいろと実現可能ですよ

2012/11/13 21:00 詳細リンク
(5.0)

お子さんが現在小学生だとすると、中学生になることからだんだんと部屋が手狭になりそうですね。
消費税のタイミングなど心中お察しします。

建替えか住み替えか?ですが、土地の価格にもよりますが、土地代が高いようなら今の土地に建て替えることをお薦めします。

3階建てだと、単純に45坪ぐらいまで建てられる計算ですから、土地代がかからずに家にだけお金がかけられるのがメリットでしょう。それ以外にもこの土地は利便性もかなり高いように思います。

23坪の土地など30坪以下の土地の場合は、一般的にハウスメーカーは不得意な分野でしょう。3階建てで構造計算も必要ですから、設計事務所に設計を依頼するのも1つです。設計事務所などが得意にする分野でもありますね。

万が一売るときの強みに関してですが、
・3方向囲まれていても光がちゃんと入る明るい屋内空間
・風通しがいい通風計画
・省エネがちゃんと考えられた断熱計画
・家族構成に柔軟に対応出来る構造計画、間取り計画
・天然素材などを利用した体に優しい素材利用
・耐久性が高い家
などなど。

もし高齢になった場合は、3階建てのうち1階を親世帯、3階を子世帯、2階を共有リビングエリアなどにすることで、住む階を工夫するなどが出来るでしょう。もちろん付加価値をつけて売却することも可能です。

私も四条河原町に5年ほど前旗状敷地に建て替えの設計をしたことがありますが、上記のようなことを考えて設計させていただきました。ご覧いただくことも可能だと思いますのでその時は言ってくださいね。

八納啓造

消費税
価値
売却

評価・お礼

gucchiさん

2012/11/13 21:21

早々にご回答ごありがとうございます。設計事務所にはまだ相談していないので、ぜひ声をかけてみたいと思います。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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住み慣れた土地での建替え

2012/11/15 17:03 詳細リンク
(5.0)

こんにちは やすらぎ介護福祉設計 斉藤と申します。

小学生のお子さんが3人おられるとのことで、これからが荷物が増えたり、プライベートスペースが必要になってきますね(^^)

建替えともなると今の現状を変えるためだけでなく、将来設計を見越した計画が重要になります。

・お子さんを含め、家族5人での住まい方

・お子さんが巣立った後、終の棲家としての住まい方

・万が一 売却するときの住宅資産価値のつけ方 などなど

分譲地への引越しは、文面からデメリットが多く後悔されるような気がいたします。

現在のお住まいの地域に高さ制限などなければ、23坪を3階建てとして住み替えすることでご家族が使いやすいゾーニングが出来ると思います。

中古住宅が売れる・売れないの差は、大手ハウスメーカーが作ったかどうかというよりも、家のゾーニングの使い勝手のよさや、収納スペースの大小、光や風の取り入れ方の上手い物件かどうか、設備機器の状態や種類などがポイントになりますので、売ることよりも住みやすいプランに力を入れたほうが、買い手にとってもニーズが高まります。

京都は地域密着性の高い土地柄でご近所とのお付き合いも関東に比べて充実した環境だと思います。

住み慣れた土地に住み続けられることは、幸せなことだと施設に入居されたお年寄りの方々にいつも言われます。

遅い回答になり恐縮ですが、この言葉を伝えたく回答させていただきました。

多少ともご参考になれば幸いです。

価値
住宅
物件
介護
資産

評価・お礼

gucchiさん

2012/11/16 22:10

ありがとうございます。思えばこの土地に10年、中古で買ったので住み始めた時からここで建て替えをすることを夢見てきました。いざ動くとなると、いろいろ迷ってしまい、何がしたいのかよく見えなくなってしまっているような気がします。もう一度、自分や家族に問いかけ、しっかりと前を向きたいと思います。

斉藤 進一

2012/11/16 22:49

ご評価くださりありがとうございます。

新しい場所に移って、土地代と建物代をかけるより、住み替えのほうがgucchiさんご家族にはプラスなことが多そうですねv

ライフイベントや住まい方など仰るとおりご家族で話し合われ、後悔しない家づくりが出来ることをお祈りいたします。

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
048-935-4350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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医者に外科・内科等あるように、建築士にも介護福祉専門家がいてもいいと思いませんか?障がい者・高齢者や団塊世代が「終の棲家」としての住まいで安心して暮らせるサポートを致します。車いす使用などバリアフリー住宅や高齢者福祉施設などもご相談下さい。

菊池 克弘

菊池 克弘
建築家

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建て替えをお勧めいたします

2012/11/13 22:40 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
ご質問に対し、次のように回答いたします。

現在、夫婦と子どもが3人(すべて小学生)で、築31年の家、23坪弱の土地に暮らしています。建ぺい率は60-200%。
この条件では、3階建てとすべき土地ですね。

小学校まで300m、家から200mでスーパーがあり、沿線は私鉄・JR共に徒歩10分圏内にあります。
子育てには最高の環境です。

前の道路は6メートル、ただ三方は家で囲まれています。間口は5メートルと少し。
これは、採光、通風、プライバシーとも設計を工夫することにより、何の問題もございません。
詳しくは、私のコラム
狭小敷地における採光・通風・プライバシーについて
http://profile.allabout.co.jp/w/c-91321/
旗竿敷地における採光・通風・プライバシーについて
http://profile.allabout.co.jp/w/c-91456/
北側一面接道敷地における採光について
http://profile.allabout.co.jp/w/c-92169
をご覧になってください。

建て替えをするなら3階建
この場合、3階建とすることにより、資産価値が活かされる敷地です。

校区内は非常に坂が多く、今の家の前の道以外は坂道。
確実に、現在より不便になります。

3階建はやめたほうがいい?
東京では、このような敷地の場合、3階建が一般的です。今の敷地より利便性に優れ、尚且つ、十分な大きさの家が2階建で可能であれば話は別ですが。

3階建ての家をどれくらいの質のものにするのかも気になります。
建築家に依頼する場合、建物の質はどのようにでも調節可能です(高級住宅もローコスト住宅も建築可能です。尚、建築家の設計した住宅は、売却の際にも、ハウスメーカーのそれよりも一般的には人気はあります)

土地としては30坪以上持っていたほうがいいのでしょうか…。
それは、建蔽率・容積率に依存いたします。当該敷地の場合は、23坪で十分です。

金銭的には、ローンの残債もありますが、売るとなれば頭金がいくらかにはなるようです。
現在の敷地で、建て替えに住宅ローンが使えない場合に限り、住み替えをお勧めいたします。

尚、弊社でも、個別のご相談を承っております。以下、ご覧になってください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/
また、弊社では日本全国対応可能です。次のコラムもご覧になってください。
http://profile.allabout.co.jp/w/c-89256/

小学生
全国
建築家
プライバシー
採光

評価・お礼

gucchiさん

2012/11/14 16:03

ありがとうございます。まだまだこちらも研究して色々自分の納得いく材料を探していきたいと思います。現在の敷地は、都心とまではいかないけど、生活していく上で非常に便利なのがより一層強みに感じてきました。

菊池 克弘

菊池 克弘

2012/11/14 16:46

東京の中心部では、15坪前後の土地に3階建、30坪前後、4LDKが一般的です。利便性(通勤、子供の就学)を求める方々は、このような敷地を選び、我々建築家に設計を依頼されます(工務店では対応が難しく、大手ハウスメーカーでは主力商品ではないため)。
可能な限り、現在の敷地での建て替えを実現させてください。尚、弊社では設計のみでも、設計及び工事まででも対応可能であります。お気軽にお問合せください。

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