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対象:住宅・不動産トラブル

名義変更

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/11/13 19:01

わたしは母子家庭で市営住宅にすんでいます
交通不便な市営住宅なので 子供5人が 学校職場に行くのに
共同で住むマンションを借りようとしていたところ オープンハウス850万円の物件があり 不動産屋との話しで20年間ローンで月4万少しだったので その当時の働いいた長女の名前でローンを組み共同で住んでいました。
5年がたち共同で住んでいた子供たちが それぞれ独立をはじめたため
一番末っ子の子供が学校が近いという事で 住んでいます。
この1年ローンは母の私が支払っています。
今年この名義人の長女が結婚をして 新所帯で 住宅を購入するときに
二重ローンができないといわれ 名義を変えてほしいといわれました。
現在銀行にはローン残600万ぐらいです。繰り上げ返済は200万ぐらいは今できそうなのですが、
住宅名義債務ごと 他の兄弟にかえると 親族間の贈与になって 多額の税金をはらわなければいけないのでしょうか? 母(私)に名義を変えたときは 私は
市営住宅を引っ越ししなければいけないし これも贈与になるのでしょうか?
残債務だけを名義変更して 物件の名義を分割するというかたちがある
など 確実ではない情報も、、、、 今住んでいる子は まだ学生未成年なので
その子の名義にはできないとおもいます。
私もパートで今年から職場をかえたので 月18万ぐらいの収入なので
年齢も49歳なので ローンはむずかしいかと、、、
子供5人を育てて あと一人を残し 巣立ちしていったのですが
まだまだ 一人で生きていくために お金をなるべくのこしておきたいのでd
なにか いい方法はありませんでしょうか???
未確認情報とかで 悩んでいても なかなか 先に進めず
銀行に聞きに言ったのですが わからなかったので、、、
すいません なにか お知恵おしえてください。

5人の母さん ( 京都府 / 女性 / 48歳 )

回答:1件

広川 明弘

広川 明弘
行政書士

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贈与の心配をする前に

2012/11/26 13:20 詳細リンク

川崎で行政書士をしている広川と申します。

不動産は長女の名義になっていて、ローンも長女が
借りている形になっているということでよろしいですよね。

長女はそのローンの債務者から外してほしいということですが、
そのためには、どなたかがそのローンを肩代わりしなければ、
外れることができません。どなたも肩代わりできなくて、
ローンを完済したいのであれば、物件を売却するしか
ありません(オーバーローンでなければですが)。末の子は、
別のアパートに移るなり、お母様か他の兄弟と同居してもらう、
というのが、私は現実的な解決策かと思います。

お母様(あるいは他の兄弟)がローンを自分で借りて、長女のローンを消す
ということであれば、そこで初めて、不動産名義や贈与になるかの心配を
することになります。残債額の価格分だけの持分を
長女からお母様が買ったことにして、登記名義も共有にすれば、
贈与ではなく、持分の売買ということになります。これが、おそらく、
おっしゃっている「残債務だけを名義変更して 物件の名義を分割する」という
ことだと思います。ただ、この場合は、贈与税はかかりませんが、
その売買価格によりますが購入時との比較で利益が出れば、譲渡の所得税が
長女にかかりますので、ご注意ください。

持分共有の場合でも、市営住宅に住めるのかどうかは
わかりませんので、そのへんは市役所にご確認されるとよいと思います。
ただ、子どもとの共有であれば、厳しい場合が多いと思いますし、
近い将来お母様がそのマンションに移り住むというのでなく、当分市営住宅に
住み続けたいということであれば、ローンを組んで共有にするというのは、
現金が乏しくなるので、あまり良い方策でない気が、私はいたします。
(共有が市にばれるかどうか、という観点は考えないことにします)

贈与は、見返りなく財産を渡すことですので、他の兄弟の名義に
対価の支払いなく物件の名義を変更すれば贈与になり税金がかかります。また、
物件の名義を変えてもローンの借入人が変わるわけではありませんので、
その点もご理解ください。

行政書士
贈与
不動産名義
不動産

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