1度売れた物件が・・・ - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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1度売れた物件が・・・

住宅・不動産 不動産売買 2012/11/05 22:22

希望していた破産物件が、売れてがっかりしたのですが、2週間もたたないうちに、別のサイトに売りにでていました。売価も同じです。 買った人は現金でした。なぜ、売却するのかわかりません。 自己破産ですから、弁護士が管理してましたし、債権者のいやがらせでもあったのでしょうか。 または、リホームが多額になるので、売りにだしたのでしょうか。 後の売主に、リホームかどうか訪ねてあります。破産物件はやめた方がよいでしょうか?

補足

2012/11/05 22:22

値段は5500万円です。1DKです。12室で空きが1室です。駐車場もあります。3階建てです。

レアドルさん ( 三重県 / 男性 / 54歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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破産物件の転売について

2012/11/06 16:47 詳細リンク
(5.0)

レアドル様が言われる「破産物件」が市場に出るルートは2つ有ります。
1つは、管財人(裁判所の指定弁護士)が破産財団として債権者の申し立て通り、「競売」 にして、競売物件を落札した者が落札物件を売却した場合。
2つ目は、管財人が債権者の了解を得て、「任意売却」物件として不動産業者に売却し、
これが市場に売り出され、債権者は債権を回収を計る方法。

最近は、競売より、任意売却として売買される方が多いようです。

レアドル様の仰る物件も多分「任意売却」で出された物と理解します。

全ての物件に当てはまるわけでは有りませんが、任意売却はやや調査が浅い事も事実です。
任意売却は、裁判所が深く関与するわけでなく入居者の状況や内部設備・内装なども通常されません。

競売物件は、裁判所の指定する調査官が「3点セット」と称し入居者の状況や出来るだけ内部状況も写真を撮るなど裁判所の命令のもと調査します。

該当物件が、どのような経緯で同価額で再販売されたかはつかめませんが、想定される事項として
1,当初破産物件として売りに出ていた物はどういう市場か判りませんが、実際に
売買された価額は、これより低かったのではないか。利益確定で転売した。
2,破産物件を買った人が詳しく調査してみると、入居者の1部がクレームマーで
あって、多大の費用発生や運営にリスクが多すぎる。と考え即転売に踏み切った。
3,築年数にもよりますが、管理が不十分で設備・内外装に思ったより保守・修繕費が
かかる。
4,現状は90%以上の入居率だが、退去予定者が多く、賃料ダウン等や空室率アップは
避けられない。と判断。
等が考えられます。

私の関与した物件は、前2項でした直ぐに損切り覚悟で売却指導しました。

破産物件だからと決めつけは出来ませんが、アパートなどの投資物件は、「現状満室で、利回りが良い」だけで判断せず、十分調査し長期に亘って予測を含めたリスクを勘案すべきです。

物件の仕様、価額については詳細が無く、コメントできません。

クレーム
アパート
破産

評価・お礼

レアドルさん

2012/11/06 20:23

ご回答有り難う御座います。 会社に聞いても、教えてくれません。 買った本人が話していないのか、会社が意図的に話さないのかよくわかりません。今のところは見送る事にしたいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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