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対象:不動産売買

持ち分割合について

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/26 21:39

はじめまして。

今度、父と私で親子リレーローンを組んでマンションを購入します。
そのマンションには私と夫と娘だけで居住します。
私と夫でローンが組めればよかったのですが、夫が外国人のため困難でした。
私一人だと借入できる額が不足していたため、父に手伝ってもらう結果となりました。
とは言え私達が住む家なので、返済は全て私達だけでします。
従って、持ち分もできれば私が10割にしたいと思っています。
税務署に照会したところ、「持ち分をどうしたらよいかは不動産屋がよく知っているから聞いたほうがいい」と言われ、不動産屋に照会すると「税務署に聞いたほうがいい」と言われ、どこに相談したらよいのかわかりません。

1.持ち分を私が10割とすることはできますか?
2.可能な場合、何かに支障が出そうですか?
3.不可能な場合、例えば父1割、私9割などにしたら将来父が他界した時に父の1割を私の兄弟などに奪われないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

どうぞ宜しくお願いします。

mhrnさん ( 埼玉県 / 女性 / 39歳 )

回答:1件

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

- good

持ち分割合の件につきまして

2012/10/27 15:09 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

融資金融機関や融資条件その他諸事項等があいにくわかりませんので、あくまで、参考として回答をさせていただければと思います。

【ご質問の件】

>1.持ち分を私が10割とすることはできますか?

⇒可能です。ただし、「融資金融機関(銀行等)の了承が得られれば」の話です。

今回、融資を利用されるにあたり、懸念されるのは、税務署よりも、どちらかといえば、融資金融機関のほうが問題になると考えます。

過去の親子リレーローンに関する同様のご質問では、以下のように、金融機関より、持分の取得を要請されるケースもあります。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-70135/

よって、融資金融機関より了承が得られれば、持ち分10割は可能でしょう。

>2.可能な場合、何かに支障が出そうですか?

⇒特段、支障は出てこないと考えます。

出てくるとすれば、贈与税に関係することだと思われますが、これは、事前に税務署に確認をすることで、ある程度回避できるかと存じます。

今回、ご質問者様が税務署に対して、照会を行ったのは、「贈与として認定されるか」を聞きたかったからだと思われます。この点は、贈与と認定されないよう、ご質問者様とお父様との間で、きちんと実態に沿う形で、書類をもってして、取り決めすれば、問題はないと思います。

国税庁ホームページ:「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

仮に贈与とされた場合でも、上記サイトの記載を前提とすれば、対価としての金銭は手元の現金に限られるものではないと捉えられます。したがって、きちんと申告をすれば、非課税となりうるものと考えられます。

ご質問者様のほうで、今回、税務署へ照会されたということですが、実際に改めて、税務署へ訪問をし、借入金額、借入条件、購入に係る具体的な数値等、資金の流れを踏まえた上で、詳細に説明をし、確認をすれば、また別の回答(※持ち分割合の回答ではなく、課税をされるか否かの回答です。)が得られるのではないかと思います。

なお、あいにく当方は、税金の専門家ではありません。

課税当局(税務署)の見解によっては、上記と異なる可能性も否定できません。この点は、何卒ご了承くださいませ。

補足

>3.不可能な場合、…(中略)…私の兄弟などに奪われないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

⇒相続を前提とした場合、相続が発生したときに、兄弟間で問題とならないような形(法定相続分に見合うような形)で、お父様が事前に遺言を残しておけば、ある程度回避することができるはずです。

ただし、これは絶対的なものではありません。

ご兄弟間の仲があまりよろしくなく、揉めているような事情があれば、遺言があっても、必ずしも絶対的なものとはなりません。また、公正証書の遺言となれば、費用が発生するデメリットも生じます。

この問題を解消するには、融資を受け、所有権を取得した後、実態に沿う形(売買か贈与)で、所有権の持分移転を行う方法が考えられます。

この方法であれば、相続発生の前に、所有権持分を移転することができ、相続時の問題が回避できます。

しかしながら、この方法にもデメリットがあります。

所有権を移転するにあたっては、「債権者による承諾が必要」になるというものです。

金融機関と交わす書類の中には、「(保証会社の)書面による承諾がない限りにおいては、譲渡してはならない。」という文言が、通常、載せられています。

安易に所有権を移転する行為は、約定違反となりえ、また、約定書になくても、債権者(融資金融機関や保証会社)に、詐害行為として受け止められる可能性がありますので、注意が必要です。

よって、所有権の名義を変更するのであれば、移転に際して、合理的な理由をもって、債権者の書面による承諾を得て、慎重に手続きを進めていただければと存じます。

なお、相続の発生時期が、持分所有権の移転時期に近い場合は、遺産分割協議にあたり、ご兄弟間から否認されることも否定できません。よって、ご兄弟の仲が悪い場合には、念のため、ご兄弟からも承諾を得ておくことが望ましいでしょう。

【総括】

詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答となりました。

何卒参考程度でお願いできればと思います。

上記回答は、ご質問に対して、当方が考えた一つの回答に過ぎません。

もし具体的に手続きを進めるようであれば、改めて再度、関連する機関(税務署や融資金融機関等)にご確認くださいませ。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却・事業再生の道標⇒http://ninbaicreator.com/

融資
贈与税
確認
ローン

評価・お礼

mhrnさん

2012/10/29 08:32

ご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。
頂いた回答を参考に、色々調べてみます。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/10/29 14:21

ご評価いただき、ありがとうございました。

持ち分割合は、資金の流れに沿う自然な形で、決められるのが一番です。

銀行や税務署などに再度確認をされ、無理のないような手続きにて、進めていただければと存じます。

なお、相続時に備えて、具体的な方法を持ち、準備をすることもとても大事ですが、ご兄弟間で、波風立てないよう、揉めない努力をすることも大事な方法の一つです。

ご質問者様にとって、ふさわしい最適な選択肢をぜひとっていただければ幸いです。

こちらこそ、ありがとうございました。

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