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中古物件の内覧、ポイントを教えてください。

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/17 22:39

築4年弱の輸入住宅の、内覧に行きました。全体的にとても気に入ったので、購入を前提に、再度内覧させてもらうつもりです。
工法のことや、素材のこと、傷みのこと・・・どんなところをチェックし、不動産屋に確認すべきか、しっかりと把握しておきたいです。
少なくとも、これだけは訊くべき!確認すべき!」というポイント(経済的なことではなく、家そのものについて)を教えてください。よろしくお願いいたします。

greenleaf4618さん ( 佐賀県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

中古住宅の注意点

2012/10/19 18:18 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

簡単な確認ポイントとしては、水平器などで建物が傾いて(1000分の6以上)以内か、

基礎や外壁にひび割れはないかの確認や、その大きさは問題ない程度なのか、

ドアやサッシの開閉はスムーズであるか、内壁や天井にシミはないか等が、

割と簡単に確認できるポイントです。


但し、建物の構造については専門性が高い為、費用はかかりますが、できれば建築士や

インスぺクションの専門機関などに依頼して調査してもらう方が賢明かと思います。

売主が契約前や引渡し前に、そのような調査を承諾してくれるかは相手や交渉状況に

よりますが、上記のような簡単確認ポイントに著しい問題が確認できる時は特にです。



また、構造的な注意も必要ですが、契約内容についても気を付けるポイントがあります。


中古住宅の場合、売主が個人であることが多く、その場合、瑕疵担保責任の期間が

引渡し後2ヶ月~3ヶ月(業者の場合引渡し後2年までが一般的)までと、

短く設定できることや、売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効

となります。

・瑕疵担保責任の有無を確認し、なければ設定してもらうこと。

・その期間の確認と瑕疵について早い段階(瑕疵担保責任の期間内)で調査をすること。

などが注意点となります。



そして中古物件の場合、その売却理由の確認も必要かと思います。

業者の分譲物件が4年間買手が付かない物件の場合、greenleaf4618様が、

将来、賃貸や売却に出すライフプランであれば慎重な検討が必要です。

なかなか買い手がつかなかった原因が、そのまま売却の難しい状況へと結び付くからです。


所有者が個人の方で、少し前に購入したが早期に売却するという場合では、

単なる転勤や家族構成が突然変わったからなどの理由なら問題ありませんが、

・近隣住人とのトラブル(既存住人から仲間外れにされる、近隣に問題のある住人がいる等)

・お化け的なこと(モメても裁判等で立証しずらいポイントです)

・過去に事件・事故(昔の利用状況が墓や監獄なども含む)があった場所だった。

など、心理的マイナス要因が潜んでいる場合も多いです。

補足

他の確認事項としても・・・、

・越境はないか? ・私道の利用にトラブルの可能性はないか?
・高低差や擁壁による法規制や費用負担の可能性は?
・ライフラインの整備状況や維持管理は?
・土壌汚染や災害履歴などマイナス要因の有無は?
・ゴミ置場の位置と利用を断られる可能性は?
・(根)抵当権(売主が仕入れを行うのに借り入れた金額)の額は?
・抵当額が売買金額より大きく(借入が返済できない可能性)はないか?
・それらの対応や解決策は?

などなど、不動産の契約には注意ポイントがありますので、仲介業者などに

このような事項を調査してもらい、greenleaf4618様がしっかり理解・納得できるまで

説明してもらうことが「安心・安全な不動産取引」には大切となってきます。

中古住宅は建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに

表面化していて、これはチェック時のメリットです。

現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが

掴みやすいのも魅力の一つです。

こういったメリットを上手く生かし、より良い物件購入を実現できれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也



※中古住宅を購入する際の注意点について

中古住宅を購入する際の注意点 中古住宅購入の失敗例
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※昔の土地利用履歴について

【6】昔の地目-1
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【8】昔の地目-3
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瑕疵担保責任
トラブル
住宅
不動産
物件

評価・お礼

greenleaf4618さん

2012/10/22 12:15

細かいところまでアドバイスを頂き、ありがとうございました!もっと細かくチェックしなくてはと反省しました。また質問させていただくかと思いますが、よろしくお願いいたします。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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鈴木 克司

鈴木 克司
不動産コンサルタント

- good

中古物件の内覧、ポイントを教えてください

2012/10/18 19:02 詳細リンク
(4.0)

質問から、戸建の中古と見受けられますが、築4年であれば建物外装・躯体、設備(水廻り・電気等)や付属設備(エアコン・換気扇等)の劣化は少ないと思います。そのうえで、確認するところは、土地の地歴と周辺住民とのトラブルの有無。周辺の住環境を確認ください。地歴とは、今回の建物が建つ前は、畑だったのか?田んぼだったのか?駐車場なのか?ということで、土地の地耐力を確認できます。また、周辺住民に有りがちな「トラブル」については、長く住む上で気にかけていただきたいところ(売主に聞いてください)。また、その場所の住環境は歩いた時に、他のお宅の庭や玄関廻り、道路の環境でわかると思います。(散歩しながらチェックしてください。)。以上、戸建を見るときに「私」が見るところでした。

内覧
中古
トラブル
確認
土地

評価・お礼

greenleaf4618さん

2012/10/22 12:17

助言をいただき、先日自分の足でも周辺を歩き回ったり、偶然お会いできた周辺住民の方に色々と話をきいてきました。大変ありがとうございました!

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