中古物件の内覧、ポイントを教えてください。

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

簡単な確認ポイントとしては、水平器などで建物が傾いて(1000分の6以上)以内か、

基礎や外壁にひび割れはないかの確認や、その大きさは問題ない程度なのか、

ドアやサッシの開閉はスムーズであるか、内壁や天井にシミはないか等が、

割と簡単に確認できるポイントです。


但し、建物の構造については専門性が高い為、費用はかかりますが、できれば建築士や

インスぺクションの専門機関などに依頼して調査してもらう方が賢明かと思います。

売主が契約前や引渡し前に、そのような調査を承諾してくれるかは相手や交渉状況に

よりますが、上記のような簡単確認ポイントに著しい問題が確認できる時は特にです。



また、構造的な注意も必要ですが、契約内容についても気を付けるポイントがあります。


中古住宅の場合、売主が個人であることが多く、その場合、瑕疵担保責任の期間が

引渡し後2ヶ月～3ヶ月（業者の場合引渡し後2年までが一般的）までと、

短く設定できることや、売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効

となります。

・瑕疵担保責任の有無を確認し、なければ設定してもらうこと。

・その期間の確認と瑕疵について早い段階(瑕疵担保責任の期間内)で調査をすること。

などが注意点となります。



そして中古物件の場合、その売却理由の確認も必要かと思います。

業者の分譲物件が4年間買手が付かない物件の場合、greenleaf4618様が、

将来、賃貸や売却に出すライフプランであれば慎重な検討が必要です。

なかなか買い手がつかなかった原因が、そのまま売却の難しい状況へと結び付くからです。


所有者が個人の方で、少し前に購入したが早期に売却するという場合では、

単なる転勤や家族構成が突然変わったからなどの理由なら問題ありませんが、

・近隣住人とのトラブル(既存住人から仲間外れにされる、近隣に問題のある住人がいる等)

・お化け的なこと(モメても裁判等で立証しずらいポイントです)

・過去に事件・事故(昔の利用状況が墓や監獄なども含む)があった場所だった。

など、心理的マイナス要因が潜んでいる場合も多いです。

質問から、戸建の中古と見受けられますが、築4年であれば建物外装・躯体、設備(水廻り・電気等)や付属設備(エアコン・換気扇等)の劣化は少ないと思います。そのうえで、確認するところは、土地の地歴と周辺住民とのトラブルの有無。周辺の住環境を確認ください。地歴とは、今回の建物が建つ前は、畑だったのか？田んぼだったのか？駐車場なのか？ということで、土地の地耐力を確認できます。また、周辺住民に有りがちな「トラブル」については、長く住む上で気にかけていただきたいところ(売主に聞いてください)。また、その場所の住環境は歩いた時に、他のお宅の庭や玄関廻り、道路の環境でわかると思います。(散歩しながらチェックしてください。)。以上、戸建を見るときに「私」が見るところでした。