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不動産購入時における土地の履歴について

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/04 16:15

初めまして、土地購入に関して質問させていただきます。

この度、土地を購入しようとネットで色々と探している状況です。
最近になって希望の土地が見つかり、不動産会社へ事前に調査を
していただきました。もちろん、自分でもある程度の調査をし、
近くに公園があったので、そこにいる近隣に方?に周辺環境や治安
を軽く聞いたりもしました。

その周辺住民へのヒアリング時に分かったことなのですが、購入し
ようとしている土地で、以前殺人事件があったようで、事件を理由
に所有者が売却したという点と、以前は墓地だったという点が判明
しました。

上記については不動産会社の報告書には一切記載されてなく、簡易な
法令制限等のみという点で、この不動会社に仲介してもらうのに不安
を抱いています。
このような事件や、土地がどのように使われていたのか?という事項は
調査対象ではないのでしょうか?また、事前に調査する方法はあるの
でしょうか?

toshiro1289さん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

土地の履歴について

2012/10/10 17:54 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、土地利用履歴を調査する手段としては、

下記の方法があります。

・現地での聞き込み調査。
・図書館などで古地図を取得し、用途を確認する。
・法務局で旧土地台帳や閉鎖謄本を取得し、地目を確認する。


以前コラム:「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでも

お話していますので、是非、参考に読んでみて下さい。

【6】昔の地目-1
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75383/
【7】昔の地目-2
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75387/
【8】昔の地目-3
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75398/



但し、これらの調査方法は全ての事故歴が分かるというものでは

ありません。


民間では「大島てる」という事故物件サイトが最近、話題になっていますが、

近年に限ったもので昔の履歴は掲載されていませんし、

住宅再生支援協会が、事故物件専門サイト「事故物件・訳あり物件情報センター」

を開設して、事故物件の流通促進に乗り出したりしていますが、まだ登録件数は

多いものではありません。


警察や遺族間で心筋梗塞などと処理されているものは、事故物件として

扱われていないこともあります。




そういった状況から、正確に全ての履歴を判明させることは難しいのが現状です。



業者が行う説明では、業法で義務付けられている35条(重要事項説明書)、

37条(契約書)には事故歴に関する定めはありません。


事故物件の告知については、はっきりした基準がなく、

近年、買主に周知させなければ瑕疵として扱われる場合も

ありますが、近所でも風化されつつある程の昔の出来事

であったり、数回の売り買いが成されると告知するべきか、

しなくても良いかのラインが曖昧になってきます。



こういった現状から、事故歴を注意して調べる事も大切ですが、

万が一、事故物件だった場合のことを考えたリスクヘッジを

事前にとっておくことも、安心安全な不動産購入には大切な

ポイントですので、参考程度に補足へ記載しておきます。

補足

先程も説明しましたが、35条、37条には

事故歴についての定めはありません。


しかし、取引関係者に重大な不利益をもたらすもの、

買主側でしたら購入判断に重要な決定事項と思われる事項は、

宅建業法47条1項1号に基づき説明義務が生じます。

事前に、「事故歴があれば購入しない」旨や、「昔のことでも

分かっているものは全て教えてもらう」よう依頼します。

これで業者には、知れば説明義務が生じます。


また、当社では取引の際に売主から、買主の購買意志、購買条件を

決定する可能性を考慮した項目を提示し、売主より情報開示書として

書面にて取得しています。

※画像参照。



買主が知りたい怖いことは、売主からすれば売却する為に

言いたくない事でもあります。

明らかに隠したマイナス事項があれば、瑕疵担保責任や

損害賠償などを請求時の、言った言わないのトラブル回避に

証明として役立ちます。




また、古地図や過去の所有権移転の履歴が分かる

謄本(閉鎖や全部事項証明)取得は、長く住んでいる

売主であるか確認する為に使っても良いです。

以前から同じ住人・その家族が住んでいるのであれば、

昔の出来事でも知っている確率は高いです。



他にも、「自分ではとても住めない」と思う

履歴があった際に、都心や駅近、人気の学校の学区

であったりと、比較的売却・賃貸向きの条件で

物件選びを行っても良いと思います。




しっかり調査してコワイ部分を事前にしることも大切です。



しかし、限られた情報や状況から調査にも限界があるなら、

ただ、不安に思いながら購入するのではなく・・・

1・説明義務(業法47条1項1号)を生じさせるtoshiro1289様側の要望を告げておく。

2・「情報開示書」の回答をお願いし、購入判断の材料、トラブル時の証明を取得する。

3・「情報開示書」により正確な履歴情報を取得するなら、出来るだけ長く住んでいる
売主(元売主)なのか事前に確認する。

4・万が一の時に、比較的売却や賃貸に出しやすい条件で物件選びを行う。


などなど、その後のトラブル回避を事前に対策するこも重要です。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

toshiro1289様の安心安全な不動産購入に役立って頂ければと思います。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

調査
事故
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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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田中 恵利子
不動産鑑定士

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購入物件の利用履歴

2012/10/04 16:55 詳細リンク

横浜で不動産鑑定士をしている田中恵利子と申します。

今回、土地の購入前に事故物件であることが判明したとのことでしたが、不動産業界では自殺物件や殺人事件などは履歴のある物件は、事故物件扱いにされます。

事故物件の場合、所有者が早急に売却するか(事故物件であることを告知して大幅に値下げして)、建物を取り壊して駐車場として利用されるケースが多いです。

一般に事故物件は心理的瑕疵として拒否される方が多いので、市場価値はかなり下がることが予想されます。

墓地については、都心部では土地の高騰もあって、けっこう墓地を壊してマンションやビルを建築されている箇所があります。墓地跡地も心理的に拒否される方も多いですが事故物件ほどいやがられません。購入される方がどう感じるかですね。



事故から何年経過しているか、その後どなたかに売却されたなどの履歴、事故の内容などはわかりませんが、宅建業法47条1項に違反するおそれがあります。

・このような事件や、土地がどのように使われていたのか?という事項は
調査対象ではないのでしょうか?

最近は土壌汚染などの調査義務があることから地歴調査される業者も多いです。事故物件は普通、重要事項説明書に記載されるべき事項です。


・また、事前に調査する方法はあるのでしょうか?

過去の古い住宅地図や地元に古くから在住されている方からの聞き込みで判明することが多いです。事故物件の場合は周辺住民からの聞き込みが圧倒的に多いです。地元で長く不動産業をされている方に聞き込みすることも大切です。


余談ですが、過去の住宅地図地歴を調べる方法のほかに法務局の閉鎖登記簿謄本や旧土地台帳でおおまかな過去の地歴を調べることができます。
過去の住宅地図は、国立国会図書館で閲覧可能です。(古い住宅地図がない地域もあるそうです)


国立国会図書館 http://www.ndl.go.jp/


お役に立てれば何よりです。

補足

(参考まで宅建業法47条1項)
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

不動産業
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住宅
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