不動産購入時における土地の履歴について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、土地利用履歴を調査する手段としては、

下記の方法があります。

・現地での聞き込み調査。
・図書館などで古地図を取得し、用途を確認する。
・法務局で旧土地台帳や閉鎖謄本を取得し、地目を確認する。


以前コラム：「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでも

お話していますので、是非、参考に読んでみて下さい。

【6】昔の地目-1
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75383/
【7】昔の地目-2
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75387/
【8】昔の地目-3
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75398/



但し、これらの調査方法は全ての事故歴が分かるというものでは

ありません。


民間では「大島てる」という事故物件サイトが最近、話題になっていますが、

近年に限ったもので昔の履歴は掲載されていませんし、

住宅再生支援協会が、事故物件専門サイト「事故物件・訳あり物件情報センター」

を開設して、事故物件の流通促進に乗り出したりしていますが、まだ登録件数は

多いものではありません。


警察や遺族間で心筋梗塞などと処理されているものは、事故物件として

扱われていないこともあります。




そういった状況から、正確に全ての履歴を判明させることは難しいのが現状です。



業者が行う説明では、業法で義務付けられている35条(重要事項説明書)、

37条(契約書)には事故歴に関する定めはありません。


事故物件の告知については、はっきりした基準がなく、

近年、買主に周知させなければ瑕疵として扱われる場合も

ありますが、近所でも風化されつつある程の昔の出来事

であったり、数回の売り買いが成されると告知するべきか、

しなくても良いかのラインが曖昧になってきます。



こういった現状から、事故歴を注意して調べる事も大切ですが、

万が一、事故物件だった場合のことを考えたリスクヘッジを

事前にとっておくことも、安心安全な不動産購入には大切な

ポイントですので、参考程度に補足へ記載しておきます。

横浜で不動産鑑定士をしている田中恵利子と申します。

今回、土地の購入前に事故物件であることが判明したとのことでしたが、不動産業界では自殺物件や殺人事件などは履歴のある物件は、事故物件扱いにされます。

事故物件の場合、所有者が早急に売却するか（事故物件であることを告知して大幅に値下げして）、建物を取り壊して駐車場として利用されるケースが多いです。

一般に事故物件は心理的瑕疵として拒否される方が多いので、市場価値はかなり下がることが予想されます。

墓地については、都心部では土地の高騰もあって、けっこう墓地を壊してマンションやビルを建築されている箇所があります。墓地跡地も心理的に拒否される方も多いですが事故物件ほどいやがられません。購入される方がどう感じるかですね。



事故から何年経過しているか、その後どなたかに売却されたなどの履歴、事故の内容などはわかりませんが、宅建業法47条1項に違反するおそれがあります。

・このような事件や、土地がどのように使われていたのか？という事項は
調査対象ではないのでしょうか？

最近は土壌汚染などの調査義務があることから地歴調査される業者も多いです。事故物件は普通、重要事項説明書に記載されるべき事項です。


・また、事前に調査する方法はあるのでしょうか？

過去の古い住宅地図や地元に古くから在住されている方からの聞き込みで判明することが多いです。事故物件の場合は周辺住民からの聞き込みが圧倒的に多いです。地元で長く不動産業をされている方に聞き込みすることも大切です。


余談ですが、過去の住宅地図地歴を調べる方法のほかに法務局の閉鎖登記簿謄本や旧土地台帳でおおまかな過去の地歴を調べることができます。
過去の住宅地図は、国立国会図書館で閲覧可能です。（古い住宅地図がない地域もあるそうです）


国立国会図書館 http://www.ndl.go.jp/


お役に立てれば何よりです。