土地の相続時精算課税制度について - 遺産相続 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
「相続 専門家プロファイル」相続に関する悩みについて、無料で専門家に一括相談!

土地の相続時精算課税制度について

人生・ライフスタイル 遺産相続 2012/10/04 11:37

私41歳(妻)の両親(66.67歳)の土地(父名義と父母共有名義とが混在)に新しく別棟タイプの二世帯分の住宅を建てる計画があります。
両親宅の建築費用として私達夫婦で1500万円、一部分を負担する予定です。

土地の名義を両親のままにして、建てることも検討しましたが、(私の方が、先に亡くなってしまった時など)名義を不安定な状況にしたくない為、「相続時精算課税制度」を利用し、名義を私に変えておきたいと考えています。

土地100坪の内、40~50坪をもらう予定で路線価で2500万弱程度です。

両親宅の建築費用一部負担する分(1500万円)は制度を使わず、両親から土地を購入する形の場合、両親に取得税が発生してしまいますよね?
そこで、両親建物の内1500万円分の名義を自分たちにしておく事はできますか?

また、このような場合も「相続時精算課税制度」は利用できますか?問題となる点はありますか?

この制度を使った場合と両親の土地名義のまま建築し、その後相続の際に土地をもらうのと税金面での負担はどれくらい違いますか?
(登録免許税や土地の分筆費用等)

私には兄弟がいますが、兄弟は両親の土地の分を相続する予定です。
ただ、建物の評価はすぐに下がりますし、相続の頃には価値はなくなり問題無いのかなと考えています。

懸念事項、問題点等のご教授お願いいたします。

KTMKさん ( 埼玉県 / 女性 / 41歳 )

回答:4件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

建物の建て方だけで税金は変わりますのでご注意

2012/10/04 12:19 詳細リンク

KTMK様

相続時精算課税にて住宅建築を予定とのこと。

土地の形状(何筆に分かれていてどのように接道しているかなど)などにより
最善な方法は変わりますので現時点では最善のアドバイスとなりませんが
コメントします。

不動産取得税ですが、新築建物については1,200万の控除がありますから
殆ど掛かりません。
但し建物名義人と住む人は同一という要件があります。
http://www.pref.saitama.lg.jp/site/z-kurashiindex/z-2-9b.html#lnk1

現時点で土地を相続時精算課税で動かすデメリットは
KTMK様に不動産取得税が掛かります。ここが土地名義変更による税負担の変化です。

相続のタイミングで取得した場合は掛かりませんが、相続時精算課税(贈与)の場合は
普通に3%掛かってしまいます。

このあたりが大きな出費です。土地の固定資産標準額の3%です。
路線価ではありません。


また、相続税の事も考えると「小規模宅地等の特例」を使える状態で建築しておきたい
所です。これは土地建物の形状で微妙な判定になりますから建築前に十分注意したいです。

住宅土地の相続評価が80%減になる制度です。
相続税増税を控えていますから、このあたりも注意を払う必要があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm


建物を建築してしまえば、あとから土地はいじりにくくなってしまいます。
本来は合筆しておいた方がメリットがあった、名義を変更しておけば良かった・・・
とならないように、建物建築の方法も一緒に考えていく必要があります。

補足

具体的詳細が分かれば対応可能ですので遠慮なく下記から
お問合せ下さいませ。

株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/contact/index.html

贈与
相続税
新築
相続
固定資産

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

理想のライフスタイルを現実化するファイナンシャルプランナー

「住まいと暮らしに新発想」をテーマにお客様に様々な選択肢を提供しております。お客様により「理想」は違います。実経験を基に「不動産・相続」等の難しい問題から、知って得する「ライフプラン・保険」情報まで幅広くアドバイス・問題解決させて頂きます。

三島木 英雄が提供する商品・サービス

対面相談

ライフプランコンサルティング(家計診断)

■お金の将来予測を行い「将来不安を解消!」見えてくる課題点・問題点を解決しませんか!?

対面相談

しっかり解る!確定拠出年金の「制度・運用レッスン」

~投資のリスクをしっかりと理解、確定拠出年金の制度をしっかり使いきろう~

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

複数の専門家から助言を受けることが大事

2012/10/04 14:23 詳細リンク

KTMK様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、相続時精算課税制度は、一度使うと、暦年課税に戻れないのがデメリットです。

暦年課税だと、年110万円の基礎控除の枠が使えます。

あとは、ご両親から土地を購入すると、ご両親に所得税(譲渡所得)が発生する場合があります。
(取得税と書かれたのは、所得税のことかと思います)

なので、土地は、贈与または、相続で取得するというのは、課税の繰り延べという観点から、妥当な発想といえます。

それと、建物について、共有名義は可能です。

ただし、固定資産税の負担をどうするか、考えておく必要があります。

その他、細かい話は、有料のFP相談を申し込まれることをおすすめします。

匿名の無料Q&Aでは、正確な状況が分かりませんし、責任を持ったアドバイスができません。

ご希望により、税理士、司法書士、不動産コンサル等、各分野の専門家と連携して、サポートすることも可能です。

その場合、FPは、プランの取りまとめと通訳のような役割を果たします。

私も含めて、一人の判断では、落とし穴に気付かないことがありますので、大きく資産を動かす場合は、信頼のとれる複数の専門家からサポートを受けるとよいと思います。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

相談
ファイナンシャルプランナー
取得
名義
土地

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い

お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。

森本 直人が提供する商品・サービス

対面相談

FPと一緒に作るキャッシュフロー表

今住宅を買うべきか、予算は適正かでお悩みの方へ

対面相談

金融商品を買う前に申込むFP相談会

初めて資産運用を考えている方、見直したい方へ

林 高宏

林 高宏
税理士

- good

御両親に遺言書で土地の事だけを書いてもらったら

2012/10/04 17:19 詳細リンク

はじめまして!税理士の林と申します。

ご質問の文章を拝見しましたが、
1)二世帯住宅(別棟タイプ)を建て、その自分たちが住む家の底地の名義を不安定な状態にしたくない。いい変えると、相続が発生した場合、自分もしくは自分の家族が相続したいということですね。(その代わり、兄弟には御両親宅の底地を相続してもらう)

この場合、確かに「相続時精算課税制度」を利用して名義を確定するのも確かに考えられる有効な手段と思われます。デメリットは、不動産取得税と登録免許税の負担が発生してしまうことなどでしょう。

私は、そういった負担を生じさせないよう、遺言書に自分たちが住む家の底地をKTMKさんに譲ると遺言書で書いてもらえばいいと思いますがいかがでしょう。遺言書は、事細かに自分の全財産について書くのではなく、その一部について書いただけのものでも有効です。兄弟間に特に争いがないのであれば、そういう方法もあるのではないかと思った次第です。詳しくは、弁護士先生に相談ください。

2)次に、両親建物の内1500万円分の名義を自分たちにしておく事はできますか?とのご質問ですが、これは実際の負担をこちらがするのでしたら、名義を負担者にしておかないと逆に贈与が発生してしまいます。

3)建物の評価はすぐに下がりますし、相続の頃には価値はなくなり問題無いのかなと考えていますー建物の時価はその通りです。しかし、建物の評価方法は通常固定資産税評価額で行います。(相続税の建物評価も一緒です)一概には言えませんが、私の経験上、その評価額は実際の建築価額の5~6割といったところではないでしょうか。(あくまで目安にお考えください)通常は、減価償却という考え方をするので、年々下がるように思いますが、固定資産税の場合、減価償却ではなく再調達価額で評価しますので、あまり急激には下がらないのが実情です。

御両親の相続財産の総額、ご両親・兄弟の方の相続に対する考えによっても方向性はまったく異なってきます。非常にナーバスな問題ですので、弁護士など第3者に立ち会ってもらい、将来「相続」が「争続」にならないようよく検討されることをお薦めします。

遺言書
贈与
二世帯住宅
相続
固定資産税
芦川 京之助

芦川 京之助
司法書士

- good

分筆登記、建築、公正証書で遺言書作成

2012/10/04 21:58 詳細リンク

司法書士の芦川京之助でございます。

ご相談者の場合、上記、ファイナンシャルプランナーの先生や税理士の先生がご指摘のとおり、税金面で、複雑になること、場合によって、税金(譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税)が高額となることが予想されます。

そこで、ご提案です。

現在と将来のご兄弟との関係が良好でない場合は、今のうちに、税金はかかってもご相談者名義にしておいた方がよいでしょう。

ですが、私のご提案は、ご相談者とご兄弟との現在の関係が良好であること、将来も良好であることが想定される場合の方法です。

次の手順で進めます。

1 ご両親、ご兄弟、ご相談者とご主人を交えて、建築のこと、建築資金のこと、建物の名義のこと、土地の分け方、土地の名義、ご両親が亡くなった場合の相続の仕方、遺言書の作成などについて、お話しされることです。

これらをご兄弟の了解を得て行うことです。ご兄弟の了解を得ないで、これらを行った場合、ご兄弟から将来、反発があることが高い確率で予想されるからです。
ご相談者とご両親だけで話を進めないことです。

2 ご兄弟の了解を得た上で、土地を2つに分割します。このことを分筆登記といいます。
分筆登記の費用は、通常、土地の分筆の仕方や形状によって、20万円から50万円かかると思ってください。分筆登記は、土地家屋調査士という国家資格者が所有者を代理して登記申請します。

今のうちに分筆登記する理由は、将来、ご両親が亡くなった時点で、ご兄弟との関係が良好でなくなった場合に、遺産分割を含め、分筆登記をすることが難しくなるからです。土地のどこをどう分割するかで話がまとまりにくくなるからです。

3 2棟住宅を建築します。
ご両親がお住まいになる建物の名義は、ご相談者が1500万円分の持分で登記します。

4 2棟の建物表題登記をします。
この登記は、分筆登記と同様、土地家屋調査士という国家資格者が所有者を代理して登記申請します。費用は、通常、1棟当たり約9万円、合計約18万円かかります。

5 2棟の所有権保存登記をします。
この登記は、司法書士という国家資格者が所有者を代理して登記申請します。費用は、通常、ご相談者の建物は約5万円、ご両親の建物は約8万円、合計約13万円かかります。

補足

6 ご両親、それぞれに遺言書を書いてもらいます。
遺言書の作成は、安心、確実な公証人役場で作成します。費用は、お一人約10万円、合計約20万円かかります。

内容は、ご相談者の建物のある土地は、ご相談者に相続させる。ご両親の建物のある土地は、ご兄弟に相続させる。という内容です。
ご両親の住む建物の建築資金をご相談者が出す代わりに、土地を半分、相続するという意味です。

公正証書での遺言書の作成は、次を参考にしてください。
http://profile.allabout.co.jp/w/c-87188/
遺言書の内容についても、ご兄弟の了解を得ておきます。

最後に、ご両親が住むための建築資金としてご相談者が出される1500万円は、上述のとおり、ご両親が住む建物について、ご相談者名義の持分を登記することになります。
将来、ご両親が亡くなった場合、この持分をご兄弟に贈与することもお考えになってください。

以上、参考までに、ご提案させていただきました。
お役に立てれば幸いです。

横浜リーガルハート司法書士事務所ホームページ
司法書士情報館 http://legal-heart.com/main/
相続登記情報館 http://legal-heart.com/
不動産売買登記情報館 http://touki-baibai.com/
不動産贈与登記情報館 http://touki-baibai.com/zoyo/
抵当権抹消登記情報館 http://legal-heart.com/masho/

司法書士
登記
遺言書
遺産分割
相続

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

「増税」に関するまとめ

  • 消費税、相続税など相次ぐ増税!この大増税にあなたができる対策は?

    消費税は2014年に8%、2015年に10%の増税(2014年11月、2017年4月に延期されました)。相続税は2015年、復興税は2013年と相次ぐ増税が決定しています。 今後の経済回復が不透明の中、あなたの家計に大きな打撃となること間違いありません。 この大増税時代に、どんな対策ができるか?何が必要なのか?プロファイルの専門家が増税対策の情報を発信していきます。

このQ&Aに類似したQ&A

共有名義の土地の分筆 38番さん  2007-08-01 17:05 回答1件
父死亡後、引き続き母が死亡した場合の相続と登記について ゆみこ88さん  2011-05-29 12:35 回答1件
二世帯住宅の場合の財産分与について kirakira0410さん  2010-10-26 10:07 回答1件
相続時精算課税制度を使えばできるでしょうか 慶子さん  2009-10-17 07:16 回答1件
「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」について はんなりなりさん  2009-08-02 23:20 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

相続税還付の可能性無料診断(東京事務所)

相続税申告後5年以内の方を対象に、相続税の過払いがないかを無料診断します。

高原 誠

フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定

高原 誠

(税理士)

対面相談

相続相談

~おひとりで悩まず、まずはご相談ください~

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談

相続対策・不動産に関する無料相談(東京事務所)

相続・不動産専門の独立系コンサルティング事務所「フジ総合グループ」です。何でもお気軽にご相談下さい。

藤宮 浩

フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定

藤宮 浩

(不動産コンサルタント)