住宅ローンの妥当性につきまして - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの妥当性につきまして

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/10/02 21:20

kanteiと申します。

現在、戸建購入を検討しています。
計画は以下のとおりです。

物件価格4,300万円
頭金1,500万円(諸費用も別途用意)
借入2,800万円、35年長期固定2.6%(フラット35)で月々10万円程度の返済、ボーナス返済なし
最初の10年間で600万程度は繰り上げ返済をし、
60歳~62歳での完済を目指したい
本人37歳
年収650万(税込)月手取37万ほど
妻 35歳 専業主婦
長女0歳
教育は小中高は公立(大学は四大私立も試算)
現在家賃12万円のマンションに入居
現在の生活費は18万ほどで、7万程度は貯金できています。

現役時代の生活も充実させたいところですが、
退職後の資産も考慮すると、退職時に退職金は返済にあまりつぎこまず、老後資金として2,500万程度は残したいところです。

以上のような感じでおりますが、
40歳目前で2,800万円の借入は妥当でしょうか。
月々の返済は10万程度には抑えたいところです。

アドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

kanteiさん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

ローンの妥当性

2012/10/03 02:39 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご主人の定年の年齢には概ねローン完済をお考えと思われます。

そう考えると、フラットは固定金利で返済額が一定な分、団信はありませんし保証料が高い商品もありますので、商品選択には検討の余地がありそうです。

また、金利については変動と比べると金利差が大きいと感じます。

例えば、変動金利は金利優遇で0.875%まで下がりますので、約2%程度異なります。
特に、最初は元金が減らない元利均等払いが多いので、当面は利息を払うことになります。
そう考えると、毎月10万返済しても金利が高いと、以外に元金は減りませんので、どうしても繰上げ返済をしていくことになります。

こうした点を踏まえて、銀行などの変動等の低金利商品は検討すべきでしょう。

借入額は大きくはありませんが、ある時期までに完済するのであれば、低金利商品をうまく選択されて、併せて繰り上げ返済を行うことをおススメいたします。
特に、ここ10年は子どもさんの教育費はそれほどかかりませんので、この時期にある程度は返済していくべきでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しい説明や個別のご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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住宅ローン

評価・お礼

kanteiさん

2012/10/03 19:22

アドバイスをいただきまして、ありがとうございます。
ご指摘のとおり、小学校高学年になるまでの今後10年間は
教育費もそれほどかからないと思いますので、
この時期に繰上返済をできればと思います。
そのために一定期間を変動金利に当てる必要がありますね。
まだまだ勉強不足でどういった組み合わせがあり、なにが適当かについて
深く検討できていませんので、これから資料などで確認、比較してみたいと思います。

寺岡 孝

2012/10/04 00:52

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

住宅ローンは家計のバランスも踏まえて、その返済などを検討しておくことをおススメいたします。
私どもでも、戸建て住宅の購入相談から保険相談も加味した住宅ローンの個別相談も行っておりますので、宜しければお気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

住宅ローン相談はこちら
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戸建て購入のご相談はこちら
http://profile.ne.jp/s/s-4198/

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

1 good

今後の生活費の上昇などを考えて

2012/10/02 21:53 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、kanteiさん。
FP事務所 マネースミスの吉野です。


しっかりと計算されていると思います。
ご質問のように2,800万円を金利2.6%で35年の借り入れですと月々の返済額は10万円強となります。

返済総額を抑える方法として、フラット35を取り扱う金融機関は多くあります。もう少し金利の低い金融機関もあるかも分かりませんので、調べられると良いですね。
その場合は何らかの条件がある場合もあるので、ご自身の利便性の良い金融機関で且つ金利の低いローンを選ばれると良いですね。


借り入れ後の繰り上げ返済ですが、確かに繰り上げ返済をして期間を短くすれば、返済額の節約も大きいですし、老後は支出が減りますので余裕が出ますね。
ただ、これからは共益費や光熱費、生活費の上昇などが予想されます。それだけではなくお子様が0歳という事で、これから教育費の負担と大学までの準備も必要となりますね。

安心して生活を送る事を考えると期間を短くするのではなく、返済額を少なくする方法を選ばれることも考えておかれると良いと思います。


住宅ローンを組まれる際にライフプランを考えた将来のファイナンシャル・シミュレーションを行っていただくのが良いと思います。

シミュレーションを行うことによって、将来の家計の収支をある程度把握できますし、どういった時にどれだけ資金が必要かという目的も明確になり安心につながると思います。


またそういったご要望があれば、是非、ご連絡を下さい

補足

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
FP事務所 MoneySmith
吉野 裕一
http://moneysmith.jimdo.com/

シミュレーション
住宅ローン
フラット35
ライフプラン
マネー

評価・お礼

kanteiさん

2012/10/03 00:14

早速アドバイスをいただきまして、ありがとうございました。
金利につきましては、固定のほうが見通しが立てやすく、これからの金利上昇の心配も
ありますので、長期固定のほうかなと思っておりましたが、
ミックスなど様々なパターン、利率も検討してみたいと思います。

吉野 裕一

吉野 裕一

2012/10/03 09:19

kanteiさん、高評価を頂きありがとうございます。


確かに金利上昇リスクは大いにあると思います。ミックスを利用される場合は、柔軟に対応できる環境で利用されるとメリットは大きいかも分かりませんね。

フラット35は金利がどこで借りても一定ではなく、金融機関によって低い金利で借りる事が出来ます。

東京都に在住でしたら、利用できる金融機関は多くあると思いますので、調べられるのも良いでしょう。

山田 聡

山田 聡
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンの適正額につきまして

2012/10/02 23:54 詳細リンク
(5.0)

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

記載されました通りの借入条件では
毎月の返済額は10万円強となります。

これに新たに固定資産税や団信保険料を加えた場合、
現在の家賃と大きく変わらないと推察されますので
この点からは特に問題は感じられませんでした。

またご記載の文面では、年収650万円で手取り月収37万円とありますが
ボーナスも含めた可処分所得はもう少し多いのではないでしょうか。

手取年収に対する返済負担率の安全圏は
25%程度を目安としてください。

60~62歳で完済されたいとのことですが、
借入開始後10年間で600万円の繰上返済をすれば、
約26年で完済が可能と思いますので、繰上返済を工夫すれば
予定通りに完済できると思います。

また、60歳時における住宅ローン残高は400万円程度だと思いますので、
繰上返済の方法によっては退職金を使うことなく完済も可能だと思います。

最後に、完済時に老後資金を十分確保できているかにつきましては、
現在の資産状況や退職金等の数字がないと残念ながら判断ができません。

以下のような数字も加味してシミュレーションして確認されてはいかがでしょうか。

基本生活費は、物価が上昇しなくても
ご夫婦の年齢が上がるにつれて増えていきます。

現在の生活費を、お子様を含まないご夫婦二人の生活費とみなし、
概ね年率1%程度の上昇を見込まれた方がよいと思います。

それに子供の基本生活費を加えます。
金額は、誕生から大学卒業までの累計で
700万円程度を見込みましょう。

これらに教育費や、固定資産税、団信保険料など住宅取得による新規の負担を加えます。

今後は更に、キャッシュフローの改善にも取り組んではいかがでしょうか。

お子様の大学卒業時にご相談者の年齢は60歳近くになりますが
それまでは貯蓄残高を大きく積み上げることはできないでしょう。

ですから、今の内からキャッシュフローの改善に取り組む必要があります。

例えば、教育費と繰上返済のバランス、保険の見直し、
貯蓄方法などで検討の余地があるでしょう。

今の内からキャッシュフローを見直し、
長期に取組めばその効果は絶大なものになると思います。

以上、わずかでも参考となれば幸いです。
山田FP事務所 http://www.yamadafp.com
山田 聡

ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
キャッシュフロー

評価・お礼

kanteiさん

2012/10/03 00:23

早速アドバイスをいただきまして、ありがとうございました。
借り入れがそれほど極端なものでないということで、少々安心しました。
月手取りに対する返済負担率は28〜29%に抑えるようにして、
ボーナスは年間手取りで140万ほどありますが、こちらは貯蓄&繰上返済に当てるつもりです。
アドバイスをいただきましたように、教育費が最もかかる時期を想定して、
月生活費等のCFの見直しと、貯蓄&繰上返済のバランスをもう少し考えてみたいと思います。

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