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ワンルームマンション

住宅・不動産 不動産売買 2012/09/28 17:39

はじめまして。 築14年の5500万が5000万になる3階建てのワンルームマンションのことで相談します。 12戸で、1件空いていて、年収616万、利回り11.20%です。 自己資金は1億円ほどです。 現在、賃貸アパートをもっていますが、入居率は9割ほどですが、建てて30年以上たちます。 あと10年もしたら、ガラガラになるでしょう。 その頃には、年金をもらう年になります。なので、中古物件をさがしています。 顧問の税理士は、人口減になるから、現金で持つ方が良いといいます。 マンションは、ミニミニが管理しています。 買うか、あきらめるかまようとこです。 土地は、閑静な住宅街にあります。いかがなものでしょうか?

レアドルさん ( 三重県 / 男性 / 54歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

近隣を十分調査して下さい。

2012/09/28 22:27 詳細リンク
(3.0)

現状は、利回りからは良いと判断します。

しかし、今後その立地がどう変化するか予想を厳しく立てるのが肝要です。
近隣に、競争するマンションやアパートの建設が予想されないか。特に、アパートが
手強いと思います。ハウスメーカー等が更に攻勢を掛けることは必至です。

今後、特に修繕費が発生を予想されます。築15~20年で大規模修繕を1戸当たり
約百万円が必要でしょう。

設備の更新も必要でしょう、エアコン、給湯、キッチン、洗面、トイレなど再点検の
時期だと思います。

これらと通常管理費、税など必要経費を差し引き、稼動率90%で、実質利回りが
厳しく見て、20年間平均5%以上確保されるのならGO!でしょう。

ポイントは、「家賃の下落と稼動率を近隣と比べ、管理を良くし、収入を減を
最小に押さえるか」5年ごとのシュミレーションでキャッシュフローを試算して下さい。

その上で、判断して下さい。

シミュレーション
マンション
キャッシュフロー

評価・お礼

レアドルさん

2012/09/29 16:52

ご回答有り難う御座います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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