中古マンションの区分所有店舗物件の相場。

nordhausenさん、ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。


毎年の賃料の純収入と、復帰価格（ある一定時期になったら売却したとして、いくら回収できるのか？）を経過年数ごとに割り引いた金額の合計だと思って下さい。

店舗物件なら平米辺りの賃料相場は周辺の似たような物件などで比較すれば良いと思いますし、「この物件が築年数３０年の時になったら、１２００万円で売れる（と仮定して）かな？」と言う周辺の相場感なら、「毎年の賃料収入から諸費用を引いて、２年分の純収入合計＋１２００万円」て言う具合に現在のこの不動産の価格を算出する事もできます。
（この値段が１５５０万円より高いか、安いかで比較する）

年間純収入が１００万円＋２年後の売却価格が１２００万円なら、１００×２＋１２００万円＝１４００万円

周辺では不動産収入は平均１０％の純収益を見込めるから、
１００万円＋（１００万円×０．９）＋（１２００万円×０．９）＝１２７０万円（ざっくりですが）
などなど諸条件を加えていく事で理論的な不動産価額が近くなっていきます。


実際にはその他、様々な諸要素（テナントの内装状況や個別不動産ごとの価格調整項目や、地域ごとの割引率等もありますので、「多くの物件を見て回って相場感を養って下さい」と相場有りきの理論上の価額ですが。
一応不動産価格を算定するザックリした方法を参考として挙げておきます。

※割引率＝将来の収入を現在の収入に割戻す利率

横浜で不動産鑑定士をしている田中と申します。

・田園都市線沿線ということですが、駅によって相場は全然異なります。また店舗は立地がかなり価格に影響してきます。

詳細がよくわかりませんが、駅徒歩2分ということですが、正直立地を確認しないと明確な回答ができません。

また物件が１階なのか2階、地下1階なのかによって貸せる賃料が異なります。

この物件が高いのか安いのかですが、その物件のある周辺の不動産会社にいくらの家賃、保証金などで貸せるのか？貸せるテナントの属性(飲食店、物販、サービス業など)を探るためにも複数の業者(最低でも３社以上)に納得されるまで聞き込みをしてみてください。

貸せる家賃がある程度予想できればおのずと物件の価格が高いか安いかわかるようになると思います。

・区分所有ということですので管理費、修繕費についても詳細を調べることと、管理規約・館内規則などの詳細を確認してください。規約によっては業種、営業時間などの制限がある場合もあります。


・築28年ということでしたが一棟の建物全体と今回の物件個別での修繕履歴、今後の修繕計画も確認されると良いかと思います。
やや古いので修繕関係・耐震性が気になるところです。

お役に立てれば何よりです。

nordhausenさま

中古の区分所有店舗の相場を知りたいとのこと。

田園都市線沿線でも駅により相場が異なりますし、利用形態に
よっても変化します。

区分所有マンションは坪単価で相場観を出す事が多いですが
本件は約96万です。

溝の口や鷺沼あたりですと築28年の居住用でもその程度ですから
よほど利便性（集客性）が良いのかもしれませんね。

まず概ねの相場観として、場所がとても良いという前提では
標準的な価格なのかもしれません。

ただ、田園都市線沿線は基本的に賃貸がほとんどです。
今後その場所をやはり撤退するなどの際にはとても重荷になります。
それだけ、店舗の売買が頻繁ではありませんし、築28年という事もあり
減価償却が殆どとれず、経営にはマイナスです。

経営まで考えれば田園都市線での方法としては、やはり「賃貸」がおすすめです。

仮に賃貸で借りた際ですが、坪/10,000円位で借りれませんでしょうか？
それから考えると本件賃料相場としては16万程度。

これを利回り換算しますと（16万×12）÷1,550万＝12.38％です。

収益還元で考えても利回りは15％以上は欲しいのが本音です。

以下を理解できれば購入しても大丈夫かもしれません
・相場より若干高め
・売るには困難
・沿線柄、賃貸が主流

詳細事項がわかればしっかりとしたアドバイスができます。

現状の情報ではここまでが限度となりますが
参考になりましたら幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
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