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中古マンションの区分所有店舗物件の相場。

マネー 不動産投資・物件管理 2012/09/18 00:55

中古マンションの区分所有店舗物件の購入を迷ってます。
普通の居住用のマンションですと沢山販売されてるものがあるので、
なんとなく築年数や、駅からの距離などで相場という物がわかりますが、
店舗物件の場合、あまりないので、この値段が割安なのか割高なのか、相場がいくらくらいなのかの判断ができません。もちろん物件1つ1つによって、特に中古物件は値段は変わってくると思うのですが、大体の相場として下記の物件はどうでしょうか?

場所、東急田園都市線、急行が止まる駅から徒歩2分。地下1階。16.13坪。築28年。
価格1550万円。

アドバイスをお願いします。

nordhausenさん ( 東京都 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

駅や集客性によりますが若干高め

2012/09/18 22:08 詳細リンク
(5.0)

nordhausenさま

中古の区分所有店舗の相場を知りたいとのこと。

田園都市線沿線でも駅により相場が異なりますし、利用形態に
よっても変化します。

区分所有マンションは坪単価で相場観を出す事が多いですが
本件は約96万です。

溝の口や鷺沼あたりですと築28年の居住用でもその程度ですから
よほど利便性(集客性)が良いのかもしれませんね。

まず概ねの相場観として、場所がとても良いという前提では
標準的な価格なのかもしれません。

ただ、田園都市線沿線は基本的に賃貸がほとんどです。
今後その場所をやはり撤退するなどの際にはとても重荷になります。
それだけ、店舗の売買が頻繁ではありませんし、築28年という事もあり
減価償却が殆どとれず、経営にはマイナスです。

経営まで考えれば田園都市線での方法としては、やはり「賃貸」がおすすめです。

仮に賃貸で借りた際ですが、坪/10,000円位で借りれませんでしょうか?
それから考えると本件賃料相場としては16万程度。

これを利回り換算しますと(16万×12)÷1,550万=12.38%です。

収益還元で考えても利回りは15%以上は欲しいのが本音です。

以下を理解できれば購入しても大丈夫かもしれません
・相場より若干高め
・売るには困難
・沿線柄、賃貸が主流

詳細事項がわかればしっかりとしたアドバイスができます。

現状の情報ではここまでが限度となりますが
参考になりましたら幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

補足

弊社は田園都市線の高津駅すぐの所にて事業をしております。
田園都市線の情報には詳しいので、お気軽にお尋ね下さいませ。

購入
店舗
価格
中古
マンション

評価・お礼

nordhausenさん

2012/09/19 23:53

三島木様、
ご回答ありがとうございます。
不動産投資が目的でなく、自己使用のため購入を考えてます。立地的によいので購入を考えてましたが、不動産的に適切な価格なのか判断がつかづご相談させていただきました。又、ご指摘の売るには困難という件が、不安な点です。田園都市線のその駅限定で物件をさがしています。詳しいご相談をお願いするかもしれません。よろしくお願いします。

三島木 英雄

2012/09/20 08:37

nordhausenさま

評価頂き有難うございます。両駅ともに私が情報を多く取れるエリアですので
遠慮なくご相談いただければと思います。以前に鷺沼から駅3分位の所で半地下?
の物件を取引したことがあります。ただその時も流通性には非常に悩まされました。
結果、大幅な値引きで解決したのですが、意外と問題点も出てきたりで。。。
賃貸と違い柔軟性がありませんから、間違いない物件を提供できればと思います。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

- good

中古マンションの区分所有店舗物件の相場。

2012/09/18 09:05 詳細リンク
(4.0)

nordhausenさん、ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。


毎年の賃料の純収入と、復帰価格(ある一定時期になったら売却したとして、いくら回収できるのか?)を経過年数ごとに割り引いた金額の合計だと思って下さい。

店舗物件なら平米辺りの賃料相場は周辺の似たような物件などで比較すれば良いと思いますし、「この物件が築年数30年の時になったら、1200万円で売れる(と仮定して)かな?」と言う周辺の相場感なら、「毎年の賃料収入から諸費用を引いて、2年分の純収入合計+1200万円」て言う具合に現在のこの不動産の価格を算出する事もできます。
(この値段が1550万円より高いか、安いかで比較する)

年間純収入が100万円+2年後の売却価格が1200万円なら、100×2+1200万円=1400万円

周辺では不動産収入は平均10%の純収益を見込めるから、
100万円+(100万円×0.9)+(1200万円×0.9)=1270万円(ざっくりですが)
などなど諸条件を加えていく事で理論的な不動産価額が近くなっていきます。


実際にはその他、様々な諸要素(テナントの内装状況や個別不動産ごとの価格調整項目や、地域ごとの割引率等もありますので、「多くの物件を見て回って相場感を養って下さい」と相場有りきの理論上の価額ですが。
一応不動産価格を算定するザックリした方法を参考として挙げておきます。

※割引率=将来の収入を現在の収入に割戻す利率

中古マンション
不動産価格
マンション

評価・お礼

nordhausenさん

2012/09/19 23:34

新谷様、
ご回答ありがとうございます。購入を考えてる物件の辺りはあまり同じような賃貸の店舗物件も少ないので、相場感が難しく感じています。購入を考えてるのは不動産投資目的でなく、自己使用が目的なので、自分の事業的には良い物件かと思うのですが、その不動産的にどの位が適切な価格なのかと思い、質問させていただきました。参考にさせて頂きます。

田中 恵利子

田中 恵利子
不動産鑑定士

- good

区分所有店舗物件の相場

2012/09/18 18:45 詳細リンク
(4.0)

横浜で不動産鑑定士をしている田中と申します。

・田園都市線沿線ということですが、駅によって相場は全然異なります。また店舗は立地がかなり価格に影響してきます。

詳細がよくわかりませんが、駅徒歩2分ということですが、正直立地を確認しないと明確な回答ができません。

また物件が1階なのか2階、地下1階なのかによって貸せる賃料が異なります。

この物件が高いのか安いのかですが、その物件のある周辺の不動産会社にいくらの家賃、保証金などで貸せるのか?貸せるテナントの属性(飲食店、物販、サービス業など)を探るためにも複数の業者(最低でも3社以上)に納得されるまで聞き込みをしてみてください。

貸せる家賃がある程度予想できればおのずと物件の価格が高いか安いかわかるようになると思います。

・区分所有ということですので管理費、修繕費についても詳細を調べることと、管理規約・館内規則などの詳細を確認してください。規約によっては業種、営業時間などの制限がある場合もあります。


・築28年ということでしたが一棟の建物全体と今回の物件個別での修繕履歴、今後の修繕計画も確認されると良いかと思います。
やや古いので修繕関係・耐震性が気になるところです。

お役に立てれば何よりです。

立地
修繕費
価格
不動産

評価・お礼

nordhausenさん

2012/09/19 23:44

田中様、
ご回答ありがとうございました。物件は地下1階ですが、階段部分が広いので、道路からも店舗入り口が見えるような地下一階です。不動産投資が目的でなく、自己使用のつもりで購入を考えてますが、立地のよさが自分の事業的に良い物件なので購入を考えてました。ただ、その価格が適切なのかが判断がつかず質問させて頂きました。自分が所有している物件でなくても、周囲の不動産屋に賃貸時の家賃などをうかがう事はできるのでしょうか?少ないですが周りの賃貸物件を調べて相場感を探ってみようと思います。

田中 恵利子

田中 恵利子

2012/09/20 11:03

nordhausen様

評価のご連絡ありがとうございます。

物件の詳細な立地等が不明でしたので、物件の価格が高め、低めというご回答ができず申し訳ないです。
賃貸に出されることを想定した場合を考えて、周辺の不動産やそのエリアに精通している業者さんに家賃相場の聞き込みをされることを是非おすすめします。

場合によってはその物件価格が高い、低いということをおわかりになる業者もいる可能性もあります。
事業がうまく進むことを応援しております。

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