池の横の広めの土地を分断で購入又は購入後分断して売買すること - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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池の横の広めの土地を分断で購入又は購入後分断して売買すること

住宅・不動産 不動産売買 2012/08/09 15:40

タイトルどおりなのですが、78坪の古家つきの土地の購入を検討しています。
ただ、自分たち家族には広すぎるため、40坪程度に分断して購入できないか、または一度77坪全部購入して、購入後分断して売買できないかなと思っております。

土地は南向き角地で西側に人工池があるものの、買い物等も便利な場所で、駅からも徒歩20分以内です。西側に池があることも手伝ってかなり抜け間が良いと感じる場所です。

1、土地を分断して購入又は購入後分断して売買ということはむずかしいのでしょうか?

2、もし1番が可能となった場合、土地を分断して購入することのデメリットや注意しなければいけない点はありますでしょうか?

3、同じく、土地全部を購入後分断して販売することのデメリットや注意点はありますでしょうか?

4、池の隣で、人口池⇒道路⇒道路から少し下り住宅となっているのですが、水辺は湿気や地盤が弱いなどのデメリットを多く聞くことと、池の氾濫が気がかりですが、
一般的にはそういったリスクは大きいでしょうか?

5、その他池の近くを買うときの注意点がございましたらご教授ください。

よろしくお願いいたします。

kurokomameさん ( 京都府 / 女性 / 34歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

池の隣、分筆・分割について

2012/08/21 14:48 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、その立地状況や法令等も地域によって違いますので、
月並みな回答となりますが、

1:については、売主である所有者に、
40坪に分筆して売ってくれるかどうか、
まずはkurokomame様の希望を伝えてみることです。
人柄や状況、売却理由によっては希望が通るこもあります。

78坪全てを購入後に分割して38坪売却することに関しては、
その地域で、38坪の駅から10数分の立地の物件が、どれだけ
動いているかの確認が必要です。
一駅単位、町丁名単位で相場が変わる場合もあるので、
他の(もっと広い又は小さめな物件)は良く動いていても、
40坪前後ではニーズが少なく、他と比べ塩漬けになっている
状況なら売却時に苦労する可能性があります。

また、売却できる可能性が高い場合でも、
同じような立地条件、広さの物件が、
どれくらいの価格で売買されているかも確認が必要です。
その金額によっては、kurokomame様の元に残る40坪の
購入金額が、結果的に高く(逆も有りますが)なることもありますし、
38坪の売却代金を念頭においた資金計画ありきで、
その売価を78坪購入代金の約半額と考えた資金計画なら
計画が思い通りいかないことも想定出来ます。


2:については、これも地域の条例等によって違いがありますが、分割する際、
「○○平米より小さく分割すると、その土地には建築を許可しませんよ」という、
最低敷地面積というものがあります。
40坪もあれば最低敷地面積以下となる事は考えづらいですが、
kurokomame様の希望する大きさが、それ以下となる場合は
購入する意味がなくなってしまうので、確認して下さい。


3:については、上記2と同じです。
他には、分割(分筆)する際、その土地の隣地所有者と境界の立会をして、
土地の面積を確定させる必要が生じると思われます。
その時に境界位置で隣地と揉めたり、決定しない内は登記上の分割(分筆)が
できません。kurokomame様が購入する際、売主(現在の所有者)が境界確定
する条件にしておけば良いですが、購入後にkurokomame様が行う場合、
そのような揉め事と分筆登記がなかなか出来ないなどが考えられます。


文字数の関係上、4、5、補足に記載させて頂きます。

補足

4:につてですが、確かに水辺付近のボーリングデータをみると、地盤が弱い
ことが多いです。行政で水害ハザードマップなどの浸水予想図や、
過去の水害履歴をマーキングした浸水実績図などを作成している
ところも増えてきています。頻繁に氾濫・浸水している地域に
該当しているならリスクは大きいと考えられるので、そういった情報や
図面などが、役所・府庁などにないか確認してみては如何でしょう。


5:上記でも説明した通り地盤が弱いことが多いので、
地盤改良費に数百万単位でコストがかかる場合があります。
また、液状化や浸水による被害の可能性も考えられます。
行政に備え付けられた資料だけでなく、実際に近隣に
住んでいる方達へ聞き込みしても良いと思います。

そういったリスクやコスト、市況を事前に確認し、把握しておけば、
資金計画や購入売却の計画にも対策が打て、リスクヘッジが可能です。

水辺の近くという眺望や、埋め立てられなければ建築されないという、
メリットがあるでしょうから、リスクを回避することで
それらを上手く生かし、良い物件購入を実現させて下さい。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

分筆
売買
売却
不動産
資金

評価・お礼

kurokomameさん

2012/08/24 09:59

大変わかりやすいご回答をいただきありがとうございます。
色々なメリットデメリットも踏まえて教えていただいたので、大変参考になりました。

色々念頭において、家族で相談してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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